Решения и постановления судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.12.2007 N Ф03-А51/07-1/5605 по делу N А51-2451/2007-23-69 Если ответчик использует нежилые помещения с нарушением целевого назначения, существенно ухудшает качество арендуемого имущества, то договор субаренды спорного объекта подлежит расторжению с выселением из занимаемых помещений в силу статьи 619 ГК РФ.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5605

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Алгос-Фудс“

на решение от 21.06.2007, постановление от 18.09.2007

по делу N А51-2451/2007-23-69

Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя С.

к обществу с ограниченной ответственностью “Алгос-Фудс“

о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения

Индивидуальный предприниматель С. (далее - предприниматель С.) обратился в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью “Алгос-Фудс“ (далее - ООО “Алгос-Фудс“) с иском о расторжении договора субаренды от 15.12.2005 N 01, выселении
ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Верхне-Портовая, 2-г, а также о взыскании 649 495 руб. 40 коп., составляющих 256 736 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с декабря 2006 года по февраль 2007 года, 9 157 руб. - пени за нарушение срока оплаты, 383 602 руб. - неустойку за нарушение договорных обязательств.

Решением от 21.06.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.09.2007, заявленные требования удовлетворены частично. Судом расторгнут договор субаренды от 15.12.2005 N 01 и на ООО “Алгос-Фудс“ возложена обязанность освободить занимаемое помещение. Во взыскании 649 495 руб. 40 коп. отказано.

Законность принятых судебных актов проверяется судом кассационной инстанции по жалобе ООО “Алгос-Фудс“ и дополнению к ней, в которой заявитель просит их отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, оставить без рассмотрения исковое заявление на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ.

В обоснование жалобы заявителем указано на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком. Кроме этого, обращает внимание на устранение недостатков (протокол от 16.03.2007, техническое заключение от 03.04.2007) в разумный срок, в связи с чем полагает применение статьи 619 ГК РФ к спорным правоотношениям неправомерным.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО “Алгос-Фудс“ поддержало
позицию, изложенную в жалобе.

Представитель предпринимателя С., возражая относительно доводов кассационной жалобы, просил состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения, как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем С. (арендатор) и ООО “Алгос-Фудс“ (субарендатор) заключен договор субаренды от 15.12.2005 N 01, согласно условиям которого субарендатору для организации предприятия питания переданы во временное владение и пользование нежилые помещения второго этажа, площадью 360,8 кв.м, расположенные по адресу г.Владивосток, ул.Верхнее-Портовая, 2-г.

Срок действия указанного договора установлен с 15.12.2005 по 31.12.2013. (п. 1.5)

18.04.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Приморскому краю произведена государственная регистрация договора (N 25-25-01/058/2006-114).

Порядок внесения арендной платы определен пунктами 3.1, 3.3 договора.

Размер арендной платы составил 518 руб. 47 коп. за 1 кв.м площади.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что за просрочку оплаты арендной платы и иных платежей на срок, превышающий 15 календарных дней, субарендатор уплачивает арендатору пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 15% суммы месячного платежа. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору субаренды виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере
10% от суммы арендной платы за год (п. 4.6).

В соответствии с пунктами 2.3.2, 2.3.5, 2.3.6 договора субарендатор обязался не производить реконструкции и перепланировок имущества без письменного согласия арендатора; содержать и эксплуатировать имущество согласно установленным техническим правилам, правилам санитарной и противопожарной безопасности; своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений и нести все расходы по их содержанию.

Письмом от 23.10.2006 N 56/59 предприниматель С. уведомил ООО “Алгос-Фудс“ об установлении с 01.12.2006 арендной платы по договору в размере 886 руб. за 1 кв.м и направил дополнительное соглашение от 20.10.2006 о внесении изменений в договор субаренды от 15.12.2005 N 01 с предложением оформить его в течение 10 дней с момента его получения, которое последним оставлено без ответа.

07.12.2006 истцом повторно направлено письмо N 87/90 с просьбой о рассмотрении указанного дополнительного соглашения к договору субаренды от 15.12.2005 N 01, которое также оставлено ответчиком без ответа.

В ходе осмотров помещений, произведенных 12.10.2006, 12.01.2007, в присутствии представителей субарендатора, выявлено, что имущество используется ООО “Алгос-Фудс“ с нарушениями и не по назначению.

Согласно акту экспертизы от 19.02.2007 N 889/50 на кровле здания со стороны фасада имеет место установленная металлическая конструкция, нарушающая архитектурный облик фасада, что явилось отступлением от рабочего проекта “Реконструкция торгового комплекса “Купава“ на привокзальной площади в г.Владивостоке“, фасад
которого согласован в УАГиГ г. Владивостока 17.04.2003.

Невнесение арендных платежей в увеличенном размере, ненадлежащее, с ухудшением качества арендуемого имущества и нецелевое его использование со стороны ООО “Алгос-Фудс“, явилось основанием для обращения предпринимателя С. в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания с ответчика арендной платы, суд исходил из того, что дополнительное соглашение от 20.10.2006 о внесении изменений в договор субаренды от 15.12.2005 N 01 в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ является незаключенным.

Судом установлено, что договор субаренды 15.12.2005 N 01 зарегистрирован в установленном законом порядке. Между тем государственная регистрация дополнительного соглашения от 20.10.2006 о внесении изменений в договор субаренды от 15.12.2005 N 01 не произведена.

Поскольку ООО “Алгос-Фудс“ вносило арендную плату из расчета 518 руб. 47 коп. за 1 кв.м занимаемой площади, то суд пришел к правильному выводу о том, что взыскание с ответчика 649 495 руб. 40 коп. из расчета 886 руб. за 1 кв. м. является необоснованным.

Согласно статье 619 ГК РФ в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора
или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Удовлетворяя требования в части расторжения договора субаренды и выселения ООО “Алгос-Фудс“ из занимаемых помещений, суд исходил из доказанности факта использования имущества ответчиком с существенными нарушениями условий договора.

Поскольку предприниматель С. письмом от 23.10.2006 N 54/57 уведомил ООО “Алгос-Фудс“ о необходимости устранить допущенные недостатки в пользовании имуществом в течение 7 календарных дней с даты вручения настоящего извещения, а также направил претензию от 29.01.2007 4/97 в связи с неустранением указанных нарушений, которая оставлена без ответа, при этом указав на возможность досрочного расторжения договора, то довод заявителя жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком подлежит отклонению судом кассационной инстанции как необоснованный.

Ссылка в жалобе на то, что ООО “Алгос-Фудс“ устранены допущенные нарушения условий договора, что подтверждается протоколом от 16.03.2007, техническим заключением от 03.04.2007, не может быть принята судом кассационной инстанции во внимание, так как устранение недостатков произведено за пределами подачи настоящего иска.

Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, то основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы
отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 21.06.2007, постановление апелляционной инстанции от 18.09.2007 по делу N А51-2451/2007-23-69 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.