Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.08.2006 по делу N А40-41016/06-91-262 При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 22 августа 2006 г. по делу N А40-41016/06-91-262

Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2006 года.

Полный текст решения изготовлен 22 августа 2006 года.

Арбитражный суд г. Москвы

в составе: судьи Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей Г.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОАО “Бытовых услуг ЗАРЯ“

к ООО “Рембытторг-Сервис-Арманд“

о взыскании задолженности по арендной плате и процентов в размере 578 615 руб. 70 коп.

при участии:

от истца - К. дов. от 17.07.06 N 4, С. дов. от 17.07.06 N 5.

от ответчика - А. протокол от 08.01.98 N 5, П. дов. от 28.07.06 б/н

установил:

Открытое акционерное общество (ОАО) “Бытовых услуг ЗАРЯ“ обратилось
с заявлением и просит взыскать с Ответчика в пользу Истца задолженность по арендной плате за период с 16.02.2004 г. по 31.05.2006 г. в сумме 532 003 руб. 70 коп.; проценты в сумме 46 612 руб. за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, всего 578 615 руб. 70 коп.

Истец обосновал заявление, ссылаясь ст. ст. 209, 309, 393, 395, 614, 617 ГК РФ.

Ответчик - Общество с ограниченной ответственностью (ООО) “Рембытторг-Сервис-Арманд“ - заявление не признает, просит отказать в удовлетворении заявления, представил письменный отзыв.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд установил, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 25 апреля 2000 года между Департаментом имущества г. Москвы, ГУП “Бытовых услуг ЗАРЯ“ и ООО “Рембытторг-Сервис-Арманд“ был заключен трехсторонний договор аренды N 8-231/2000 на нежилое помещение площадью 48,3 кв. м в Имущественном комплексе по адресу: г. Москва, Мичуринский проспект д. 47. Договор был заключен сроком на пять лет с 09.02.2000 г. по 09.02.2005 г. Москомрегистрацией договор аренды был зарегистрирован 18 мая 2000 года за N 002/2000-42184.

В соответствии с программой приватизации государственного имущества в городе Москве, распоряжением N 4943-р от 26.11.2003 г. Департамента имущества. Государственное унитарное предприятие “Бытовых услуг ЗАРЯ“ преобразовано в ОАО “Бытовых услуг ЗАРЯ“, 100% уставного капитала, которого принадлежат городу. В соответствии со ст. 1 Устава, ОАО “Бытовых услуг ЗАРЯ“ является правопреемником ГУП “Бытовых услуг ЗАРЯ“.

В связи с преобразованием ГУП в открытое акционерное общество, а как следствие - изменением собственника, Департаментом имущества г. Москвы, Передаточным Актом от 16.02.2004 г., в собственность ОАО
“Бытовых услуг ЗАРЯ“ был передан имущественный комплекс площадью 2245,7 кв. м по адресу: г. Москва, Мичуринский проспект д. 47.

Право собственности на вышеуказанный Имущественный Комплекс зарегистрировано ОАО “Бытовых услуг ЗАРЯ“ 23.09.2004 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 АВ N 318499.

В связи с изменением собственника Имущественного Комплекса, истцом в адрес ответчика были направлены письма N 13 от 20.09.2004 г. и от 29.12.2004 г. о перезаключении договора аренды на занимаемое ответчиком помещение, а также о том, чтобы арендная плата перечислялась на счет собственника - ОАО “Бытовых услуг ЗАРЯ“. Однако ответчик, по мнению истца, арендную плату на счет Истца не перечислял, в результате Общество вынуждено было обратиться к руководителю Западного территориального агентства Департамента имущества г. Москвы с просьбой уведомить Арендаторов, в том числе и ООО “Рембытторг-Сервис-Арманд“ о необходимости перечислять арендную плату на счет Общества.

Из материалов дела следует, что письмом N 827-ув от 29.12.04 г. Западное территориальное агентство ДИГМ уведомило арендатора (ООО “Рембытторг-Сервис-Арманд“) о необходимости переоформить договор аренды N 8-231/2000 от 25.04.2000 г. на нежилое помещение площадью 48,3 кв. м по Мичуринскому просп., д. 47 с ОАО “Бытовых услуг ЗАРЯ“ в связи со сменой собственника.

Однако, по мнению истца, плата за аренду помещения Ответчиком не была внесена на счет Истца ни за один месяц в течение всего периода действия Договора и после его истечения (09.02.2005 г.). Кроме того, Ответчик до настоящего времени не освободил арендуемое помещение, не сдал его по акту собственнику, продолжает им пользоваться, арендную плату не вносит, в результате чего, за период с 16.02.2004 г. по 31 мая 2006 г.
за Ответчиком, по мнению истца, образовалась задолженность в размере 532 003 руб. 70 коп.

Истец в феврале 2005 года письмом с уведомлением, исх. N 4 от 16.02.2005 г. просил Ответчика погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и сообщал свои реквизиты для внесения арендной платы.

В апреле 2005 года собственник увеличил с 1 мая арендную плату до 400 долларов за один квадратный метр (письмо N 01-10/2 от 29.04.2005 г.).

Письмом N 15 от 28.09.2005 г. Истец снизил ставку арендной платы до суммы эквивалентной 200 долларам США, однако и после этого Ответчик не погасил образовавшуюся задолженность и не производит текущих арендных платежей.

Доводы истца признаются судом необоснованными, так как в соответствии со ст. 5 Договора N 8-231/2000 Ответчик регулярно перечислял арендную плату на счет Департамента имущества, что подтверждается платежными поручениями и выписками банка.

Согласно п. п. 5.1 и 8.2 Договора, в случае изменения условий оплаты аренды, стороны оформляют дополнительное соглашение к договору, а при изменении реквизитов, стороны обязаны уведомить друг друга в письменном виде, заказными отправлениями.

Никаких дополнительных соглашений и уведомлений (до января 2005 г.) о том, что арендную плату следует перечислять на счет Истца (балансодержателя) от Департамента имущества Ответчик не заключал и не получал.

Документов, свидетельствующих о том, что произошла смена собственника помещения, до настоящего момента к Ответчику не поступали, поэтому оснований для переоформления договора у Ответчика отсутствовали.

Доводы Истца о том, что письма являются основанием для перечисления арендной платы на его счет, признаются судом необоснованными, так как в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Учитывая,
что договор аренды был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством, соглашение об изменении договора аренды также подлежит государственной регистрации. Таким образом, соглашение об изменении размера и порядка оплаты, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Кроме того, Президиум ВАС РФ в п. 23 Информационного письма от 11.01.02 N 66 “Об обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой“ разъяснил, что при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды или нет, новый собственник (Истец) вправе требовать от прежнего собственника на основании ст. 1107 ГК РФ взыскания доходов, которые прежний собственник извлек из имущества, с момента перехода права собственности.

Как указывает Истец в своем исковом заявлении, право собственности на арендуемое Ответчиком здание, к нему перешло с 23.09.04, а арендную плату Истец требует взыскать с 16.02.04, то есть на 7 месяцев ранее, возникновения у него права. Сумма задолженности рассчитана Истцом не по ставкам, зафиксированным в договоре аренды, а проценты по ст. 395 ГК РФ, предъявлены ко взысканию с учетом НДС.

После истечения срока договора 09.02.05 Ответчик освободил, арендуемое помещение (часть коридора) и до сих пор им не пользуется, кроме как для прохода в помещение, принадлежащие Ответчику на праве собственности; в письме от 30.05.05 Ответчик сообщил Истцу о нежелании заключать договор на предложенных условиях, следовательно, требование Истца о взыскании задолженности по арендной плате и процентов по 31.05.06 является необоснованным; кроме того, являясь собственником помещения, Истец не предпринял попыток принять уже освобожденное Ответчиком помещение по акту приема-передачи (при передаче помещения
Ответчику в 2000 году акт приема-передачи также не составлялся); Истец 29.04.05 письмом N 01-10/2 и 28.09.05 письмом N 15 требовал освободить занимаемое помещение, хотя оно было уже освобождено; проверку использования помещения Истец не проводил и акт проверки, подтвердивший, что помещение Ответчиком не используется, стороны не составляли и не подписывали.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что заявление является необоснованным и не подлежит удовлетворению по заявленным основаниям.

Судебные расходы в сумме 12 286 руб. 00 коп. подлежат отнесению на истца.

На основании ст. ст. 11, 12, 209, 309, 310, 393, 395, 606, 614, 617 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 69, 110, 123, 124, 156, 168, 170, 176 АПК РФ суд

решил:

в удовлетворении заявления ОАО “Бытовых услуг ЗАРЯ“ о взыскании с ООО “Рембытторг-Сервис-Арманд“ 578 615 руб. 70 коп. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.