Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.11.2006 N Ф08-4252/06 по делу N А32-66393/05-53/86 Решение о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, принятое после обращения лица с заявлением о выкупе участка, может являться препятствием для его приватизации в случае, если резервирование осуществлено на основании градостроительной документации, касающейся планирования и застройки, утвержденной до обращения заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 ноября 2006 г. N Ф08-4252/06

Дело N А32-66393/05-53/86

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества “Вариант“ - Ж. (д-ть от 18.10.06), К. (д-ть от 06.09.06), от администрации муниципального образования город Краснодар - К. (доверенность от 30.12.2005), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2006 по делу N А32-66393/05-53/86, установил следующее.

ЗАО “Вариант“ (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия главы администрации муниципального образования город Краснодар, выразившегося в уклонении от издания распоряжения о предоставлении обществу в
собственность за плату земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости, и об обязании в двухнедельный срок после принятия решения суда направить проект договора купли-продажи земельного участка.

Решением от 28 апреля 2006 года суд признал незаконными действия администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), выразившиеся в отказе заключить договор купли-продажи, изложенном в письме от 10.11.2005 N 20604.49, и обязал администрацию в двухнедельный срок со дня принятия решения суда направить обществу подписанный проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1516,57 кв. м, кадастровый номер 23:43:0305034:0016, расположенного в г. Краснодаре по ул. Коммунаров, 31. Судебный акт мотивирован тем, что администрация не предоставила доказательств, подтверждающих невозможность продажи обществу земельного участка. Распоряжение главы администрации от 10.02.2006 N 300-р “О резервировании земельных участков для муниципальных нужд в целях размещения объектов социальной инфраструктуры и жилищного строительства в г. Краснодаре“ (далее - Распоряжение о резервировании) принято позже обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка. Администрация не предоставила генеральный план г. Краснодара, в котором спорный земельный участок запланирован для использования в муниципальных и общественных интересах. Общество заключило договор аренды земельного участка до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому в силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации оно имеет исключительное право на приватизацию земельного участка. Законность и обоснованность решения от 28.04.2006 в апелляционной инстанции не проверялись.

В кассационной жалобе администрация просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд, признав незаконными действия администрации, принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, поскольку в качестве заинтересованного лица по настоящему
спору выступал глава администрации - самостоятельный участник публичных правоотношений (статьи 29 и 41 Устава муниципального образования г. Краснодар). Вывод суда о незаконности действий администрации не соответствует материалам дела, поскольку письмо от 10.11.2005 N 20604.49 о невозможности продажи земельного участка подписано директором департамента муниципальной собственности администрации (далее - департамент), в ходатайстве о привлечении которого к участию в деле суд необоснованно отказал.

Отзыв на жалобу не предоставлен. В судебном заседании представитель администрации повторил доводы, изложенные в жалобе, и пояснил, что на запрос администрации о том, имеется ли в генеральном плане развития муниципального образования город Краснодар информация о перспективном использовании спорного земельного участка, управление архитектуры и градостроительства администрации запрашиваемых сведений не предоставило. Представители общества просили судебный акт оставить без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установил суд и не оспаривают участвующие в деле лица, общество является собственником нежилых зданий литеры “А“, “под/А“ площадью 449,4, литера “Б“ площадью 1231,7 кв. м, литера “К“ площадью 40,6 кв. м, литера “И“ площадью 83,4 кв. м, расположенных в г. Краснодаре, по ул. Коммунаров, 31 (свидетельства о праве собственности серия 23-АА N 790122, серия 23-АА N 790119, серия 23-АА N 790120, серия 23-АА N 790121). Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 12.07.2001 N 717, по условиям которого арендатору для эксплуатации административных зданий предоставлен в пользование на срок до 31.10.2005 земельный участок общей площадью 2274,97 кв. м, в том числе земельный участок площадью 1516,57 кв. м, расположенный непосредственно под
недвижимым имуществом. В порядке статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации общество обратилось с заявлением от 15.09.2005 о приобретении в собственность за плату земельного участка площадью 1516,57 кв. м, кадастровый номер 23:43:0305034:0016, адресованным главе администрации. Из заявления следует, что к нему общество приложило надлежащим образом заверенные копии учредительных документов, свидетельства о внесении записи об обществе в Единый государственный реестр юридических лиц, о постановке общества на налоговый учет, о праве собственности на недвижимое имущество, договоры купли-продажи объектов недвижимости и аренды земельного участка, кадастровый план участка, выписку из протокола общего собрания акционеров общества о приобретении земли в собственность. Заявление получено заинтересованным лицом 16.09.2005.

В письме от 10.11.2005 N 20604.49 департамент указал, что муниципальное образование как собственник земельного участка вправе самостоятельно определять, на каком титуле предоставить обществу земельный участок, и предложил заключить договор аренды.

В срок, установленный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, общество не получило от органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, проект договора купли-продажи либо отказ в приватизации земельного участка, что послужило основанием для обращения в суд с заявлением по настоящему делу.

Определением от 26.02.2006 суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства администрации о привлечении к участию в деле департамента со ссылкой на то, что органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками в г. Краснодаре, является администрация.

Заявитель жалобы полагает, что суд необоснованно отклонил указанное ходатайство, а также принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле - администрации, поскольку общество оспаривало бездействие главы администрации - самостоятельного органа местного самоуправления.

Согласно статье 44 Устава муниципального образования город Краснодар администрация является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования город Краснодар.
Администрацией руководит глава муниципального образования город Краснодар на принципах единоначалия.

В силу статьи 50 Устава и пункта 1.3 Положения о порядке распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением Городской думы Краснодара от 31.03.2005 N 64 п. 8, распоряжение земельными участками на территории города осуществляет администрация. В соответствии с пунктом 2.2 названного Положения лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков для эксплуатации объектов недвижимости, обращаются с заявлением на имя главы администрации. Таким образом, заявление лица о приобретении права на земельный участок рассматривает администрация, и глава от ее имени дает ответ заявителю.

Учитывая изложенное, суд в определении от 26.02.2006 правомерно указал, что правом распоряжения земельными участками наделена администрация, поэтому она является заинтересованным лицом по настоящему делу. Из решения от 28.04.2006 следует, что суд рассмотрел дело, признав заинтересованным лицом администрацию.

Из доверенности участвующего в судебных заседаниях К. видно, что он уполномочен представлять интересы администрации в судах.

При таких обстоятельствах довод администрации о том, что суд рассмотрел дело в ее отсутствие, необоснован. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции, сославшегося на письмо департамента от 10.11.2005 N 20604.49, о том, что заинтересованное лицо неправомерно отказало обществу в заключении договора купли-продажи земельного участка. Кассационная инстанция признает обоснованным довод кассационной жалобы, что предметом заявления общества являлось бездействие заинтересованного лица, поскольку письмо об отказе в приватизации земельного участка администрация не направляла. Как видно из заявления общества, оно оспаривает бездействие, выразившееся в уклонении от принятия решения по вопросу выкупа участка. Предмет спора общество не изменяло. Письмо департамента от 10.11.2005 N 20604.49 нельзя признать отказом уполномоченного органа заключить договор
купли-продажи земельного участка, поскольку в компетенцию департамента не входят вопросы распоряжения землей.

При таких обстоятельствах решение в части признания незаконным действия администрации, выразившегося в отказе заключить договор купли-продажи земельного участка, следует изменить, признав незаконным бездействие заинтересованного лица, которое в установленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации срок не рассмотрело заявление общества о приватизации земельного участка.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации пункт 11 отсутствует, имеется в виду подпункт 11 пункта 1 статьи 1.

Согласно пункту 11 статьи 1 Кодекса одним из принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В силу части 4 статьи 28 Кодекса не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки, предусмотренные генеральными планами
развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ имеет дату 24.03.2005, а не 24.02.2005.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.02.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ при рассмотрении дел, связанных с выкупом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежат оценке доводы о невозможности продажи спорного земельного участка по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов соответствующих органов власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Суд первой инстанции исследовал довод заинтересованного лица о невозможности продажи спорного земельного участка по причине его резервирования для муниципальных нужд на основе Распоряжения о резервировании. Суд неоднократно предлагал администрации предоставить генеральный план развития города, из которого следовало бы, что на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта, необходимого для муниципальных нужд. Доказательства, подтверждающие необходимость в перспективе использовать спорный земельный участок для муниципальных или иных социальных нужд не предоставлены.

Кассационная инстанция также предлагала администрации представить генеральный план города либо иные градостроительные документы, из которых следовало бы, что на земельном участке планируется строительство
объектов, необходимых для нужд города. Указанные документы в суд кассационной инстанции не предоставлены.

Согласно пункту 3 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

В силу пункта 8 части 1 статьи 1 и статьи 85 Кодекса использование земель поселений осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, с учетом обеспечения устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования; обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности (статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Решение о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, принятое после обращения лица с заявлением о выкупе участка, может являться препятствием для его приватизации в случае, если резервирование осуществлено на основании генерального плана развития населенного пункта, либо иной градостроительной документации, касающейся планирования и застройки, утвержденной до обращения заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка, из которой следует, что земельный участок предназначен для использования в муниципальных и общественных интересах.

Заинтересованное лицо не предоставило доказательства, подтверждающие, что Распоряжение о резервировании земель, в которые вошел и спорный земельный участок, принято на основании документации планирования и застройки города, принятой до обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка.

В случае признания действия (бездействия) органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. Суд первой инстанции установил, что общество при обращении с заявлением о приобретении земельного участка в собственность представило все необходимые
документы, подтверждающие его право на выкуп земельного участка. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для отмены решения в части обязания администрации направить обществу проект договора купли-продажи участка.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2006 по делу N А32-66393/05-53/86 в части признания незаконным действия администрации г. Краснодара, выразившегося в отказе заключить договор купли-продажи, изложенном в письме от 10.11.2005 N 20604.49, изменить. Признать незаконным бездействие администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в непринятии решения по заявлению ЗАО “Вариант“ о предоставлении в собственность земельного участка площадью 1516,57 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305034:0016, расположенного в г. Краснодаре по ул. Коммунаров, 31.

В остальной части решение от 28.04.2006 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.