Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.12.2006 N Ф08-6410/2006 по делу N А01-831/2006-10 Последствия недействительности сделки не могли применяться в форме возврата обществом земельного участка, поскольку недействительная (ничтожная) сделка купли-продажи участка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, поэтому между сторонами продолжились арендные отношения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 18 декабря 2006 года Дело N Ф08-6410/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - прокурора Республики Адыгея, представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Рынок“, в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования “Красногвардейский район“, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Рынок“ на решение от 20.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 11.09.2006 Арбитражного суда Республики Адыгея по делу N А01-831/2006-10, установил следующее.

Прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи
земельного участка от 21.05.2003, заключенного ООО “Рынок“ (далее - общество) и администрацией муниципального образования “Красногвардейский район“ (далее - администрация), и о применении последствий недействительности данной сделки (уточненные требования).

Решением от 20.07.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.09.2006, суд признал договор купли-продажи от 21.05.2003 недействительным и обязал общество передать администрации спорный земельный участок, администрацию - возвратить обществу 12563 рубля, уплаченные по недействительной сделке. Судебные акты мотивированы тем, что договор заключен с нарушением пункта 2 статьи 3 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Размер выкупной цены определен исходя из стоимости, установленной для земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, сооружений. Общество не предоставило документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Судебные инстанции указали, что участок используется в коммерческих целях для организации рынка и подлежит продаже с торгов либо без их проведения, но с учетом рыночной стоимости данного участка.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, в иске отказать. По мнению заявителя, судебные инстанции необоснованно сослались на статью 30 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок предоставлен обществу с соблюдением процедуры предварительного согласования. Способ продажи земельного участка с учетом рыночной стоимости законодательством о приватизации не предусмотрен. Общество указывает, что на момент заключения сделки на земельном участке находились объекты незавершенного строительства, которые не подлежали государственной регистрации. До заключения договора купли-продажи общество пользовалось земельным участком на основании договора аренды от 27.05.2002 N 187, поэтому, обязав общество возвратить администрации участок, суд не привел стороны в
положение, существовавшее на момент заключения договора купли-продажи. Кроме того, заявитель ссылается на пропуск истцом срока исковой давности.

В отзыве на жалобу администрация просила судебные акты отменить.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы, изложенные в жалобе, представитель прокурора просил судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 15 минут 18.12.2006.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Как видно из материалов дела, администрация и общество заключили договор от 27.05.2002 N 187 аренды земельного участка площадью 1,05 га для обслуживания рынка и производственной базы, расположенных в с. Красногвардейское, по ул. Первомайской, б/н, и ул. Шорса, 83 а. Из приложенных к договору планов земельных участков следует, что для эксплуатации рынка по ул. Первомайской обществу предоставлен земельный участок площадью 4847,06 кв. м. Срок действия договора 10 лет. Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.06.2002. Ранее земельный участок, необходимый для эксплуатации рынка, принадлежал правопредшественнику общества на праве постоянного (бессрочного) пользования (государственный акт РА-2 N 000878).

Администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 21.05.2003 купли-продажи земельного участка из земель поселений общей площадью 4847 кв. м с кадастровым номером 01:03:1100 024:0025, расположенного по адресу: с. Красногвардейское, ул. Первомайская, б/н, для использования в целях обслуживания рынка. Размер выкупной стоимости составил 12263 рубля (пункт 2.1 договора). Во исполнение указанного договора общество платежным поручением от 20.06.2003 перечислило администрации 15076 рублей.

Полагая, что при совершении названной сделки нарушены порядок продажи и установления цены земельного участка, прокурор обратился в арбитражный
суд.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ установлен порядок определения цены земельных участков, выкупаемых собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества, составляющей кратную стоимость земельного налога в зависимости от численности населения населенного пункта, в границах которого расположен земельный участок.

В соответствии с пунктом 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 Кодекса. Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Общество, обращаясь в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, сослалось на наличие на нем принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения
и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу статьи 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Общество не предоставило документы, подтверждающие возникновение права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Довод общества о том, что оно приобрело право собственности на не завершенные строительством объекты в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку право собственности на такие объекты не подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Учитывая отсутствие на земельном участке объектов недвижимого имущества, у общества не имелось оснований для приобретения участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 21.05.2003, как заключенного в нарушение статей 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка общества на пропуск срока исковой давности отклоняется, поскольку договор заключен сторонами 21.05.2003, а прокурор обратился с иском 03.05.2006, т.е. до истечения трехлетнего срока исковой давности.

Обоснованно признав договор купли-продажи недействительной сделкой, суды при применении последствий ее недействительности не учли следующие обстоятельства. До заключения договора купли-продажи общество пользовалось земельным участком на основании договора аренды от 27.05.2002 N 187, заключенного в порядке статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации“ при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования. Последствия недействительности сделки не могли применяться в форме возврата обществом земельного участка, поскольку недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, поэтому между сторонами продолжились арендные отношения.

Из материалов дела следует, что на основании недействительного (ничтожного) договора купли-продажи от 21.05.2003 общество перечислило администрации 15076 рублей, которые в порядке применения последствий недействительности сделки подлежат возврату обществу.

При таких обстоятельствах судебные акты в части применения последствий недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка от 21.05.2003 подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 11.09.2006 Арбитражного суда Республики Адыгея по делу N А01-831/2006-10 в части обязания ООО “Рынок“ передать администрации муниципального образования “Красногвардейский район“ земельный участок, расположенный по адресу: с. Красногвардейское, ул. Первомайская, кадастровый номер 01:03:1100 024:0025, общей площадью 4847 кв. м, отменить, в этой части в применении последствий недействительности договора купли-продажи от 21.05.2003 отказать.

Решение от 20.07.2006 и постановление от 11.09.2006 в части обязания администрации муниципального образования “Красногвардейский район“ возвратить ООО “Рынок“ 12563 рубля изменить, взыскать с администрации муниципального образования “Красногвардейский район“ в пользу ООО “Рынок“ 15076 рублей.

В остальной части решение от 20.07.2006 и постановление от 11.09.2006 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.