Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2007 по делу N А14-12714/2006/508/32 Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения является основанием для взыскания задолженности и пеней и расторжения данного договора в соответствии со статьями 450, 452, 619 ГК РФ.

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2007 г. по делу N А14-12714/2006/508/32

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2007 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2007 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества В. на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.06.2007 г. по делу N А14-12714/2006/508/32,

установил:

администрация городского округа город Воронеж (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Открытому акционерному обществу В. (далее - ОАО В., ответчик) о расторжении договора аренды N 6-324-96 от 14.05.1996 г., выселении из нежилого встроенного помещения лит. А (номера 1 - 15 на поэтажном
плане) по адрес: г. Воронеж, ул. Л., д. N, общей площадью 139,8 кв. м, взыскании 413 337 рублей 65 коп., в том числе 317 342 рублей 37 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2004 г. по 01.08.2006 г., 95995 рублей 28 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.12.2003 г. по 01.08.2006 г.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции истец уточнил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 660 894 рубля 64 коп., в том числе - 465 259 рублей 17 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2004 г. по 01.04.2007 г., 195 635 рублей 47 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.01.2004 г. по 09.04.2007 г.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.06.2007 г. договор аренды нежилого помещения N 6-324-96 от 14.05.1996 г. признан недействительным, с ОАО В. взыскано 565259 рублей 17 коп., в том числе 465 259 рублей 17 коп. основного долга и 100 000 рублей пени. Кроме того, ОАО В. выселено из указанного помещения по адресу: г. Воронеж, ул. Л., д. N (номера 1 - 15 на поэтажном плане).

Не согласившись с принятым решением, ОАО В. обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на данное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца. При этом заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права. Кроме того, по мнению ответчика, суд не учел, что договор аренды помещения уже
был расторгнут, что подтверждается подписанным сторонами дополнительным соглашением от 13.03.2002 года.

В судебном заседании Арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ОАО В. поддержал доводы апелляционной жалобы, указав, что с 10.12.2003 г. по 01.08.2006 г. ответчик не занимал нежилое помещение.

Представитель Администрации городского округа город Воронеж против доводов апелляционной жалобы возражал, пояснив, что ключи от помещения ответчиком истцу не сдавались; после подписания сторонами дополнительного соглашения от 13.03.2002 года о расторжении договора ответчик фактически продолжал занимать нежилые помещения, что подтверждается изменением арендной платы в 2003 - 2005 гг. и решением Арбитражного суда по делу N А14-6154-03/173/22 о расторжении договора, выселении и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ст. 268 АПК РФ).

В документе, видимо, допущен пропуск текста, восстановить по смыслу который не представляется возможным.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей ответчика, суд апелляционной инстанции считает вынесенное *** законным и обоснованным, а жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 14.05.1996 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Воронежа, правопреемником которого является Администрация городского округа г. Воронеж (арендодатель) и ОАО В. (арендатор) был заключен договор аренды N 6-324-96 нежилого встроенного помещения площадью 139,8 кв. м по адресу: г. Воронеж, ул. Л., д. N для использования под магазин.

Срок аренды был определен сторонами с 01.01.1996 г. по 31.12.2000 г.

В соответствии с п. 3.1. договора (с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2002 г.) арендная плата вносится арендатором
ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Сторонами неоднократно менялись условия договора, касающиеся арендной платы.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды N 6-324-96 от 14.05.1996 г. в редакции дополнительного соглашения от 02.10.2001 г. в случае задержки арендатором арендных платежей начисляются пени по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно п. 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N 6-324-96 от 14.05.1996 г. был возобновлен сторонами на неопределенный срок.

Ввиду того, что ответчик неоднократно нарушал сроки уплаты арендной платы и с июня 2005 года арендную плату не вносит, истец 29.03.2006 г. направил ответчику предложение исх. N 09-05/728 о расторжении договора аренды, уплате задолженности по арендной плате, пеней и освобождении занимаемого помещения.

Поскольку ответчик дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи арендованного имущества не подписал, задолженность по арендной плате не уплатил, истец обратился в суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные истцом исковые требования в части, Арбитражный суд Воронежской области обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности муниципального образования городской округ город Воронеж на переданное в аренду помещение было подтверждено выпиской из реестра муниципального имущества N 4578 по состоянию на 07.08.2006 г.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора
определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статья 619 ГК РФ предусматривает перечень оснований досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 5.2.7 договора аренды N 6-324-96 от 14.05.1996 г. договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор не внес (полностью или частично) арендную плату в течение 3-х месяцев либо многократно (более 3-х раз) нарушил сроки внесения арендных платежей вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

С 01.07.2004 г. образовалась задолженность по уплате арендной платы. Истец 29.03.2006 г. предложил ответчику уплатить задолженность по арендной плате в срок до 10.04.2006 г.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец не получил ответ на предложение о расторжении договора в 30-дневный срок, поскольку иной срок
не предусмотрен законом или договором аренды, следовательно, досудебный порядок урегулирования спора им был соблюден.

Учитывая то, что денежные средства ответчиком в установленные договором сроки не вносились, в связи с чем, образовалась задолженность, арендная плата не уплачивалась несколько месяцев подряд, суд пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды N 6-324-96 от 14.05.1996 г.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Спорное помещение принято ответчиком по договору аренды N 6-324-96 от 14.05.96 г. и используется им до настоящего времени, что подтверждается актами проверки использования нежилого помещения от 10.08.2006 г., от 11.12.2006 г., от 30.05.2007 г. Доказательства передачи помещения истцу ответчиком не представлены. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел установленным факт пользования ответчиком спорным помещением в спорный период.

В силу ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование имуществом, в порядке, определенном договором.

Истец правомерно определил задолженность ответчика по арендной плате в размере 465259 рублей 17 коп. за период с 01.07.2004 г. по 01.04.2007 г. и пени за просрочку платежей в размере 195635 рублей 47 коп. за период с 10.01.2004 г. по 09.04.2007 г., исходя из ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором аренды, рассчитанной в соответствии с Методикой определения размера годовой ставки арендной платы за нежилые помещения, утвержденной постановлением Воронежской городской Думы от 26.02.2004 г. N 18-1.

Поскольку ответчик нарушил условия договора аренды и требования ст. 309, 614 ГК РФ, требования
истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 465 259 рублей 17 коп. удовлетворены судом правомерно.

По статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Руководствуясь данной статьей, учитывая несоразмерность неустойки, составляющей, 36% годовых, характеру и последствиям нарушения обязательства, а также с учетом суммы основного долга, длительности периода начисления пени, суд правильно посчитал возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, до 100000 рублей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции и считает их правильными и обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы о расторжении договора аренды, отсутствия факта пользования ответчиком указанным помещением в спорный период и необоснованности взыскания арендной платы и пени, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на дополнительное соглашение от 13.03.2002 г., согласно которому договор аренды от 14.05.1996 г. расторгается с 20.03.2002 г. как на доказательство отсутствия использования спорного помещения не может быть принята во внимание апелляционным судом.

Согласно имеющимся в материалах дела актам осмотра помещения по состоянию на 11.12.2006 г., 30.05.2007 г. спорное помещение находилось в закрытом состоянии, ключи находились у арендатора и арендодателю не передавались. Акт приема-передачи помещения, подтверждающий сдачу его арендодателю, также не составлялся.

Таким образом, Арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендатором не представлено достоверных доказательств передачи спорного имущества арендодателю.

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области является законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального
права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для переоценки выводов суда, представленных доказательств у апелляционной инстанции не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 258, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.06.2007 г. по делу N А14-12714/2006/508/32 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Открытого акционерного общества В. - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.