Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2007 N 17АП-1752/2007-ГК по делу N А71-9080/2006-Г1 При договоре аренды объекта федеральной собственностью арендная плата определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на основании отчета об оценке объекта. Суд правомерно взыскал задолженность по арендной плате и неустойку.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 3 апреля 2007 г. Дело N 17АП-1752/2007-ГК“

(извлечение)

Арбитражный суд рассмотрел в заседании суда апелляционную жалобу истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Удмуртской Республике - на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.01.2007 по делу N А71-9080/2006-Г1 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Удмуртской Республике к индивидуальному предпринимателю И., третьи лица:

1) ФГУП “У“;

2) Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики,

о взыскании задолженности и пени по договору аренды и дополнительному соглашению,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Удмуртской Республике
обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю И. о взыскании 424762 руб. 90 коп. задолженности и 267247 руб. 08 коп. пени по договору аренды N 1093 от 25.05.2000 и дополнительному соглашению N 1 от 21.11.2000. К участию в качестве третьих лиц привлечены: 1) ФГУП “У“, 2) Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.01.2007 (резолютивная часть от 16.01.2007) в удовлетворении исковых требований отказано в связи с выводами суда о неправомерности изменения истцом размера арендной платы на 2006 г.

Истец с решением суда не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе. Считает, что решение вынесено с нарушением и неправильным применением норм материального права. Поскольку переданное в аренду имущество является федеральной собственностью, размер арендной платы должен определяться исходя из правил и принципов, установленных федеральным законодательством. Просит решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.01.2007 отменить, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в письменном отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение оставить в силе, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. В удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства об отложении рассмотрения апелляционной жалобы судом отказано, т.к. имеющиеся материалы дела позволяют рассмотреть дело в порядке апелляционного производства (ст. 159 АПК РФ).

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке, установленном статьей 266 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Государственным комитетом по собственности, Управлением строительства N 18 - балансодержатель (в настоящее время - ФГУП “У“) (арендодателями) и ТОО ТПП “Н“ (арендатором) (в последующем - ООО “Т“) подписан договор N 1093 от 25.05.2000 на аренду нежилого помещения общей площадью 422,0 кв. м, расположенного
по адресу: г. Ижевск, ул. Репина, 21б, для использования под магазин на срок с 01.01.1999 по 31.12.2010. В соответствии с договором арендатор обязался перечислять арендную плату в установленном размере ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца. При невнесении установленных настоящим договором платежей арендатору согласно п. 4.2.1 начисляются пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Пунктом 3.3 договора предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не реже одного раза в шесть месяцев, при увеличении применяемых при расчете арендной платы коэффициентов, цен и тарифов, устанавливаемых централизованно, и в других случаях, предусмотренных законодательством с момента и в срок, определяемые комитетом (л.д. 9-12).

С согласия Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики и балансодержателя прежний арендатор (ООО “Т“) переуступил право аренды на спорное помещение ИП И. по договору N 1093/1 от 12.11.2001 для использования его под магазин промышленных и продовольственных товаров (л.д. 9-12, 15-17).

В соответствии с актом приема-передачи от 01.11.2001 помещение передано ИП И. (л.д. 22).

Дополнительным соглашением N 3 от 21.08.2003 к договору от 25.05.2000 N 1093, об изменении его условий согласно п. 5.1 стороны (Министерство имущественных отношений Удмуртской Республики с участием балансодержателя - ФГУП “У“ - и арендатор И.) уточнили, что предметом аренды являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ижевск, ул. Репина, 21б, переданы арендатору И. общей площадью 444,7 кв. м, сроком аренды - по 31.12.2010, арендная плата - 39488 руб. в год (без НДС) (л.д. 23-24). Передача арендатору помещений в указанном размере оформлена актом приема-передачи от 21.08.2003 (л.д. 25).

Согласно выписке Управления ФРС по Удмуртской Республике от 10.10.2006
из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нежилые помещения площадью 444,7 кв. м, расположенные: г. Ижевск, ул. Репина, 21б, являющиеся федеральной собственностью РФ, правообладатель - ФГУП “К“, зарегистрированы как объект аренды за ИП И. с 27.08.2003 (л.д. 31).

Согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации учреждением юстиции в ЕГР (ст. 131 ГК РФ) и считается заключенным с момента осуществления регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поскольку материалы дела не содержат иных сведений ни о регистрации договора аренды от 25.05.2000 сроком действия с 01.01.1999 по 31.12.2010, ни подписанных к нему дополнительных соглашений, договор с учетом вышеназванных норм считается заключенным с 27.08.2003 в первоначальной редакции с учетом последних изменений по соглашению от 21.08.2003. При указанных обстоятельствах дополнительные соглашения сторон, имевшие место до указанного периода, считаются незаключенными.

Полномочия собственника Российской Федерации в отношении федерального имущества, находящегося в Удмуртской Республике, осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по УР (Положение о ТУ ФАУФИ по УР).

Уведомлением N 01-11/37 от 19.01.2006 Территориальное управление известило ИП И. о том, что в соответствии с Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 за N 37 функции по управлению и распоряжению федеральным имуществом, ранее возлагавшиеся на Министерство имущественных отношениями Удмуртской Республики, переданы Теруправлению по управлению федеральным имуществом по Удмуртской Республике и уведомило арендатора об увеличении арендной платы на 2006 г. в соответствии с п. 3.3 договора аренды, из расчета стоимости 1 кв. м - 1235 руб., или 45767,04
руб. в месяц на основании отчета от 28.11.2005 N 261/2005-Н “Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы“ с 01.01.2006 (л.д. 29). Уведомление получено ответчиком 19.01.2006 (л.д. 28). Установление указанного размера арендной платы на спорное помещение удостоверяется отчетом N 261/2005-Н ЗАО “А“ от 28.11.2005 на нежилые помещения общей площадью 444,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Ижевск, ул. Репина, 21б (л.д. 26).

Доводы заявителя о том, что переданное в аренду имущество является федеральной собственностью, в связи с чем размер арендной платы должен определяться исходя из правил и принципов, установленных федеральным законодательством, обоснованны.

В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Возможность одностороннего изменения арендной платы предусмотрено п. 3.3 договора.

В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в случаях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 8 Закона предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих РФ, в целях их передачи в аренду.

Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 “О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества“ установлено, что при договоре аренды объекта федеральной собственностью арендная плата определяется в соответствии
с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на основании отчета об оценке объекта.

Поскольку объектом аренды является федеральное имущество, территориальным управлением проведена оценка рыночного размера годовой арендной платы спорного помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Репина, 21б, в соответствии с которой месячный размер арендной платы составляет 45767,04 руб. (без НДС) (л.д. 26-27).

Таким образом, с учетом начисленных истцом платежей за отраженный в расчете период с января по октябрь 2006 г. - 457670,40 руб. и произведенных ответчиком платежей на 32907,50 руб. (из ранее установленного размера арендной платы 3290,75 руб.) задолженность ответчика составляет 424762,90 руб. (л.д. 8). Требование истца о взыскании долга в указанном размере следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению в соответствии со ст. 309, 606, 614 ГК РФ.

Ссылка ответчика на наличие недоимки в размере 406672,33 руб. судом отклоняется, так как указанная в расчете сумма 21381,32 руб. документально не подтверждена и не усматривается из имеющихся в деле документов (л.д. 30, 99а). Иное суду не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Поскольку арендная плата вносилась ответчиком в меньшем размере, правомерно и требование истца об уплате им договорной неустойки, предусмотренной п. 4.2.1 договора (ст. 329-331 ГК РФ). Расчет истца по начисленной пени - 267247,08 руб. за период с 11.03.2006 по 28.11.2006 соответствует условиям договора. Однако значительный размер договорной неустойки - 0,5% и начисленной пени, фактически составляющей 50% долга, свидетельствуют о явной несоразмерности их последствиям нарушенного обязательства. Учитывая указанные обстоятельства, суд, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, уменьшает размер неустойки, подлежащей взысканию, до 4000 руб.

С учетом изложенного, апелляционную жалобу следует признать обоснованной. Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от
25.01.2007 по делу N А71-9080/2006-Г1 подлежит отмене (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), заявленные исковые требования - частичному удовлетворению.

Согласно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ истец от уплаты государственной пошлины освобожден. В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственные пошлины по иску и апелляционной жалобе полностью относятся на ответчика, без учета уменьшения размера неустойки (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 N 6).

Руководствуясь ст. 176, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25 января 2007 года по делу N А71-9080/2006-Г1 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя И. в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Удмуртской Республике 424762 руб. 90 коп. основного долга и 4000 руб. 00 коп. пени.

Исполнительный лист выдать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя И. в доход федерального бюджета 13420 руб. 10 коп. государственной пошлины по иску, 1000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Исполнительный лист выдать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.