Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.10.2006 N Ф08-5318/06 по делу N А32-1496/2005-9/38 Решение суда об удовлетворении иска общества о понуждении администрации к заключению договора аренды земельного участка отменено, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не рассмотрел вопрос о правильности цены земельного участка, указанной в договоре аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 октября 2006 г. N Ф08-5318/06

Дело N А32-1496/2005-9/38

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца общества с ограниченной ответственностью “Трио“ К. (директора), от ответчика администрации г. Армавир Д. (д-ть от 23.10.06), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Трио“ на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.06 по делу N А32-1496/2005-9/38, установил следующее.

ООО “Трио“ (далее общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Армавира (далее - администрация) о понуждении к заключению сроком на 49 лет договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:01 08 083:0002 площадью 1 469
кв. м. по выкупной цене 7 771 772 рубля 47 копеек, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Урицкого, между улицами Железнодорожной и Энгельса (уточненные требования).

Решением от 19.04.06 иск удовлетворен с указанием, что в силу статей 28, 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации для соответствующих государственных органов заключение договора купли-продажи земельного участка с собственником расположенного на нем объекта недвижимости является обязательным.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.07.06 решение отменено. Судебный акт мотивирован наличием действующего договора аренды спорного земельного участка. Суд указал, что общество вправе обратиться в арбитражный суд с иском об оспаривании договора аренды от 15.04.03, заключенного администрацией и МУП “Сервис-плюс“ (далее - предприятие).

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда. По мнению заявителя, договор аренды, основанием заключения которого послужил недействительный ненормативный акт органа местного самоуправления, является ничтожным. Спорный земельный участок предоставлен в пользование истцу на законных основаниях. Требование администрации предоставить градостроительное заключение о размере земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, не распространяется на спорные правоотношения.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, распоряжением исполкома Армавирского городского совета народных депутатов от 02.09.98 N 349-р кооперативу “Автостоп“, зарегистрированному на основании решения
исполкома Кировского районного Совета народных депутатов г. Армавира от 10.08.88 N 138/5, (правопредшественнику общества) разрешено организовать автостоянку со строительством обслуживающих помещений под существующим путепроводом по ул. Урицкого от ул. Энгельса до ул. Железнодорожной, в соответствии с выкопировкой плана и начать строительство объекта после разработки и согласования проекта.

С заинтересованными службами города кооператив согласовал акт от 13.03.89 выбора земельного участка под строительство. Архитектурно-планировочное бюро Управления архитектуры и градостроительства Армавирского горисполкома разработало паспорт на проектирование автостоянки. В 1996 году составлены акт установления размеров и точных границ землепользования, а также чертеж земельного участка с указанием дополнительных сведений (геоданных, каталога координат, контуров ситуации и местных предметов, площади участка - 1 448,12 кв. м). Автостоянка фактически используется обществом.

Постановлением администрации г. Армавира от 06.09.01 N 1202 (в редакции постановления от 15.04.03 N 399) предприятию в аренду сроком на 49 лет для размещения торгового комплекса по реализации строительных материалов и сопутствующих товаров предоставлены земельные участки площадью 5 405 кв. м. по ул. Урицкого (между ул. Железнодорожной и ул. Энгельса), в том числе: под N 1 с кадастровым номером 23:38:01 08 083:0001 площадью 3 939 кв. м, N 2 с кадастровым номером 23:38:01 08 083:0002 площадью 1 469 кв. м.

Договор аренды от 15.04.03 предприятие зарегистрировало в установленном порядке. В предоставленные в аренду земли вошел земельный участок N 2, находившийся в пользовании истца для эксплуатации автостоянки. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.04 по делу N А32-4269/04-60/195, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.04, постановление администрации г. Армавира от 06.09.01 N 1202 (в редакции постановления от
15.04.03 N 399) о предоставлении земельного участка в аренду предприятия признано недействительным в связи с нарушением прав общества (правопреемник кооператива), являющегося надлежащим землепользователем. При рассмотрении указанного дела суды установили, требования статей 28, 29 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, поскольку передача предприятию земли в аренду возможна исключительно после прекращения на нее прав третьих лиц и возвращения в установленном порядке собственнику (арендодателю).

Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд апелляционной инстанции без указания причин не принял во внимание признание судом недействительным постановления главы администрации от 06.09.01 N 1202, послужившего основанием для заключения договора аренды от 15.04.03 N 3800000877 и не обсудил вопрос о правовых последствиях недействительности ненормативного акта.

В дело предоставлены кадастровые планы спорного земельного участка, из которых видно, что разрешенным использованием земельного участка площадью 1 469 кв.м. с кадастровым номером 23:38:01 08 083:0002 указано размещение торгового комплекса. Суды при рассмотрении спора не выяснили у администрации правовые основания данного целевого использования земли (л.д. 7, 106).

Суд первой инстанции правильно указал, что администрация не предоставила в дело доказательства отмены распоряжения исполнительного комитета Армавирского городского Совета народных депутатов от 02.09.88 N 349-р о разрешении кооперативу организовать на спорном земельном участке автостоянку и начать ее строительство. Вместе с тем суд не принял во внимание, что общество документально не подтвердило завершение строительства объекта “автостоянка“ и ввод ее в эксплуатацию. В случае отсутствия указанных документов общество должно обосновать причины несоблюдения
установленного законом порядка ввода объекта в эксплуатацию и мотивировать причины неутверждения администрацией акта выбора земельного участка под строительство автостоянки, предоставить доказательства обжалования незаконных действий уполномоченного органа.

Общество на основании судебного решения зарегистрировало за собой право собственности на здание контрольно-пропускного пункта, расположенное при въезде на автостоянку (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.06 серии 23-АА N 599727).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости вправе по своему выбору приобрести в аренду или собственность занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования земельный участок. Размер земельного участка, необходимый для использования находящегося в собственности общества здания, не выяснен.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 4 Постановления Пленума от 24.03.05 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что общество направило проект договора аренды ответчику. Судебные инстанции не дали оценку условиям договора. Вместе с тем, администрация не согласна с расчетом выкупной цены, предложенной истцом (л. д. 111). В силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ при продаже земельных участков в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость таких земельных участков устанавливается
субъектом Российской Федерации. В статье 10 Закона Краснодарского края от 05.11.02 N 532-КЗ “Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае“ установлен порядок определения такой стоимости, при этом в поселениях (за исключением г. Краснодара), а также за пределами черты поселений Краснодарского края стоимость земельных участков устанавливается в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Суд не рассмотрел вопрос о правильности цены земельного участка, указанной в договоре аренды.

Суды при рассмотрении спора не обсудили вопрос о привлечении к участию в деле предприятия, являющегося по договору с администрацией арендатором спорного земельного участка. Между тем решение по делу непосредственно затрагивает права указанного лица. При новом рассмотрении спора суду следует установить - состоялась ли фактическая передача спорного земельного участка в аренду предприятию, нет ли на нем принадлежащих предприятию объектов.

Таким образом, при рассмотрении спора о понуждении к заключению долгосрочного договора аренды земельного участка с правом выкупа суды не выяснили: наличие на земельном участке созданных в установленном законом порядке объектов недвижимости, принадлежащих истцу, для использования которых необходима указанная в кадастровом плане площадь; не привлекли к участию в деле третье лицо, права которого могут быть затронуты судебным решением; не обсудили вопрос о правовом режиме спорного земельного участка; не дали оценку условию договора о выкупной цене объекта долгосрочной аренды. Не выяснен вопрос о причинах задержки государственной регистрации фактически используемой истцом автостоянки.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе оценивать предоставленные в дело доказательства и выяснять существенные для принятия правильного решения обстоятельства, которые не были предметом оценки и исследования суда первой
либо апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение от 19.04.06 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.06 по делу N А32-1496/2005-9/38 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.