Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.2006 N Ф08-1242/2006 по делу N А53-25114/2005-С4-32 Довод общества о том, что пролонгирование договора аренды земельного участка было осуществлено незаконно, без проведения нового конкурса на право аренды земельного участка, необоснован. В силу норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и договора аренды предприниматель имеет преимущественное право на продление арендных отношений.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 11 апреля 2006 года Дело N Ф08-1242/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - общества с ограниченной ответственностью “Торговая фирма “Донские Зори“, представителя от ответчиков: администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, индивидуального предпринимателя Крупнова В.Ю., в отсутствие третьего лица - администрации г. Ростова-на-Дону, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу ООО “Торговая фирма “Донские Зори“ на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2005 по делу N А53-25114/2005-С4-32, установил следующее.

ООО “Торговая фирма “Донские Зори“ (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском
к администрации Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Крупнову В.Ю. (далее - предприниматель) о признании недействительным дополнительного соглашения от 30.06.2005 к договору аренды земельного участка от 01.07.2005 N 231.

Определением от 25 октября 2005 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Ростова-на-Дону.

Решением от 23.12.2005 в иске отказано. Суд указал, что истцом не предоставлены доказательства нарушения его прав и законных интересов. Суд признал, что в случае признания дополнительного соглашения недействительным истец не сможет претендовать на получение в аренду спорного земельного участка, поскольку предприниматель имеет преимущественное право на продление арендных отношений. Кроме того, суд установил, что согласно утвержденному мэром г. Ростова-на-Дону плану проведения конкурса инвесторов по постройке торгово-досугового комплекса данный земельный участок не подлежит дальнейшей передаче в аренду для размещения объектов лоточной торговли.

Не согласившись с судебным актом, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 23.12.2005 отменить, требование удовлетворить. По мнению заявителя, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка является недействительным, поскольку предприниматель и администрация не провели государственную регистрацию договора, заключенного сроком на один год. Истец считает, что общество относится к категории лиц, имеющих право участвовать в конкурсе по приобретению в аренду спорного земельного участка, поэтому незаконность продления договора аренды дополнительным соглашением затрагивает его права.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить решение без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предприниматель пояснил, что администрация провела конкурс
среди инвесторов для размещения на спорном земельном участке торгово-развлекательного комплекса. Границы занимаемого предпринимателем участка указаны в ситуационном плане, из которого видно, что при проведении конкурса спорный участок вошел в зону отвода для размещения торгово-развлекательного комплекса. Предприниматель предупрежден администрацией о необходимости освобождения земельного участка после определения победителя конкурса, с чем согласен.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и возражениях против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 1 июля 2004 года администрация и предприниматель по результатам конкурса, проведенного на основании распоряжения главы администрации N 27 от 31.05.2004, для размещения комплекса лоточной торговли заключили сроком на один год договор аренды земельного участка N 231 площадью 325 кв. м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 30. В пункте 4.3.3 договора аренды от 01.07.2004 N 231 предусмотрено право арендатора на продление срока аренды земельного участка в случае добросовестного исполнения обязательств по договору.

На основании пункта 4.3.3 договора и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации издано распоряжение главы администрации от 27.05.2005 N 46 о продлении на один год арендных отношений с предпринимателем.

Во исполнение данного распоряжения администрация и предприниматель 30.06.2005 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 01.07.2004 N 231 о продлении срока действия договора до 01.07.2006. Указанным соглашением изменен размер арендной платы с применением повышающих коэффициентов.

Считая, что соглашение от 30.06.2005 является недействительным, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в суд.

Суд сделал ошибочный вывод о том, что
дополнительное соглашение является оспоримой сделкой, которая в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть оспорена только стороной по данной договору. Однако ошибочность выводов суда в данной части не повлияла на законность принятого решения.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации договора, если обязательность такой регистрации установлена законом, по общему правилу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание договора незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации.

Данная позиция подтверждается судебной практикой в рекомендациях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным. Незаключенный договор не может быть признан недействительным.
Вместе с тем допущенные сторонами нарушения носили устранимый характер.

Наличие между администрацией и предпринимателем отношений аренды, использование арендатором земельного участка и внесение соответствующей арендной платы стороны не оспаривают.

При рассмотрении Арбитражным судом Ростовской области дела N А53-19673/2004-С5-28 с участием этих же лиц суд признал предоставление земельного участка предпринимателю соответствующим постановлениям мэра г. Ростова-на-Дону от 30.04.2003 N 888 “О полномочиях по заключению договоров аренды земельных участков, предоставляемых для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории города Ростова-на-Дону“ и от 17.12.2003 N 2626 “О порядке организации и функционирования объектов мелкорозничной передвижной торговой сети на территории города“, которыми утверждены порядок предоставления земельных участков для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли и порядок организации и функционирования объектов мелкорозничной передвижной торговой сети на территории города. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением, не подлежат повторному доказыванию.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на момент рассмотрения спора в арбитражном суде договор аренды был передан в органы юстиции для его государственной регистрации, что подтверждено распиской в получении документов от 23.11.2005. Данное обстоятельство суд исследовал и дал ему оценку.

Довод общества о том, что пролонгирование договора аренды земельного участка было осуществлено незаконно, без проведения нового конкурса на право аренды земельного участка, необоснован. В силу части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации статьи и пункта 4.3.3 договора аренды предприниматель имеет преимущественное право на продление арендных отношений.

08.02.2006 в газете “Ростов“ администрация опубликовала информацию о проведении конкурса инвесторов на застройку спорного земельного участка для
замещения торгово-развлекательного комплекса, с указанием принимающей заявки организации и срока их предоставления. Общество не лишено права принять участие в конкурсе инвесторов.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения решения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2005 по делу N А53-25114/2005-С4-32 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.