Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.07.2007 по делу N А26-436/2007 Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им помещения в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора, поэтому необоснованно начисление договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора аренды.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 31 июля 2007 г. Дело N А26-436/2007“

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “По31 июля 2007 года“ имеется в виду “Полный текст решения изготовлен 31 июля 2007 года“.

Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2007 года. По31 июля 2007 года.

Арбитражный суд Республики Карелия

в составе:

судьи Денисовой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шихановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании суда первой инстанции дело по первоначальному иску

Администрации Сегежского муниципального района

к открытому акционерному обществу “Сегежский жилищный трест“

о взыскании 38 206 руб. 62 коп.

и по встречному иску открытого акционерного общества “Сегежский жилищный трест“

к Администрации Сегежского муниципального района,

третье лицо, муниципальное
учреждение “Служба генерального заказчика“

о признании договора аренды недействительным

при участии в судебном заседании:

от Администрации Сегежского муниципального района, Ф.И.О. начальника юридического отдела по доверенности от 26.10.2006 N 1 (лист дела 4),

от ответчика, ОАО “Сегежский жилищный трест“, не явился,

от третьего лица, не явился.

В судебном заседании 25 июля 2007 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12 часов 40 минут 31 июля 2007 года для уточнения расчета по арендной плате.

В 12 часов 40 минут 31 июля 2007 года судебное заседание продолжено без участия сторон и третьего лица. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя. Истец представил письменные пояснения по расчету арендной платы.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сегежского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением к открытому акционерному обществу “Сегежский жилищный трест“ (далее - ОАО “Сегежский жилищный трест“) о взыскании 38 206 руб. 62 коп., в том числе: задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Сегежи и Сегежского района, от 12.07.2005 года N 1653 в размере 31 446 руб. 01 коп. и пени в размере 6 760 руб. 61 коп.

Исковые требования обоснованы статьей 614 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании 31 мая 2007 года представитель истца заявил ходатайство об уменьшении исковых требований в части задолженности по пени на сумму 2 305 руб. 22 коп. в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности, применяя положения статьи 319 Гражданского кодекса РФ.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании удовлетворил ходатайство истца об уменьшении исковых требований
в части задолженности по основному долгу, поскольку в платежном поручении от 19.03.2007 года N 217 в качестве назначения платежа указана оплата за аренду помещения, и рассматривает дело о взыскании задолженности по арендной плате в размере 29 140 руб. 79 коп. и пени в размере 6 760 руб. 61 коп.

Определением суда от 20 апреля 2007 года принято к производству встречное исковое заявление открытого акционерного общества “Сегежский жилищный трест“ к Администрации Сегежского муниципального района о признании договора аренды N 1653 от 12.07.2005 года недействительным.

Исковые требования истца по встречному иску обоснованы статьями 166, 168 Гражданского кодекса РФ, абзацем 2 части 3 статьи 7 Закона РСФСР от 22.03.1991 года N 948-1 “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках“.

В судебном заседании 31 мая 2007 года представитель ОАО “Сегежский жилищный трест“ просил привлечь к участию в деле муниципальное учреждение - управляющую компанию “Служба генерального заказчика“ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку, по мнению истца по встречному иску, именно указанное учреждение могло сдавать в аренду спорное имущество, возражал против требований о взыскании арендной платы, поддержал доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, дополнительно уточнил встречное исковое заявление, пояснив, что сданные в аренду помещения, расположенные в подвале жилого дома по адресу г. Сегежа, ул. Антикайнена, д. 3, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и не могли быть сданы в аренду Администрацией. Представитель ОАО “Сегежский жилищный трест“ не возражал относительно правильности произведенного расчета арендной платы, однако полагал, что неправильно указан период начисления пени, поскольку считает, что пени являются договорной
неустойкой и могут начисляться с момента возникновения обязательства, то есть с момента подписания договора, считает неправомерным начисление пени за период до подписания договора, несмотря на то, что действие договора было распространено на предыдущий период.

Определением суда от 31 мая 2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено муниципальное учреждение “Служба генерального заказчика“.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело без участия ответчика.

Представитель Администрации поддержал требования по первоначальному иску, а также возражал против встречного искового заявления и пояснил, что нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома, находящиеся по адресу: г. Сегежа, улица Антикайнена, д. 3, общей площадью 215,8 кв. м, являются муниципальной собственностью, в связи с чем органу местного самоуправления в лице Администрации принадлежит право распоряжения имуществом от имени собственника - муниципального образования на основании статьи 215 Гражданского кодекса РФ, статьи 51 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ“ от 06.10.2003 года N 131-ФЗ (далее - закон N 131-ФЗ).

Третье лицо, МУ “Служба генерального заказчика“, в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению дела без третьего лица в соответствии с пунктом 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 12 июля 2005 года между Администрацией (арендодателем) и ОАО “Сегежский жилищный трест“ (арендатором) был заключен договор аренды N 1653 (сроком с 01 июля 2005 года по 01 июня
2006 года) нежилых помещений, расположенных в подвале кирпичного жилого дома, находящихся по адресу: г. Сегежа, улица Антикайнена, д. 3, общей площадью 215,8 кв. м, для размещения производственной службы (л.д. 7-8). По акту приема-передачи от 01 июля 2005 года имущество было передано арендатору (л.д. 10). Дополнительным соглашением от 28.12.2005 N 1036 стороны внесли изменения в п. 1.1. договора в части передаваемой площади нежилых помещений, которая с 01.01.2006 г. составила 183 кв. м (лист дела 13). Право муниципальной собственности на указанное имущество подтверждено выпиской из реестра муниципальной собственности г. Сегежа и Сегежского района, утвержденного постановлением Главы самоуправления города Сегежа и Сегежского района от 30.12.1999 года N 934.

Кроме того, указанное обстоятельство было предметом рассмотрения другого дела N А26-10363/2005, решение по которому вступило в законную силу и в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию по настоящему делу.

В обязанности арендатора по данному договору (пункт 4.4.3 договора) входило своевременное внесение арендной платы за пользование помещением.

В разделе 5 договора (“Платежи и расчеты по договору“) стороны установили, что за арендуемое помещение арендатор ежемесячно в срок до 05 числа оплачиваемого месяца производит оплату арендной платы арендодателю в сумме 1747 руб. 98 коп. (без НДС). Дополнительным соглашением от 23.01.2006 года N 312 стороны изменили размер арендной платы, которая с 01.02.2006 года стала составлять 1170 руб. 53 коп. (без НДС) (л.д. 11).

Пунктом 6.1 договора стороны установили, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Из материалов дела усматривается, что ОАО “Сегежский
жилищный трест“ не в полном объеме исполнило обязательства по внесению арендной платы, задолженность по арендной плате за период с 01 июля 2005 по 31 декабря 2006 года составляет 29 140 руб. 79 коп., по пени - 6 760 руб. 61 коп.

Администрация направляла ОАО “Сегежский жилищный трест“ претензию от 05.12.2006 года (л.д. 16) с просьбой оплатить задолженность по арендной плате и пени, добровольной оплаты долга не последовало, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Договор аренды, являясь возмездной сделкой, содержал взаимные обязательства сторон и подлежал исполнению в порядке и на условиях, установленных договором. В соответствии со ст. ст. 307, 309, 614 Гражданского кодекса РФ обязательства сторон по договору аренды должны исполняться надлежащим образом, в том числе и в отношении исполнения обязательств по оплате арендной платы в порядке и сроки, установленные договором. Доказательств внесения платежей за спорный период в счет оплаты долга на день рассмотрения настоящего дела, а также возражений относительно расчета и размера арендной платы, ОАО “Сегежский жилищный трест“ суду не представило.

При таких обстоятельствах суд находит требование Администрации Сегежского муниципального района о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 29 140 руб. 79 коп. за период с 01.07.2005 года по 31.12.2006 года обоснованным и на основании статьи 614 Гражданского кодекса РФ подлежащим удовлетворению.

Пунктом 6.1 договора аренды стороны предусмотрели меру гражданско-правовой ответственности арендатора в случае нарушения установленного договором порядка внесения арендной платы в установленный срок, в том числе уплату пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки
платежа. Возможность установления данной меры предусмотрена и статьей 330 Гражданского кодекса РФ. В связи с наличием просрочки внесения арендных платежей заявитель в рамках первоначального иска предъявил ко взысканию сумму пени в размере 6 760 руб. 61 коп., начисленных на сумму задолженности за период с 06.07.2005 года по 30.11.2006 года.

Расчет пеней ОАО “Сегежский жилищный трест“ оспорил по тем основаниям, что Администрацией неправильно указан период начисления пени, поскольку считает, что пени являются договорной неустойкой и могут начисляться с момента возникновения обязательства, то есть с момента подписания договора, считает неправомерным начисление пени за период до подписания договора, несмотря на то, что действие договора было распространено на предыдущий период. Судом проверен расчет пеней в ходе судебного разбирательства. Суд находит возражения ОАО “Сегежский жилищный трест“ по расчету пеней обоснованными. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнении или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им помещения в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора. В связи с чем не представляется возможным удовлетворить требования о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора аренды, а именно с 06.07.2005 года.

Указанной
логики также придерживается Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в информационном письме “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой“ от 11.01.2002 года N 66.

Требование Администрации о взыскании пеней за период с 06.08.2005 года по 30.11.2006 года в сумме 6 715 руб. 16 коп. суд полагает правомерным при наличии установленной просрочки внесения арендной платы со стороны арендатора.

Устанавливая в судебном решении сумму подлежащей взысканию пени, суд считает необходимым применить положения статьи 333 ГК РФ, определяющей право суда на уменьшение пени в случае установления признаков несоразмерности установленной пени последствиям нарушенного обязательства. Суд полагает, что установленная в договоре аренды ставка пени (0,1% в день или 36% годовых) превышает средневзвешенные ставки процентов и штрафных санкций по коммерческим кредитам и гражданско-правовым обязательствам, обладает признаком несоразмерности последствиям нарушенного ответчиком обязательства, что позволяет суду уменьшить размер взыскиваемой пени. Учитывая изложенное, суд на основании ст. ст. 330, 333 ГК РФ полагает необходимым удовлетворить требования заявителя в части взыскания пени в сумме 2000 рублей. В остальной части требований по пени суд в удовлетворении заявителю отказывает.

Рассматривая требования ОАО “Сегежский жилищный трест“ в рамках встречного иска, суд отмечает, что материалами дела доказано наличие права муниципальной собственности на арендуемое помещение. Из имеющихся в материалах доказательств, выписки из реестра муниципальной собственности г. Сегежа и Сегежского района, утвержденного постановлением Главы самоуправления города Сегежа и Сегежского района от 30.12.1999 года N 934 следует, что жилой дом N 3 по ул. Антикайнена в городе Сегежа был принят в муниципальную собственность.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от
21.07.1997 года N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Суд считает необоснованной ссылку ОАО “Сегежский жилищный трест“ на закон о конкуренции в части определения полномочий органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в связи с тем что статья 51 Закона N 131-ФЗ на момент заключения договора аренды не вступила в законную силу.

В соответствии со статьей 83 Закона N 131-ФЗ указанный Федеральный закон, за исключением положений, для которых главой 12 установлены иные сроки и порядок вступления в силу, вступает в силу с 1 января 2009 года. Для статьи 51 указанного Закона не установлены иные сроки вступления в законную силу, в связи с чем до 01 января 2009 года она не подлежит применению. По изложенным причинам суд не признает обоснованной ссылку на указанную статью Администрации.

При этом суд отмечает, что Федеральный закон “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ“ N 154-ФЗ от 28.08.1995 года (далее закон N 154-ФЗ) 8 октября 2003 года по 31 декабря 2008 года применяется в части, не противоречащей положениям Главы 12 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ, и утрачивает силу с 1 января 2009 года (пункт 7 части 1 и часть 2 статьи 86 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ).

В соответствии со статьей 29 Закона N 154-ФЗ органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. Права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования
осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований, население непосредственно. Указанной статьей также определено право органов местного самоуправления в соответствии с законом сдавать объекты муниципальной собственности в аренду.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 215 Гражданского кодекса РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Учитывая, что Администрация, наделенная правом распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, не давала согласия либо поручения МУ “Служба генерального заказчика“ на распоряжение помещениями, расположенными по адресу: ул. Антикайнена, д. 3, необоснован также довод ОАО “Сегежский жилищный трест“ о том, что арендодателем указанного имущества должно являться МУ “Служба генерального заказчика“, поскольку он противоречит статьям 215, 608 Гражданского кодекса РФ.

Суд признает неубедительными возражения ОАО “Сегежский жилищный трест“ о том, что арендуемое имущество является общей долевой собственностью собственников квартир в указанном жилом доме исходя только из определения помещения как подвал.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

В материалы дела истец по встречному иску представил справку от 11.07.2007 г., которая не может свидетельствовать о том, что арендуемое помещение обладает признаками, указанными в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Также суд принимает во внимание тот факт, что отсутствуют какие-либо притязания на указанное имущество со стороны третьих лиц, представленные документы свидетельствуют о наличии права муниципальной собственности.

Поскольку судом признаны обоснованными требования Администрации по первоначальному иску и исходя из выводов суда о наличии у Администрации права распоряжения имуществом, являющимся муниципальной собственностью, судом не усматриваются основания для удовлетворения требований ОАО “Сегежский жилищный трест“ по встречному исковому заявлению.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела, суд относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, исходя из установления судом правомерности их предъявления на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить частично. Взыскать с открытого акционерного общества “Сегежский жилищный трест“ в пользу Администрации Сегежского муниципального района 31 140 руб. 79 коп., в том числе: 29 140 руб. 79 коп., задолженности по арендной плате на основании договора аренды N 1653 от 12.07.2005 г. за период с 01.07.2005 г. по 31.12.2006 г., 2000 руб., пени за просрочку оплаты за период с 06.08.2005 г. по 30.11.2006 г., а также 1 526 руб. 44 коп., сумму судебных расходов, связанных с оплатой госпошлины за рассмотрение иска.

2. В остальной части требований по первоначальному иску отказать.

3. В удовлетворении встречного иска открытого акционерного общества “Сегежский жилищный трест“ отказать.

4. Судебные расходы по госпошлине за рассмотрение встречного иска отнести на заявителя, ОАО “Сегежский жилищный трест“.

5. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

6. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).

Судья

И.Б.ДЕНИСОВА