Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2007 N 17АП-7678/2007-ГК по делу N А60-24025/2005 Наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что сторонами по спорным сделкам не были созданы соответствующие правовые последствия по договорам купли-продажи недвижимого имущества, означает недействительность данных договоров и дополнительных соглашений к ним.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 ноября 2007 г. N 17АП-7678/2007-ГК

Дело N А60-24025/2005

(извлечение)

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

при участии:

от истца - ЗАО “П“: Ч.М., доверенность N 60/2056 от 02.05.2006,

от ответчиков: 1. ООО “Г“: Д.В., доверенность от 09.04.2007,

2. ООО “С“: К.Я., доверенность от 14.05.2007, О.В., доверенность от 12.03.2007,

от третьих лиц: 1. Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явились,

2. ОАО “Е“: не явились,

3. Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие “Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга“: не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО “С“ на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 сентября 2007 года

по делу N А60-24025/2005,

по иску ЗАО “П“ к ООО “Г“, ООО “С“,
третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, ОАО “Е“, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие “Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга“ о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ЗАО “П“ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО “Г“, ООО “С“ о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, 7-ой этаж, N комнат 30-39, 72, общей площадью 151,3 кв. м, от 25.06.2004 с дополнительными соглашениями от 14.01.2005, 17.05.2005, ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив на ответчиков обязанность по возврату имущества, полученного по сделке, а также признании ничтожным договора купли-продажи от 25.06.2004 по отчуждению недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр-д Бокситовый, 1, в составе: здание административного назначения, литер А, общая полезная площадь 2862,6 кв. м, отдельно стоящее здание складского назначения, литер Б, общая полезная площадь 606,9 кв. м, отдельно стоящее здание производственного назначения, литер В, общая полезная площадь 298,20 кв. м, отдельно стоящее здание с пристроем производственного назначения, литер Д-Д1, общая полезная площадь 656,40 кв. м, отдельно стоящее здание производственного назначения, литер Н, общая полезная площадь 64,3 кв. м (далее - спорное имущество), а также применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ответчиков обязанность по возврату имущества, полученного по сделке.

Определением суда от 01.08.2005 (т. 1 л.д. 45-47), оставленным без изменения постановлением от 29.09.2005 (т. 5 л.д. 17-21), запрещено ООО “Г“ и ООО “С“, а также другим лицам совершать сделки по отчуждению спорного имущества, а также запрещено органам Федеральной регистрационной службы производить действия по государственной регистрации перехода прав в отношении
спорных объектов недвижимости.

Определением суда от 29.09.2005 о назначении экспертизы (т. 5 л.д. 32-34) и определением суда от 29.09.2005 приостановлении производства по делу, оставленным без изменения постановлением от 22.12.2005 (т. 5 л.д. 25-31, 104-107), по делу назначена судебно-техническая экспертиза документов, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением суда от 08.02.2006 производство по делу возобновлено в связи с проведением экспертизы (т. 6 л.д. 11-12).

Определениями суда от 24.03.2006 по делу назначена повторная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения результатов повторной экспертизы (т. 6 л.д. 27-34).

24.07.2006 производство по делу возобновлено в связи с проведением экспертизы (определение от 24.07.2006 (т. 6 л.д. 71-71).

Определением суда от 23.08.2006 по делу назначена дополнительная экспертиза, в связи с чем производство по делу приостановлено (т. 6 л.д. 142-145).

Определением суда от 09.06.2007 производство по делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступления экспертного заключения в суд (т. 7 л.д. 52-53).

Определением суда от 11.07.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО “Е“ (т. 7 л.д. 78-81).

При рассмотрении дела истцом было заявлено об изменении исковых требований (т. 7 л.д. 92). Истец просил признать ничтожным договор от 26.04.2004 купли-продажи недвижимого имущества зданий литер А (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:05), Б (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:03), В (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:02), Д (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:04), Н (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:01), расположенных по пр. Бокситовый, 1 в г. Екатеринбурге в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2005 и дополнительного соглашения N 2 от 01.06.2005, а также признать ничтожным договор от 25.06.2004
купли-продажи недвижимого имущества нежилых помещений N 30-39, 72, расположенных на 7-ом этаже в нежилом строении литер А по ул. 8 Марта, 13 в г. Екатеринбурге в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2005 и дополнительного соглашения N 2 от 17.05.2005.

Заявление об уточнении исковых требований судом было принято (т. 7 л.д. 95-98).

Определением суда от 01.08.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ЕМУП “БТИ г. Екатеринбурга“ (т. 7 л.д. 95-98).

В ходе рассмотрения дела истец отказался от исковых требований в части применения последствий недействительности сделок (т. 8 л.д. 126).

Отказ от части исковых требований судом был принят на основании ст. 49 АПК РФ (т. 8 л.д. 126).

Решением суда от 10.09.2007 исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО “Г“ и ООО “С“ от 26.04.2004 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 14.01.2005 N 1, от 01.06.2005 N 2, и договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО “Г“ и ООО “С“ от 25.06.2004 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 14.01.2005 N 1, от 17.05.2005 N 2 признаны недействительными в силу их ничтожности. В отношении исковых требований о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 14.01.2005 N 1, от 01.06.2005 N 2, и договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2004 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 14.01.2005 N 1, от 17.05.2005 N 2, производство по делу прекращено (т. 8 л.д. 127-141).

Ответчик, ООО “С“, с решением суда от 10.09.2007 не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод
суда о том, что стороны согласовали существенные условия договора не в момент подписания каждого договора, а только в момент подписания дополнительных соглашений, не соответствует обстоятельствам дела и не обоснован.

В договорах купли-продажи недвижимого имущества указаны все необходимые данные, позволяющие с достоверностью идентифицировать каждый объект недвижимости, а именно: указан точный адрес каждого объекта, кадастровый номер, ссылка на номер свидетельства о государственной регистрации права и номер регистрационной записи в ЕГРП. Разногласия по предмету договора на момент его заключения и последующего его исполнения у сторон отсутствовали.

Договор сторонами исполнен, имущество фактически было передано, оплата произведена в полном объеме и стороны предприняли действия к регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

Судом первой инстанции признано, что договоры составлены и подписаны именно в те даты, которые указаны в договорах от 26.04.2004 и 25.06.2004.

Закон не устанавливает сроков для обращения сторон за государственной регистрацией перехода прав и не признает данное обстоятельство в качестве признака незаключенности либо недействительности договора купли-продажи.

Обстоятельства оплаты по спорным договорам и порядок оформления движения имущества не были предметом исследования в судебном заседании, поэтому ответчиком не были представлены доказательства и доводы по оформлению движения имущества.

Разрешая вопрос о невозможности регистрации спорных договоров без учета дополнительных соглашений к ним, суд вышел за пределы рассматриваемых исковых требований, так как приостановление регистрации перехода прав по спорным договорам вызвано иными причинами (наличие ареста), спор между сторонами договоров и Управлением Федеральной регистрационной службы по поводу возможности или невозможности регистрации договоров с соглашениями или в отсутствии последних, отсутствует.

Выводы суда, изложенные в мотивировочной части не соответствуют выводам в резолютивной части обжалуемого судебного акта, что является нарушением
положений п. 5 ст. 170 АПК РФ.

Истцом было заявлено об изменении исковых требований, которые судом были приняты в порядке ст. 49 АПК РФ как уточнение исковых требований. Об изменении оснований своих требований истец не заявлял. Однако суд изложил в своем решении иные основания для признания спорных договоров ничтожными, а именно о незаключенности договоров купли-продажи. Суд в нарушении ст. 49 АПК РФ вышел за пределы заявленных истцом требований и самостоятельно изменил основание иска.

Первоначально ООО “Г“ не признавал исковые требования. При возобновлении производства по делу в 2007 году ООО “Г“ были признаны исковые требования в полном объеме. Вместе с тем, в протоколе судебного заседания отметки о признании иска ответчиком нет. Судом первой инстанции не были исследованы причины изменения позиции ответчика, не исследованы и не дана правовая оценка ранее заявленным доводам ответчика и представленным доказательствам.

В апелляционной жалобе ООО “С“ просило решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что до марта 2007 года спорные объекты использовались ООО “С“.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Считает решение законным и обоснованным. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Кроме того, подтвердил, что от иска в части применении последствий недействительности сделок истец отказался. Также указал, что фактически спорные объекты не выбывали из владения ООО “Г“.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на
то, что данные о площади передаваемого недвижимого имущества являются существенными и необходимыми для его идентификации, а также являются обязательными сведениями, вносимыми в ЕГРП. Площади объектов недвижимости, передаваемых по договорам купли-продажи отличаются от фактических.

Здания и помещения, указанные в договорах до сих пор находятся в собственности и фактическом владении ООО “Г“ и включены в конкурсную массу, расчеты за недвижимое имущество не производились.

Из акта приема-передачи векселей, имеющегося в материалах дела, невозможно определить по какому договору рассчитывались векселями, и в каком объеме.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что до наложения ареста, стороны не совершали действий, направленных на переход права собственности на недвижимое имущество.

При производстве ареста и при осуществлении иных исполнительных действий ответчиками не было заявлено о продаже имущества. Действия судебного пристава-исполнителя и Федеральной регистрационной службы не обжаловались ответчиками.

Эксперты в своих заключениях не указывают на точную дату или период подписания спорных договоров.

Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что фактически существенные условия договоров были согласованы лишь в мае и июне 2005 года.

Доводы ответчика о том, что при вынесении решения суд вышел за пределы оснований иска, указанных истцом, не правомерны. Истцом неоднократно уточнялись и дополнялись исковые требования, которые представлялись суду в письменной и устной форме.

ООО “Г“ признало иск в соответствии с п. 3 ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика ООО “Г“ в судебном заседании пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным и обоснованным. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Также представитель ответчика указал, что спорные объекты
никогда не передавались покупателю, не оплачивались и используются самим обществом.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ООО “Г“ указало на то, что предмет договора был определен после наложения ареста на недвижимое имущество в дополнительных соглашениях. Площади помещений и их состав, указанные в договорах, не соответствовали действительным площадям и составу помещений.

Расчеты за недвижимое имущество по договорам не производились, из акта приема-передачи векселей невозможно установить, по какому из трех договоров производились расчеты и в каких суммах.

Также указал, что не согласен с доводами заявителя апелляционной жалобы о том, что признанием иска ООО “Г“ нарушило закон, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе признать иск на любой стадии арбитражного процесса.

В отзыве на жалобу ООО “Г“ просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Третье лицо, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Третье лицо, ОАО “Е“, направило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии представителя.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.04.2004 между ООО “Г“ (продавцом) и ООО “С“ (покупателем) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 35).

В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество, в следующем составе: здание административного назначения, литер А, общая полезная площадь - 2862,60 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:05, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242665 от 15.01.2001; отдельно стоящее здание складского назначения, литер Б, общая полезная площадь
- 606,90 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:03, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242663 от 15.01.2001; отдельно стоящее здание производственного назначения, литер В, общая полезная площадь - 298,20 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:02, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242662 от 15.01.2001; отдельно стоящее с пристроем здание производственного назначения, литер Д-Д1, общая полезная площадь - 656,40 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:04, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242664 от 15.01.2001; отдельно стоящее здание производственного назначения, литер Н, общая полезная площадь - 64,30 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:01, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242661 от 15.01.2001 (п.п. 1.1 договора).

Указанное недвижимое имущество находится по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр. Бокситовый, 1, и расположено на земельном участке площадью 3,5 га (п.п. 1.2 договора).

Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве единоличной собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2000 (п.п. 1.3 договора).

Цена за приобретаемое по настоящему договору недвижимое имущество составляет 6969249 руб., в том числе НДС 18% - 1063105,93 руб. Указанная цена установлена соглашением сторона, является окончательной и изменениям не подлежит (п.п. 2.1 договора).

Передача недвижимого имущества покупателю осуществляется без составления акта приема-передачи в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора (п.п. 4.1 договора).

Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора возникает у покупателя с момента регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.п. 5.1 договора).

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество производится после полной оплаты его стоимости покупателем (п.п. 5.3 договора).

Дополнительным
соглашением к договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 от 14.01.2005 стороны договора внесли изменения в п.п. 2.2 договора, изложив его в следующей редакции: оплата недвижимого имущества производится покупателем с рассрочкой платежа, путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2005 либо (по согласованию с продавцом) путем передачи иного имущества или иным законным способом (передачей векселей, зачетом и т.д.) (п. 1 дополнительного соглашения) (т. 1 л.д. 36).

Дополнительным соглашением N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 от 01.06.2005 (т. 1 л.д. 37) стороны договора внесли изменения в п.п. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: здание административного назначения, литер А, общая полезная площадь - 2842,20 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:05, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242665 от 15.01.2001; отдельно стоящее здание складского назначения, литер Б, общая полезная площадь - 600,40 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:03, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242663 от 15.01.2001; отдельно стоящее здание производственного назначения, литер В, общая полезная площадь - 291,80 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:02, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242662 от 15.01.2001; отдельно стоящее с пристроем здание производственного назначения, литер Д (бывший литер Д-Д1), общая полезная площадь - 656,30 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:04, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242664 от 15.01.2001; отдельно стоящее здание производственного назначения, литер Н, общая полезная площадь - 64,90 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:01, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242661 от 15.01.2001 (п. 1 дополнительного соглашения).

Цена недвижимого имущества, указанная в п.п. 2.1 договора, в связи с увеличением площади помещения не изменяется (п. 2 дополнительного соглашения).

25.06.2004 между ООО “Г“ (продавец) и ООО “С“ (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 29-30).

В соответствии с условиями настоящего договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество - нежилые (офисные) помещения, общей площадью 150, 9 кв. м, часть здания (литер А), номер на плане: 7 этаж - помещения N 30-39, находящееся по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, ул. 8 Марта, 13 (п.п. 1.1 договора).

Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве единоличной собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.06.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 66АВ N 743378 от 17.07.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.07.2002 произведена запись регистрации N 66-01/01-229/2002-189 (п.п. 1.2 договора).

Недвижимое имущество продается за 4290881,20 руб. в том числе НДС 18% - 654541,17 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (п.п. 2.1 договора).

Оплата недвижимого имущества производится покупателем с рассрочкой платежа, путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2004 путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца либо иным способом (векселем, зачетом и т.п.) (п.п. 2.2 договора).

Согласно п.п. 4.1 договора передача недвижимого имущества покупателю осуществляется без составления акта приема-передачи в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора.

Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области (п.п. 5.1 договора).

Стороны договорились о том, что продавец доверяет совершить все действия по государственной регистрации настоящего договора покупателю, после завершения расчетов за приобретаемое недвижимое имущество (п.п. 5.2 договора).

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2004 от 14.01.2005 стороны договора внесли изменения в п.п. 2.2 договора, изложив его в следующей редакции: оплата недвижимого имущества производится покупателем с рассрочкой платежа, путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2005 либо (по согласованию с продавцом) путем передачи иного имущества или иным законным способом (передачей векселей, зачетом и т.д.) (п. 1 дополнительного соглашения) (т. 1 л.д. 31).

Дополнительным соглашением N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2004 от 17.05.2005 (т. 1 л.д. 32) стороны договора внесли изменения в п.п. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: в соответствии с условиями настоящего договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество - нежилые помещения N 30-39, 72, общей площадью 151,3 кв. м, расположенные на 7 этаже в нежилом строении (литер А), по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13 (п. 1 дополнительного соглашения).

Цена недвижимого имущества, указанная в п.п. 2.1 договора, в связи с увеличением площади помещения не изменяется (п. 2 дополнительного соглашения).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2005 (дело N А60-9572/2005-С1) (т. 1 л.д. 17-18) наложен арест на имущество, принадлежащее ООО “Г“, в пределах суммы 68912995 руб.

08.04.2005 постановлением N 55/4/05 судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства (т. 1 л.д. 28) возбуждено исполнительное производство по исполнительному листу N 102461 от 31.03.2005, выданного Арбитражным судом Свердловской области о наложении ареста на имущество, принадлежащее ООО “Г“ в пределах суммы 68912995 руб.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на недвижимое имущество от 11.04.2005 (т. 1 л.д. 16, 19-23) наложен арест в виде запрета на отчуждение на недвижимое имущество, принадлежащее ООО “Г“, а именно: на отдельно стоящее здание складского назначения (66:41:0:0:1/32530/Б/21) общей полезной площадью 606,90 кв. м, литер В, отдельно стоящее здание производственного назначения (66:41:0:0:1/32530/В/21) общей полезной площадью 298,20 кв. м, литер В, здание производственного назначения (66:41:0:0:1/32530/Н/21) застроенной площадью 64,30 кв. м, литер Н, отдельно стоящее с пристроем здание производственного назначения (66:41:0:0:1/32530/Д-Д/21) общей площадью 656,40 кв. м, литер Д, здание административного назначения (66:41:0:0:1/32530/А/21) общей площадью 2862,60 кв. м, литер А, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр-д Бокситовый, д. 1, а также на часть нежилого здания (литер А) (66:01/01:00:202:13:19) общей площадью 150,90 кв. м, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, 8 Марта, д. 13, номер на плане 7 эт. - помещения N 30-39.

После наложения ареста на недвижимое имущество в адрес Федеральной регистрационной службы по Свердловской области судебным приставом-исполнителем было направлено уведомление о наложении ареста на вышеуказанное имущество (т. 1 л.д. 24-25).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.03.2007 (дело N А60-7709/2006-С11) (т. 8 л.д. 7-12) ООО “Г“ признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство.

Судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования по следующим основаниям.

При проведении экспертиз в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по вопросу определения временного периода выполнения подписей представителями сторон спорных сделок, эксперты не смогли прийти к однозначному выводу о времени выполнения подписей.

Согласно заключениям экспертов от 17.10.2005 и 19.06.2006 (т. 6 л.д. 63-66, 73-77) установить давность выполнения подписей от имени генерального директора ООО “С“ Н.Р. и от имени генерального директора ООО “Г“ С.С. на вторых страницах листов договоров купли-продажи недвижимого имущества, датированных 26.04.2004 и 25.06.2004, в частности, установить соответствует ли время выполнения подписей этой дате, не представляется возможным по причинам, изложенным в исследовательских частях этих заключений.

В заключении от 15.05.2007 (т. 7 л.д. 33-36) экспертом бюро независимой экспертизы “В“ сделаны вывод о том, что давность выполнения подписей от имени Н.Р. и С.С., находящихся на договоре купли-продажи недвижимого имуществе, датированном 26.04.2004, и договоре купли-продажи недвижимого имущества, датированном 25.06.2004, при условии хранения этих документов при нормальной температуре и влажности, составляет более полутора лет, предшествовавших моменту настоящего исследования, то есть данные подписи могли быть выполнены в то время, которое соответствует датам, указанным на этих документах.

Следовательно, эксперты не исключают подписание спорных договоров в даты 26.04.2004 и 25.06.2004.

Поскольку при проведении экспертиз эксперты проводили определение возраста штрихов подписей по различным методикам, нельзя сделать вывод о том, что заключения экспертов противоречат друг другу.

Наличие иных доказательств, свидетельствующих о подписании спорных договоров позднее дат, указанных на этих договорах, не подтверждается материалами дела (ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В спорных договорах купли-продажи указаны кадастровые номера объектов недвижимости, следовательно, объекты недвижимости были поставлены на кадастровый учет.

В статье 1 Федерального закона N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ дано понятие кадастрового номера. В соответствии с данной статьей кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого и нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Содержащиеся в пунктах 1.1 спорных договоров Ф.И.О. объектам, на которые продавцу, ООО “Г“, выданы свидетельства в государственной регистрации права собственности (т. 2 л.д. 46, 76, 80, 84, 88, 92).

Кроме того, в договорах указаны наименования объектов, их площади, литеры, адреса объектов, цена.

Следовательно, на момент заключения договоров (26.04.2004 и 25.06.2004) стороны согласовали существенные условия договоров купли-продажи недвижимых объектов, в том числе предметы договоров в соответствии с требованиями ст. 432, 554, 555 ГК РФ.

При таких условиях ошибочен вывод суда первой инстанции о том, что на даты подписания договоров сторонами не были определены данные, позволяющие установить состав имущества и его площади.

Однако этот вывод суда не привел к принятию неправильного решения.

Поскольку определение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-9572/2005-С1 об обеспечении иска принято судом 29.03.2005 (т. 1 л.д. 17-18), а постановления о наложении ареста на спорные объекты вынесены судебным приставом-исполнителем 11.04.2005 (т. 1 л.д. 16, 19-23), на даты заключения договоров эти объекты не находились под арестом.

Вместе с тем, дополнительные соглашения от 17.05.2005 (т. 1 л.д. 32) и 01.06.2005 (т. 1 л.д. 37) о внесении изменений в предметы спорных договоров были подписаны сторонами, когда на имущество уже был наложен арест.

Следовательно, заключение данных дополнительных соглашений противоречит требованиям ст. 51 Федерального закона РФ “Об исполнительном производстве“.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

О создании соответствующих правовых последствий сделки (договора купли-продажи недвижимости) свидетельствуют действия, направленные сторонами на исполнение данной сделки: передача имущества, оплата этого имущества, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют такие доказательства (ст. 65 АПК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Никаких документов, подтверждающих передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю, не составлялось. Доказательства фактической передачи недвижимого имущества в материалы дела не представлено. Иного в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что фактически до марта 2007 года ООО “С“ пользовалось спорными объектами недвижимого имущества, не подтвержден доказательствами (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты приобретенного по договорам купли-продажи недвижимого имущества.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи векселей от 15.03.2005 (т. 2 л.д. 22) не может быть расценен судом апелляционной инстанции как доказательство оплаты приобретенного имущества. Из данного акта следует, что ООО “С“ передало ООО “Г“ векселя N 3978101 и 3968235 стоимостью“10000000,00 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2004, от 25.06.2004 и договора б/н от 01.02.2005.

В оборотно-сальдовой ведомости по счету: 62 договоры; контракты: ООО “С“ за 1 полугодие 2005 г. ГСС (т. 2 л.д. 19) были отражены: договор купли-продажи б/н от 25.06.2004, договор купли-продажи б/н от 26.04.2004 и договор от 01.02.2005 с указанием оборотов за период в графе дебет 4290881,20 и сальдо на конец периода в графе дебет - 4290881,20 (договор от 25.06.2004), по договору от 26.04.2004 - 6965248,92 и 6965248,92 соответственно, по договору от 01.02.2005 - 23052539,67, обороты за период в графе кредит - 4163277,61, 18889262,06 - сальдо на конец периода в графе дебет. В графу кредит по спорным договорам никаких сведений не вносилось.

Акт приема-передачи векселей не содержит сведений о том, в каком размере была погашена задолженность по каждому конкретному договору, указанному в нем.

Иные доказательства, подтверждающие факт оплаты по спорным договорам купли-продажи, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Из документов регистрационного дела (т. 3 л.д. 1) следует, что с заявлением в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости стороны по сделкам обратились после наложения ареста на имущество (20.07.2005).

Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны по спорным сделкам не намеревались создавать соответствующие правовые последствия, в связи с чем на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ совершенные сделки (договоры купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 и от 25.06.2004) являются недействительными (ничтожными).

Поскольку сделки являются недействительными (ничтожными), все дополнительные соглашения к данным сделкам, являющиеся неотъемлемой частью договоров (п. 2 дополнительных соглашений), являются недействительными (ничтожными).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд в нарушении ст. 49 АПК РФ вышел за пределы заявленных истцом требований и самостоятельно изменил основание иска, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку в ходе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись и дополнялись исковые требования, которые представлялись суду в письменной форме.

Также не состоятельны доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при признании иска ООО “Г“ судом первой инстанции не были исследованы причины изменения позиции ответчика, не исследованы и не дана правовая оценка ранее заявленным доводам ответчика и представленным доказательствам, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В связи с тем, что при рассмотрении дела истец отказался от требования в части применении последствий недействительности сделок, судом первой инстанции правомерно прекращено производство по делу в данной части на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.09.2007 по делу N А60-24025/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня вынесения в Федеральный арбитражный суд Уральского округа через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.