Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2006 N Ф08-4778/2006 по делу N А63-21853/2005-С4 Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 19 октября 2006 года Дело N Ф08-4778/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от заявителя - общества с ограниченной ответственностью “Невпищепром“, в отсутствие заинтересованных лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, государственного регистратора Ф.И.О. извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Невпищепром“ на решение от 08.02.2006 и постановление апелляционной инстанции от 13.06.2006 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-21853/2005-С4, установил следующее.

ООО “Невпищепром“ (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконными решения Управления Федеральной регистрационной службы
по Ставропольскому краю (далее - регистрационная служба) от 06.06.2005 N 16/002/2005-187 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.12.2003 и действий государственного регистратора Кубрак Е.В. (далее - регистратор), повлекшие принятие упомянутого решения.

Решением от 08.02.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.06.2006, в удовлетворении требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что общество к заявлению о государственной регистрации договора от 01.12.2003 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не приложило отчет независимого оценщика по определению рыночной стоимости нежилых помещений, предусмотренный статьей 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, заявление удовлетворить, поскольку статьи 16, 17 и 24 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не предусматривают необходимость предоставления к заявлению о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, отчет независимого оценщика по определению рыночной стоимости недвижимости. Перечень N 36 “Документы, предоставленные для государственной регистрации договора аренды (субаренды) жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений“, положенный в основу обжалованных судебных актов, суды неправомерно приняли во внимание, поскольку данный документ не является нормативным правовым актом и названный Закон не предусматривает применения такого перечня. Кроме того, в материалах дела имеется отчет об оценке нежилого помещения от 25.11.2000.

В судебном заседании представитель общества поддержал изложенные в жалобе доводы.

В отзыве на кассационную жалобу регистрационная служба возражает против удовлетворения жалобы, считая судебные акты соответствующими закону, просит рассмотреть кассационную жалобу без ее участия.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный
арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как установлено судебными инстанциями, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 01.12.2003 аренды сроком с 01.12.2003 по 01.12.2012 нежилых помещений площадью 383,19 кв. м, расположенных по адресу: г. Невинномысск, ул. Б. Мира, 4.

7 апреля 2005 г. общество обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора. Уведомлением от 05.05.2005 N 16/002/2005-187 приостановлена регистрация договора аренды в связи с отсутствием приложений - отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости переданного в аренду объекта недвижимости и технической инвентаризации объекта.

В сообщении от 06.06.2005 N 16/002/2005-187 за подписью государственного регистратора Е.В. Кубак обществу отказано в государственной регистрации договора, поскольку к заявлению не приложен отчет независимого оценщика по определению рыночной стоимости нежилых помещений, предусмотренный статьей 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Отказ в регистрации договора послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

При рассмотрении заявления общества суды указали, что предоставление требуемого регистрационной службой отчета оценщика является обязательным условием для регистрации долгосрочного договора аренды.

Данный вывод кассационная инстанция считает ошибочным на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ основанием для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ в государственной регистрации права может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона.

В статье 17 Закона перечислены основания для государственной регистрации прав и предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в названной статье, если предоставленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Требования статьи 18 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ заключаются в том, чтобы документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, соответствовали
установленным законодательством Российской Федерации требованиям и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В перечне оснований для отказа в регистрации права, указанных в статье 20 Закона, не содержатся ссылки на необходимость истребования дополнительных документов, не предусмотренных в Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества производится на основании документов, перечисленных в статье 26 Закона, при этом предоставление отчета об оценке объекта недвижимости не предусмотрено.

В статьях 606 - 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 8, 12 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ не предусмотрено обязательное заключение договора аренды на основании рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Иные причины отказа в государственной регистрации долгосрочного договора от 01.12.2003 аренды нежилых помещений регистрационная служба не привела.

Перечень, положенный в основу судебных актов, является ведомственным документом и не может изменять нормы, содержащиеся в Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

В силу статей 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации правовым последствием отсутствия государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимого имущества является признание договора незаключенным, что нарушает права заявителя. При таких обстоятельствах следует признать незаконным отказ регистрационной службы в регистрации договора аренды нежилых помещений, заключенного обществом и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

В силу статьи 31 Закона органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Защита прав общества обеспечена предъявлением требования о признании незаконным отказа в регистрации договора. Поэтому в части отказа в удовлетворении требований общества о признании незаконными действий государственного регистратора Кубак Е.В. судебные акты не подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 201 (пункт 5), 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.02.2006 и постановление апелляционной инстанции от 13.06.2006 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-21853/2005-С4 отменить в части.

Признать незаконными отказ от 06.06.2005 Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в государственной регистрации заключенного обществом с ограниченной ответственностью “Невпищепром“ и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска договора от 01.12.2003 аренды нежилых помещений.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю зарегистрировать указанный договор в порядке, предусмотренном Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.