Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.11.2006, 16.11.2006 по делу N А26-11694/2005-17 Договор аренды земельного участка признан недействительным, как заключенный неуполномоченным лицом на стороне арендодателя, поскольку он заключен на основании признанного недействительным постановления органа местного самоуправления, который не вправе распоряжаться землями специального назначения, находящимися в государственной собственности.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 23 ноября 2006 г. Дело N А26-11694/2005-17“

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2006 года. Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2006 года.

Арбитражный суд Республики Карелия

в составе:

судьи Тойвонена И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дружининой С.И.,

федерального государственного унитарного предприятия “Центральный научно-исследовательский институт “М.“ (открытого акционерного общества “Концерн “О.“)

к Администрации местного самоуправления Лахденпохского района,

закрытому акционерному обществу “К.“

о признании договора недействительным,

третье лицо: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Карелия,

с участием Прокурора Республики Карелия,

при участии

от истца:

К., по доверенности от 20.06.2006 г.,

Ю., по доверенности от 20.06.2006 г.,

от Администрации местного самоуправления Лахденпохского района: представители не явились,

ЗАО “К.“: М.,
по доверенности от 15 06.2006 г.,

от третьего лица: П., по доверенности от 16.11.2006 г.,

от Прокурора РК: М., согласно служебного удостоверения,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие “Центральный научно-исследовательский институт “М.“ (далее ФГУП “ЦНИИ “М.“, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском о признании недействительным договора N 1787 от 29.12.2004 г. аренды земельного участка, заключенного между Администрацией местного самоуправления Лахденпохского района (далее Администрация) и закрытым акционерным обществом “К.“ (далее ЗАО “К.“).

В обоснование иска указано, что земельный участок, переданный в аренду по спорному договору, входит в состав участка, которым истец пользуется на праве постоянного бессрочного пользования, возникшего еще в 1962 году для обеспечения своей деятельности: эксплуатации испытательного полигона. Кроме того, ФГУП “ЦНИИ “М.“ указывает на то, что предоставленный ему земельный участок относится к землям, предназначенным для обеспечения оборонной промышленности, а также на то, что Администрацией не был соблюден порядок предоставления земельного участка в связи с отсутствием необходимых согласований и процедуры заключения договора.

Определением от 16 декабря 2005 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Карелия (далее Управление Роснедвижимости).

ЗАО “К.“ в отзыве на иск указало, что сведения о нахождении земельного участка, который включал бы участок, предоставленный обществу, в постоянном бессрочном пользовании истца не подтверждены. При заключении договора аренды не было сведений об обременениях и ограничениях в пользовании земельным участком, который по данным государственного земельного кадастра относится к землям сельскохозяйственного назначения, а не к землям оборонной промышленности.

Администрация в отзыве на иск указала, что не доказаны утверждения истца о наличии у
него права постоянного бессрочного пользования в отношении спорного участка. Договор с ЗАО “К.“ был заключен законно, с соблюдением необходимой процедуры, предоставленный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

В предварительное судебное заседание 17 января 2006 года явились представители лиц, участвующих в деле. Кроме того, поступило ходатайство Прокурора Республики Карелия о вступлении в дело.

На основании части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд привлек к участию в деле прокурора.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “...дело N А26-12033/2005-210...“ имеется в виду “...дело N А26-12033/2005-210с...“.

Прокурором заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с тем, что Арбитражным судом Республики Карелия рассматривается дело N А26-12033/2005-210, возбужденное по заявлению прокурора Республики Карелия о признании недействительным постановления N 1244 от 19.11.2004 года, на основании которого был заключен спорный договор аренды.

Лица, участвующие в деле, не возражали против приостановления производства по делу.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд счел его подлежащим удовлетворению, усматривая основания, предусмотренные п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Суд полагал, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, представляет собой юридический состав, включающий решение уполномоченного органа и заключаемый во исполнение принятого решения гражданско-правовой договор. Решение суда по вопросу о законности акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка имеет существенное значение для оценки законности условий договора и оснований для его заключения.

Определением от 01.08.2006 г. суд возобновил производство по настоящему делу, назначив судебное разбирательство на 11.09.2006 г. на 10 час. 30 мин. Кроме того, в связи с поступившим заявлением и представленными документами в отношении проведения реорганизации в форме преобразования суд
в порядке процессуального правопреемства произвел замену истца - ФГУП “Центральный научно - исследовательский институт “М.“ на открытое акционерное общество “Концерн “О.“.

В ходе проведения судебного заседания 11.09.2006 г. по ходатайству истца, поддержанному одним из ответчиков, судебное разбирательство было отложено на 10.10.2006 г., а впоследствии дело по ходатайству Прокурора РК и одного из третьих лиц было отложено и назначено к рассмотрению на 16.11.2006 г. на 11 час. 10 мин.

В судебное заседание 16.11.2006 г. явились представители заявителя, одного из ответчиков (ЗАО “К.“) и третьего лица. Администрация самоуправления Лахденпохского района извещена судом о времени и месте проведения судебного заседания, своего представителя не направила, дополнительных ходатайств и заявлений не представила.

Представители истца, поддерживая исковые требования, считали возможным провести судебное разбирательство в данном заседании. Представитель ЗАО “К.“ заявил ходатайство в порядке статьи 51 АПК РФ о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия. В обоснование данного ходатайства ответчик ссылался на факт государственной регистрации оспариваемого договора аренды, которая является единственным доказательством зарегистрированного права, при этом указывая на возможность возложения на государственный регистрационный орган обязанности по прекращению права аренды в случае удовлетворения заявленного иска.

Представители истца, третьего лица и прокуратуры РК возразили на ходатайство ответчика, не усматривая необходимости в привлечении Управления ФРС по РК.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд не нашел достаточных оснований для его удовлетворения, полагая, что настоящее дело может быть рассмотрено без участия Управления ФРС по РК, при этом права регистрационного органа разрешением настоящего спора по существу не будут затронуты, поскольку регистрационный орган в
силу своих полномочий и требований закона, в случае признания в судебном порядке недействительной оспариваемой сделки, подлежащей регистрации, будет обязан внести соответствующую запись в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании вступившего в законную силу судебного решения. Реализация указанных полномочий фактически не зависит от участия в рассмотрении дела Управления ФРС по РК в случае оспаривания зарегистрированного права либо сделки, на основании которой осуществлялась соответствующая регистрация права аренды.

Суд приступил к рассмотрению дела по существу, учитывая надлежащее извещение всех участников процесса и принимая во внимание положения статьи 156 АПК РФ.

В официальном тексте документа, видимо, пропущен текст: имеется в виду “...постановление Главы самоуправления Лахденпохского района N 1244 от 19.11.2004 года,...“.

Представители ОАО “Концерн “О.“ поддержали исковые требования, считая, что при принятии Главой самоуправления Лахденпохского района постановления о предоставлении ЗАО “К.“ земельного участка на долгосрочной основе и последующего заключения оспариваемого договора аренды были нарушены требования и положения действующего законодательства, а также нарушены права истца в части использования по специальному назначению ранее выделенного и закрепленного земельного участка. Заявитель пояснил, что земельный участок в Лахденпохском районе ранее был предоставлен истцу (его правопредшественникам), начиная с 1962 года, данный участок находился и продолжает находиться в государственной федеральной собственности, территория земельного участка имеет закрытый характер в силу выполнения истцом специальных задач в целях проведения определенных испытаний оборудования. Права заявителя на земельный участок, как указали представители истца, сохраняются и в настоящее время, распоряжения о его выделении и закреплении не отменены, тогда как Глава самоуправления района превысил свои полномочия, предоставив право использования части земельного участка иному лицу. Представители
истца ссылались на вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, согласно которым судом было признано недействительным постановление Главы самоуправления Лахденпохского района N 1244 от.., послужившее основанием для выделения ЗАО “К.“ земельного участка в районе о. Корписари Лахденпохского района и основанием для заключения оспариваемого договора аренды. Представители истца пояснили, что арбитражный суд при рассмотрении дела (N А26-12033/2005-210с) изучали в рамках закрытого судебного заседания ряд документов, имеющих режим секретности, установив наличие у истца правомочий по использованию земельного участка по специальному назначению, а также установив факт нарушения прав и законных интересов истца и факт превышения полномочий Главой самоуправления Лахденпохского района. Представители истца указали на проведение в настоящее время заявителем совместно с землеустроительной организацией работ по уточнению границ земельного участка и его надлежащего кадастрового учета, полагали, что по иному арбитражному делу уже доказывались обстоятельства в части определения тождественности земельных участков истца и ответчика. Представители истца указали на отсутствие соответствующих согласований при выделении ответчику земельного участка и заключении договора аренды, ходатайствовали об удовлетворении исковых требований.

Представитель ЗАО “К.“ в судебном заседании 16.11.2006 г. возразил против заявленных требований, полагая, что оспариваемый договор аренды был заключен в соответствии с законом, указывая на статус выделенного ответчику земельного участка, относимого к землям сельхозназначения. Ответчик полагал недоказанным довод заявителя о том, что выделенный ответчику земельный участок по оспариваемому договору находится на участке, принадлежащем заявителю, считая, что ответчику выделялся иной земельный участок по разрешенному виду землепользования. Ответчик ссылался на получение разрешения отдела водных ресурсов на использование земельного участка в водоохранной зоне, однако признал факт наличия судебных актов арбитражного суда, в рамках
которых признано недействительным Постановление Главы самоуправления Лахденпохского района N 1244 от 19.11.2004 г., послужившее основанием для заключения оспариваемого договора аренды. Ответчик ходатайствовал об отклонении требований заявителя.

Представитель Прокурора РК в судебном заседании 16.11.2006 г. поддержал требования заявителя в полном объеме, при этом указывая на возможность применения положений статьи 69 АПК РФ в связи с рассмотрением арбитражным судом иного дела, в рамках которого признано недействительным постановление Главы самоуправления Лахденпохского района N 1244 от 19.11.2004 г., послужившее основанием для выделения земельного участка ЗАО “К.“ и основанием для заключения оспариваемого договора аренды. Прокурор полагал, что Глава самоуправления Лахденпохского района превысил свои полномочия, не имея права на распоряжение земельным участком, закрепленным за заявителем с 1962 года в качестве земель специального назначения для целей обороны, что было подтверждено рядом документов, исследованных судом. Прокурор считал нарушенными положения Земельного кодекса РФ (в том числе ст. ст. 25, 27), законодательства о разграничении государственной собственности, нормы статьи 112 Водного кодекса РФ, статьи 608 Гражданского кодекса РФ, что указывает на наличие оснований для применения статьи 168 ГК РФ в части признания недействительной оспариваемой сделки, противоречащей закону. Прокурор указал, что фактически оспариваемый договор аренды заключен неуполномоченным лицом, в силу отсутствия у Главы самоуправления Лахденпохского района компетенции по распоряжению землями специального назначения, находящимися в государственной собственности, полагал предъявленный иск законным и обоснованным, ходатайствовал о его удовлетворении и указал на необходимость прекращения права аренды земельного участка со стороны ЗАО “К.“.

Представитель третьего лица в заседании 16.11.2006 г. пояснил, что имеются основания для удовлетворения иска, в силу отсутствия у органов самоуправления Лахденпохского района права на распоряжение
земельным участком, используемым истцом по специальному назначению. Представитель третьего лица пояснил, что земельный участок, выделенный ЗАО “К.“ по оспариваемому договору аренды, располагается в черте земельного участка, ранее закрепленного за истцом, при этом в настоящее время осуществляется уточнение границ данного земельного участка, находящегося в ведении истца. Представитель третьего лица указал, что определение специального характера и назначения земельного участка, ранее выделенного истцу (его правопредшественникам), установлено рядом документов, которые исследовались арбитражным судом по иному делу, необходимости в их повторном исследовании третье лицо не усматривало.

Суд, с учетом мнения участников процесса, принимая во внимание наличие ранее принятых судебных актов арбитражного суда, не усмотрел необходимости в проведении в закрытом режиме судебного заседания и необходимости для изучения двух документов секретного характера, продолжив судебное разбирательство в открытом заседании по имеющимся в деле материалам. Суд в заседании 16.11.2006 г. обозревал представленные заявителем документы несекретного характера, в том числе схему расположения земельного участка, карту водного залива Найсмери с прилегающими территориями, в части дополнительного установления обстоятельств дела.

Заслушав представителей лиц, участвующих в заседании, проверив материалы дела, суд усматривает основания для удовлетворения требования заявителя, исходя из следующего.

Как установлено судом, 29 декабря 2004 года между Администрацией местного самоуправления Лахденпохского района, выступившей в качестве арендодателя, и закрытым акционерным обществом “К.“ был заключен договор N 1787 аренды земельного участка площадью 15 000 квадратных метров (кадастровый номер участка - 10:10:01 01 04:013) под устройство пчеловодческой фермы в районе поселка Куркиеки Лахденпохского района (остров Корписари). Основанием для заключения данного договора явилось Постановление Главы самоуправления Лахденпохского района N 1244 от 19.11.2004 г. “О предоставлении ЗАО “К.“ права долгосрочной аренды
земельного участка под обустройство пчеловодческой фермы в районе поселка Куркиеки (остров Корписари)“. Издавая данное Постановление и заключая впоследствии долгосрочный договор аренды земельного участка, Главы самоуправления и Администрация Лахденпохского района исходили из наличия у них полномочий на распоряжение данным земельным участком, считая, что указанный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и не имеет каких-либо ограничений в его использовании по иному назначению.

В рамках дела N А26-12033/2005-210с по заявлению Прокурора РК о признании недействительным вышеназванного постановления арбитражный суд Республики Карелия решением от 22.02.2006 г. (л.д. 43-47, т. 2) удовлетворил требования Прокурора РК, признав оспариваемое постановление недействительным, как несоответствующим Земельному кодексу РФ, Водному кодексу РФ, ряду подзаконных нормативных актов, обязав Главу местного самоуправления Лахденпохского района устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП “ЦНИИ “М.“ (в настоящее время - ОАО “Концерн “О.“) путем отмены оспариваемого постановления. Указанное решение было оставлено без изменений соответствующими постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (от 16.05.2006 г., л.д. 3-10, т. 2) и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (от 22.09.2006 г., л.д. 39-42, т. 2). Суды трех судебных инстанций констатировали отсутствие у органов самоуправления Лахденпохского района права на передачу в аренду ЗАО “К.“ земельного участка в районе острова Корписари Лахденпохского района, поскольку указанный земельный участок полностью располагался на земельном участке, ранее выделенном специализированному предприятию (почтовый ящик 746, правопредшественник ФГУП “ЦНИИ “М.“ и ОАО “Концерн “О.“) для использования по специальному назначению (осуществление полигонных испытаний в целях обороны). Судом установлено, что за период с 1962 года (первоначального выделения земельного участка для специального использования на основании распоряжения Совета Министров РСФСР N 2470-рс от
09.06.1962 г. и постановления Правительства Карельской АССР N 168-4 от 23.04.1962 г.) по 2004 год (до момента вынесения Главой самоуправления Лахденпохского района постановления N 1244 от 19.11.2004 г. и последующего заключения оспариваемого договора аренды) из представленного специализированному федеральному предприятию земельного участка площадью 1248,31 гектара изъятия каких-либо участков земли в пользу других лиц не производилось. Кроме того, судом в рамках дела N А26-12033/2005-210с установлено, что полномочиями по распоряжению вышеназванным земельным участком обладают только компетентные федеральные государственные органы, исходя из положений статьи 71 Конституции РФ, статей 7, 8, 87 Земельного кодекса РФ. Указанные выводы арбитражного суда и принятые судебные акты, вступившие в законную силу, с учетом положений статьи 6 Федерального конституционного закона “О судебной системе“, статьи 7 Федерального конституционного закона “Об арбитражных судах Российской Федерации“ подлежат обязательному применению и исполнению на всей территории РФ. В соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по иному ранее рассмотренному делу не доказываются вновь (являются преюдициальными) при рассмотрении иного дела в арбитражном суде с участием тех же лиц. Рассматривая настоящее дело, суд исходит из того, что отношения в сфере землепользования, в том числе при разрешении вопросов выделения и закрепления за юридическими и физическими лицами земельных участков, находящихся в государственной собственности, носят комплексный характер и имеют сложный юридический состав. Суд полагает, что заключению соответствующего договора аренды земельного участка, наряду с договором купли-продажи земельного участка и иными разрешенными законом способами предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предшествует принятие компетентным государственным или муниципальным органом решения о выделении и закреплении земельного участка за конкретным землепользователем (статья 29 Земельного кодекса РФ). Кроме того, разрешение вопросов об отнесении земель к категориям и перевод их из одной категории в другую, в силу положений земельного законодательства отнесено к компетенции тех органов власти и управления, которые осуществляют правомочия собственников названных земель (статьи 7-11 Земельного кодекса РФ). Согласно статье 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков, применительно к оборотоспособности гражданских прав в отношении имущества, установленной статьей 129 Гражданского кодекса РФ, может быть ограничен, в связи с чем ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность и не могут быть объектами иных сделок, связанных с распоряжением названными объектами по иным видами использования и иному кругу субъектов. В соответствии с пунктом 4 статьи 87 Земельного кодекса РФ земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью. Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, осуществляет Российская Федерация в лице компетентных органов (пункт 2 статьи 9 Земельного кодекса РФ). В соответствии с Указом Президента РФ N 22-р от 09.01.2004 г. ФГУП “ЦНИИ “М.“ (в настоящее время ОАО “Концерн “О.“) включен в перечень стратегических предприятий, осуществляющих производство продукции, имеющей стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства. Таким образом, земельный участок, ранее закрепленный за специализированным предприятием и не изменивший своего статуса и категории, является федеральной государственной собственностью, в отношении которой органы местного самоуправления не имеют права распоряжения без наличия на то специальных полномочий и указаний.

Суд находит, что ранее установленные обстоятельства вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда, следует принять во внимание и учесть в качестве преюдициальных на основании статьи 69 АПК РФ, исходя из специального характера сложившихся правоотношений, основанных на применении действующих нормативных актов в сфере землепользования. Круг лиц, задействованных в спорных правоотношениях, с учетом элементов публичного спора, по существу был тождественен, при этом данные отношения имеют комплексный характер, исходя из их прямой взаимосвязи, установленной законом. Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела все указанные обстоятельства получили дополнительное подтверждение, с учетом пояснений сторон и исследованных судом материалов. Документы, имеющие режим секретности, подтверждающие правомочность заявителя по владению и распоряжению земельным участком, используемым по специальному назначению в целях обороны, исследовались арбитражным судом в рамках рассмотрения дела N А26-12033/2005-210с, на повторном их изучении участники настоящего дела не настаивали. Доводы ответчика о несоответствии границ земельного участка, ранее выделенного истцу (его правопредшественникам) и ответчику (ЗАО “К.“) и их несовпадении не нашли надлежащего подтверждения в материалах дела, при этом данное обстоятельство оценивалось арбитражным судом в рамках дела N А26-12033/2005-210с.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ полномочиями по сдаче имущества в аренду должен обладать собственник имущества или управомоченное им лицо, при этом сдаваемое в аренду имущество не должно быть ограничено в обороте. В отношении земельного участка, предоставленного в долгосрочную аренду ЗАО “К.“ на основании оспариваемого договора аренды от 29.12.2004 г. N 1787, прав арендодателя органы местного самоуправления Лахденпохского района, в силу изложенных обстоятельств и требований закона, не имели. Заключение оспариваемого договора аренды повлекло нарушение прав собственника земельного участка (Российской Федерации) и его законного правообладателя (ОАО “Концерн “О.“), органы местного самоуправления Лахденпохского района превысили свои полномочия и нарушили требования действующего гражданского и земельного законодательства, что указывает на правомерность предъявленных требований заявителя в части признания оспариваемой сделки недействительной применительно к положениям статьи 168 ГК РФ.

Удовлетворяя требования истца о признании договора аренды недействительным, суд считает необходимым указать в решении о прекращении права аренды ЗАО “К.“ на предоставленный обществу земельный участок в рамках ничтожного договора аренды. Данное указание обязывает ответчиков, являющихся сторонами недействительной сделки, осуществить фактические действия по аннулированию арендных отношений, а также действия по обеспечению пользования земельным участком со стороны истца, как надлежащего и законного землепользователя участка, предназначенного для специальных целей, с приведением земельного участка в состояние, предшествующее заключению договора аренды.

Судебные расходы по госпошлине за рассмотрение иска на основании статьи 110 АПК РФ суд относит на ответчиков в равных долях.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявление удовлетворить. Признать недействительным (ничтожным) в силу несоответствия требованиям Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ договор аренды N 1787 земельного участка (кадастровый N 10:10:01 01 04:013) от 29 декабря 2004 года, заключенный между Администрацией местного самоуправления Лахденпохского района и закрытым акционерным обществом “К.“.

2. В связи с признанием недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 1787 от 29.12.2004 г. считать прекращенным право аренды земельного участка с кадастровым номером 10:10:01 01 04:013 закрытым акционерным обществом “К.“.

3. Взыскать в пользу открытого акционерного общества “Концерн “О.“ судебные расходы по госпошлине соответственно:

- с Администрации местного самоуправления Лахденпохского района - 1 000 рублей;

- с закрытого акционерного общества “К.“ - 1 000 рублей.

4. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).

Судья

И.Ю.ТОЙВОНЕН