Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.03.2006 N Ф08-922/2006 по делу N А32-25471/2005-39/542 В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 16 марта 2006 года Дело N Ф08-922/2006“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - закрытого акционерного общества “Сокол“, представителя от ответчика - администрации г. Сочи, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение от 03.08.2005 и постановление апелляционной инстанции от 05.12.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-25471/2005-39/542, установил следующее.

ЗАО “Сокол“ (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации г. Сочи (далее - администрация) со следующими требованиями:

- изменить пункт 1.1 договора от 11.03.2004 N 4900003069 аренды земельного участка площадью 176800 кв. м (кадастровый N 23:49:02
05 009:0018), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, микрорайон “Октябрьский“, изложив его в следующей редакции: “В соответствии с настоящим договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 20 тыс. кв. м для строительства жилых домов в микрорайоне “Октябрьский“ Центрального района г. Сочи“;

- изменить раздел “Расчетные земельные платежи“ приложения N 1 к договору, указав следующее: “Площадь участка - 20 тыс. кв. м, сумма платежей на момент заключения договора составляет 385558 рублей 26 копеек“. Решением от 03.08.2005 (с учетом исправительного определения от 11.10.2005), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.12.2005, исковые требования удовлетворены. Пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: “В соответствии с настоящим договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 20 тыс. кв. м для строительства жилых домов в микрорайоне “Октябрьский“ Центрального района г. Сочи согласно проекту границ корректировки правомерного земельного участка по ул. Пластунской, 104а в Центральном районе г. Сочи для проектирования и строительства группы многоквартирных жилых домов“. Раздел “Расчетные земельные платежи“ приложения N 1 к договору изложен следующим образом: “Площадь участка - 20 тыс. кв. м, сумма платежей на момент заключения договора составляет 385558 рублей 26 копеек“.

Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок площадью 176800 кв. м предоставлялся обществу для строительства многоквартирных жилых домов. Согласно заключению Северо-Кавказского геоэкологического центра ГУП “Кубаньгеология“ пригодной для строительства является часть земельного участка площадью 20 - 25 тыс. кв. м. Поскольку арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время
заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, то заявленные требования удовлетворены на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Границы земельного участка определены в проекте границ корректировки земельного участка по ул. Пластунской, 104а в Центральном районе г. Сочи для проектирования и строительства группы многоквартирных жилых домов.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты, в иске отказать по следующим основаниям:

- до заключения договора аренды общество знало о геодезических показателях земельного участка (пространственное расположение, границы и горизонтальный профиль поверхности), поскольку имело градостроительное обоснование и предпроектные проработки по размещению жилого квартала;

- земельный участок, предоставленный обществу в соответствии с измененными условиями договора аренды, не сформирован в установленном порядке и не прошел государственный кадастровый учет, не является объектом недвижимости.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель общества просил судебные акты оставить без изменений, указывая на отсутствие оснований для их отмены.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 11.03.2004 N 4900003069.

Согласно договору администрация передает обществу на праве аренды сроком на 3 года для строительства жилого квартала в микрорайоне “Октябрьский“ Центрального района г. Сочи земельный участок площадью 176800 кв. м, кадастровый номер 23:49:02 05 009:0018, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. В соответствии с приложением N 1 к договору арендная плата составляет 3408335 рублей в год.

Согласно заключению Северо-Кавказского геоэкологического центра ГУП “Кубаньгеология“,
проведенному в 2005 г., предоставленный обществу земельный участок практически полностью поражен оползнями, поэтому не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Исключением является искусственно спланированная площадка хозяйственного двора - зарегулированное русло и засыпанная прирусловая его часть площадью около 1 га и прилегающая к западу территория открытой регулировки балки площадью 1 - 1,5 га. По проекту границ корректировки земельного участка по ул. Пластуновской, 104а, утвержденному главным архитектором г. Сочи 18.07.2005, площадь земельного участка для проектирования и строительства многоквартирных жилых домов составляет 20 тыс. кв. м.

Общество, руководствуясь статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось к главе администрации г. Сочи с письмом от 27.05.2005 N 72, в котором просило уменьшить размер арендной платы в связи с непригодностью большей части земельного участка для использования под строительство многоэтажных жилых домов и увеличить срок действия договора.

Отказ администрации удовлетворить предложение общества послужил основанием для предъявления иска.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно статье 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суды пришли к выводу о том, что земельный участок площадью 176800 кв. м не соответствует
цели, для которой предоставлен в пользование - строительство жилого квартала в микрорайоне “Октябрьский“ Центрального района г. Сочи. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признал предоставление такого участка существенным нарушением договора.

Однако суды не учли следующее. Согласно постановлению главы г. Сочи от 24.02.2004 N 257/1 “О предоставлении ЗАО “Сокол“ земельного участка для строительства жилого квартала в микрорайоне “Октябрьский“ Центрального района“ обществом выполнен проект границ земельного участка, разработано градостроительное обоснование и предпроектные проработки по размещению жилого квартала (л.д. 6). Из акта выбора земельного участка, утвержденного обществом, следует, что земельный участок целесообразно использовать для строительства жилого комплекса с парковой зоной. Обществу предписано обеспечить долевое участие в развитии городских инженерных сооружений согласно расчету от 19.11.2003 и использовать 19904280 рублей на выполнение, в частности, комплексных противооползневых мероприятий (л.д. 62). В соответствии с проектом границ корректировки земельного участка 2/3 территории занимают зеленые насаждения и ценные породы деревьев. Проектируемая площадь в результате корректировки составляет 20 тыс. кв. м, оставшаяся часть территории предусмотрена для организации природно-ландшафтного парка (л.д. 22). Названные документы суд не исследовал.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Суд изменил договор аренды, уменьшив площадь арендуемого участка. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства обращения общества с предложением изменить договор аренды в части площади
земельного участка. В письме от 24.06.2005 N К-01/3619 комитет по управлению имуществом администрации г. Сочи (далее - комитет) сообщает, что вопрос об уменьшении площади земельного участка будет рассмотрен после выполнения работ, предусмотренных статьями 16 и 17 Федерального закона “О землеустройстве“ (л.д. 10). Суд это письмо не оценил.

В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд, изменяя размер арендной платы, указал, что она составляет 385558 рублей 26 копеек на момент заключения договора, это противоречит названной статье.

Поскольку выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и суд неправильно применил нормы материального права, то решение и постановление апелляционной инстанции в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении суду надлежит оценить акт выбора земельного участка с учетом того, что он выбирался для проектирования жилого комплекса с парковой зоной и в акте есть ссылка на использование обществом 19904280 рублей, в том числе на выполнение комплексных противооползневых работ; указание в проекте границ корректировки земельного участка, что 2/3 территории занимают зеленые насаждения и ценные породы деревьев, ответ комитета от 24.06.2005 N К-01/3619; установить, что представляет из себя спорный земельный участок, предполагалось ли создание парковой зоны, разрабатывалось ли градостроительное обоснование и предпроектные проработки по размещению жилого квартала, почему общество не решило вопрос об уменьшении площади арендуемого земельного участка в порядке, предложенном комитетом; выяснить, не является ли предоставление земельного участка для строительства
жилых домов изменением вида разрешенного использования (строительство жилого квартала).

Суду следует проверить полномочия администрации на заключение спорного договора аренды с учетом того, что земельный участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта и площадь его превышает 1 тыс. кв. м. Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.08.2005 и постановление апелляционной инстанции от 05.12.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-25471/2005-39/542 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.