Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2006 N Ф08-1049/2005 по делу N А53-11970/2005-С4-32 Исследование обстоятельств, связанных с установлением перегородок между помещениями, а также правового режима витрины имеет существенное значение для правильного применения норм материального права при разрешении спора об устранении препятствий в пользовании помещением.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 27 марта 2006 года Дело N Ф08-1049/2005“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей от истца - общества с ограниченной ответственностью “Луч“, представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Барокко 31“, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Барокко 31“ на решение от 14.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 12.12.2005 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-11970/2005-С4-32, установил следующее.

ООО “Луч“ обратилось с иском к ООО “Барокко 31“ (с учетом уточненных требований) об обязании ответчика в арендуемом им нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 56/159:

- снять
щиты с застекленных дверей и стен размером 11 кв. м, высотой 3,5 кв. м между помещениями под литерой “14“ и литерой “14а“;

- не устанавливать иные ограждения, преграждающие доступ дневного света в смежное помещение, без согласования с собственником;

- убрать свое имущество - напольное покрытие из помещения под литерой “25“;

- допускать сотрудников ООО “Луч“ в помещение под литерой “25“ с 10 до 17 часов для уборки помещения и установки постеров.

Решением от 14.09.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.12.2005, иск удовлетворен на том основании, что действия ответчика по установке щитов в нарушение условий договора не согласованы с истцом и повлекли невозможность использования истцом помещения N 14 без постоянного электрического освещения. Помещение N 25 ответчику в пользование не передавалось, поэтому размещение в нем напольного покрытия нарушает права истца.

В кассационной жалобе ООО “Барокко 31“ просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, суд не принял во внимание, что витрина кафе предназначена для обслуживания арендуемого помещения и в совокупности с ним представляет сложную вещь. Размещение в витрине постеров с рекламой другого предприятия приведет к прекращению доступа дневного света в арендуемое помещение, а также скроет интерьер кафе для посетителей, будет вводить в заблуждение посетителей относительно деятельности кафе в помещении. Решение суда в части обязания ответчика не препятствовать в допуске работников истца в помещение литера “25“ неисполнимо, поскольку в указанное помещение нет доступа. Заявитель утверждает, что пользуется помещениями в том виде, в котором получил их в аренду, доказательств того, что щиты и жалюзи установлены арендатором, в материалах дела не имеется. Поэтому суд необоснованно сделал выводы о нарушении
прав истца и обязал ответчика снять щиты.

В отзыве на жалобу ООО “Луч“ считает, что отсутствуют основания для применения статей 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку помещение N 25 предметом договора не является и не должно было передаваться арендатору. Истец вправе использовать витрину по своему усмотрению, в том числе и для размещения постеров, которые могут быть выполнены из прозрачных материалов, не ограничивающих доступ света в помещение.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее. Представители истца пояснили, что витрина является самостоятельным помещением, плата за пользование которым не предусмотрена договором. Представитель ответчика указал, что не возражает против включения платы за пользование витриной в состав арендных платежей. В судебном заседании представителями сторон предоставлялись для обозрения фотографии наружного вида части здания, в которой расположено помещение, используемое для размещения кафе. В судебном заседании объявлялся перерыв с 23.03.2006 до 27.03.2006 до 15 часов.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ЗАО “Ростовтурист“ в лице Ростовской туристической фирмы “Ростов-Тур“ (арендодатель) и ООО “Барокко 31“ (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2003 N 6 нежилого помещения, расположенного в многоэтажном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 56/159, для размещения кафе-мороженое “Баскин-Роббинс“. В поэтажном плане с экспликацией на часть здания передаваемое в аренду помещение на 1 этаже обозначено литерой А (комнаты на поэтажном плане N 19, 14а, 16, 15а, 17а) общей площадью 104,3 кв. м (л.д. 8).

Свидетельством о государственной регистрации
права от 29.10.2004 (N 914055 серия 61 АА) подтверждается, что по договору купли-продажи от 07.10.2004 данное помещение передано на праве собственности ООО “Луч“, к которому в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.04.2003 (л.д. 11).

Арендуемое помещение N 14А примыкает к помещению N 14, используемому арендодателем. Исковые требования арендодатель обосновал тем, что арендатор самовольно закрыл стеклянную дверь и стену, разделяющие помещения под литерами NN 14 и 14А, чем ликвидировал доступ дневного света и создал невозможность использования арендодателем помещения N 14. Арендатор также указал, что помещение N 25 (витрина) не передавалось арендатору, однако ответчик препятствует истцу пользоваться этим помещением.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Удовлетворяя иск, судебные инстанции пришли к выводам, что действия ответчика по установке щитов в нарушение условий договора не согласованы с истцом и повлекли невозможность использования истцом помещения N 14 без постоянного электрического освещения. Помещение N 25 ответчику в пользование не передавалось, поэтому размещение в нем напольного покрытия нарушает права истца.

Однако данные выводы сделаны судом без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Возлагая на ответчика обязанность по демонтажу щитов с застекленных дверей и стены, расположенных между помещениями под литерами NN 14 и 14А, суд не выяснил, когда и кем установлены щиты, имелись ли они в помещении на момент заключения договора аренды, является ли стеклянно-металлическое сооружение со щитами межкомнатной перегородкой, в результате установления которой возникло обособленное помещение, сданное в
аренду ответчику. Суд не дал оценку возражениям ответчика о том, что служащая стеной металлическая конструкция застеклена со стороны арендодателя сильно затемненным стеклом и зарешечена густой решеткой, и в этом месте на стороне арендатора расположены рабочие места секретаря и руководителя кафе, отделенные от торгового зала переносной ширмой (л.д. 20). Суд не установил, предусмотрено ли в техническом паспорте на объект, что стеклянно-металлические перегородки являются окнами помещения, смежного с помещением арендатора. Суд не установил, обременена ли была данная конструкция при сдаче в аренду условием о том, что она была окном смежного помещения, знал ли истец в момент приобретения помещения о наличии щитов на указанных ограждениях и приобрел ли он их в том состоянии, в котором находятся помещения на момент рассмотрения спора. В письме от 12.05.2005 N 31 указано, что ответчик неоднократно предлагал подключить к своему счетчику питание светильника, который расположен в коридоре со стороны истца, однако суд не выяснил, возможно ли восстановить права арендодателя путем подключения за счет средств арендатора осветительных приборов и оплаты потребленной ими электроэнергии.

В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Как видно из материалов дела, помещение N 25 является наружной угловой витриной арендуемого помещения. Суд не исследовал, является ли сданное в аренду помещение с витринным окном сложной вещью и входит ли по конструктивным особенностям строительства витрина в неотъемлемую часть арендуемого помещения. На
предоставленных сторонами для обозрения в судебном заседании фотографиях видно, что сквозь стекла витрины со стороны улицы просматривается фирменная символика мороженого “Баскин-Роббинс“. Поэтому при рассмотрении требований об обязании ответчика допускать сотрудников истца в витрину для ее уборки и установки постеров суду следует учесть, что по условиям договора помещение предоставлено для размещения кафе под названием “Баскин-Роббинс“.

Согласно пункту 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении.

Исследование обстоятельств, связанных с установлением перегородок между помещениями под литерами NN 14 и 14А, а также правового режима помещения под литерой N 25 (витрина) имеет существенное значение для правильного применения норм материального права при разрешении спора по существу заявленных истцом требований об устранении препятствий в пользовании помещением.

Поскольку выяснение приведенных обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, их следует установить суду первой инстанции при новом рассмотрении дела с учетом указаний, данных судом кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 12.12.2005 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-11970/2005-С4-32 отменить, дело направить на
новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.