Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.06.2007 по делу N А40-14851/07-91-148 Иск о расторжении договора аренды, выселении и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворен, так как материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, а именно: арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, кроме того, истцом представлены доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 ГК РФ.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 20 июня 2007 г. по делу N А40-14851/07-91-148

Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2007 года.

Арбитражный суд г. Москвы

в составе: судьи Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей Г.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве к ООО “Гравве“

с участием третьего лица - Государственное учреждение Жилищно-эксплуатационная контора N 17 Жилищно-коммунального отдела квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы Министерства обороны РФ

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 4639820 руб. 63 коп.

при участии:

от истца - С. дов. от 29.09.06 N 30-17/10879

от ответчика -
С. дов. от 02.04.07 N 1

третье лицо - не явилось

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве (ТУ ФАУФИ по г. Москве) обратилось с исковым заявлением и просит расторгнуть договор аренды от 02.08.2002 N 01-7/660, заключенный между Государственным учреждением Жилищно-эксплуатационная контора N 17 Жилищно-коммунального отдела квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы Министерства обороны РФ, ООО “Гравве“ и Министерством имущественных отношений Российской Федерации; взыскать с ООО “Гравве“ задолженность по арендной плате в размере 629687 руб. 66 коп. и пени (неустойка), рассчитанные в соответствии с п. 5.2.2 договора, в размере 4010132 руб. 97 коп.; выселить ООО “Гравве“ из нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью и расположенных по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 20, корп. 3, общей площадью 100,4 кв. м.

Спор разрешается в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, по материалам дела на основании ст. ст. 123, 124, 156 АПК РФ.

Ответчик заявил встречные иск и просит суд признать договор N 01-7/660 от 02.08.2002 о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления не заключенным.

Протокольным определением от 29.05.2007 судом принято встречное исковое заявление в соответствии со ст. 132 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на договор аренды 02.08.2002 N 01-7/660, ст. ст. 309, 450, 451, 452, 619, 622 ГК РФ.

Ответчик - ООО “Гравве“ - исковые требования не признает, представил письменный отзыв на иск.

Третье лицо - Государственное учреждение Жилищно-эксплуатационная контора N 17 Жилищно-коммунального отдела квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы Министерства обороны РФ - считает исковое заявление обоснованным, представило
письменный отзыв.

Истец по встречному иску (ООО “Гравве“) обосновал заявление, ссылаясь на ст. ст. 12, 131, 166, 167, 170, 307, 431, 651 ГК РФ.

Ответчик по встречному иску (ТУ ФАУФИ по г. Москве) - заявление не признает, представил письменные пояснения.

Третье лицо - Государственное учреждение Жилищно-эксплуатационная контора N 17 Жилищно-коммунального отдела квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы Министерства обороны РФ - встречное исковое заявление не оспорило, письменный отзыв не представило.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что иск подлежит удовлетворению частично, а встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с договором от 02.08.2002 N 01-7/660, заключенным между Государственным учреждением Жилищно-эксплуатационная контора N 17 Жилищно-коммунального отдела квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы Министерства обороны РФ (Арендодатель, третье лицо), ООО “Гравве“ (Арендатор, ответчик) и Министерством имущественных отношений Российской Федерации, действующим от имени собственника арендуемых помещений и выгодоприобретателя по договору, ответчику были сданы в аренду нежилые помещения, являющиеся федеральной собственностью и расположенные по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 20, корп. 3, общей площадью 100,4 кв. м, на срок с 02.08.2002 по 01.07.2003.

Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691 полномочия собственника по распоряжению федеральным имуществом делегированы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (Росимущество).

Росимущество в соответствии с пп. 4 п. I Положения о ФАУФИ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691, осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В соответствии с пп. 1 п. II Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве, утвержденного приказом Росимущества от 01.02.2005
N 37, Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории города Москвы.

Истец по основному иску считает, что ответчик не выполняет обязанности по своевременному перечислению арендной платы, что является нарушением условий договора аренды от 02.08.2002 N 01-7/660 и основанием для его досрочного расторжения и выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в установленный договором срок. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды от 02.08.2002 N 01-7/660.

Пунктами 3.2.3, 4.2 указанного договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендной платы за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Однако, в нарушение указанных требований ответчиком не выполняются обязанности по своевременному перечислению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 629687 руб. 66 коп. Факт наличия задолженности подтверждается справкой о взаиморасчетах по состоянию на 21.03.2007.

В судебное заседание ответчик представил платежные поручения за 2002 - 2007 годы, из которых следует, что ответчиком не перечислена задолженность по арендной плате по договору аренды от 02.08.2002 N 01-7/660 в размере 629687 руб. 66 коп.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком условий договора аренды и указанная задолженность подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ.

В соответствии с п. 5.2.2 договора за неисполнение обязательства, предусмотренного п. 3.2.3, арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пени в размере 0,7% с просроченной суммы арендной платы за каждый
день просрочки.

Таким образом, заявленное истцом требование о взыскании пени за просрочку оплаты арендной платы является правомерным и подлежащим удовлетворению, поскольку санкция согласована сторонами, а факт просрочки оплаты документально подтвержден. Однако, суд считает возможным применить ст. 333 ГК РФ и снизить сумму пени до 629687 руб. 66 коп. (размер основного долга), с учетом соразмерности и разумности.

Поскольку материалами дела подтверждена задолженность ответчика по указанному договору аренды и ООО “Гравве“ не представило какие-либо доказательства, подтверждающие оплату долга, заявленное требование истца о расторжении договора аренды также подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с п. п. 6.1, 6.3 договора аренды настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя или Министерства при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. п. 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.10, 3.2.11 и 3.2.13 договора.

Из материалов дела следует, что в порядке досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 29.09.2006 N 30-14/10834 (л.д. 28 - 30) с предложением в месячный срок с момента направления претензии устранить допущенные нарушения условий договора аренды. В случае невозможности выполнения взятых на себя обязательств по договору, ответчику было предложено расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, добровольно освободив занимаемые нежилые помещения. Однако, ответчиком не были представлены документы, подтверждающие устранение допущенных нарушений, или дающие согласие на расторжение договора аренды от 02.08.2002 N 01-7/660.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной
степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 02.08.2002 N 01-7/660, а именно: арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, в связи с чем суд считает требование истца о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 ГК РФ.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Проведенной проверкой использования нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 20, корп. 3, было установлено, что помещения фактически занимает ООО “Гравве“, что подтверждается актом проверки от 28.05.2007.

Поскольку ответчиком не представлено каких-либо доказательств, опровергающих наличие задолженности, а также документов о перечислении денежных средств в счет оплаты задолженности по арендной плате и пени, требование истца о выселении ООО “Гравве“ также подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Ответчик не представил доказательств в подтверждение того, что арендная ставка была изменена сторонами в установленном законом порядке, ссылки ответчика на порядок расчета (приложение к распоряжению Минимущества от 28.05.01 N 1461-р) необоснованны, так как данный порядок не является
в силу положений законодательства об аренде согласованной сторонами ставкой арендной платы.

Доводы истца по встречному иску признаются судом необоснованными в связи следующим.

В соответствии с п. 2.2 договор аренды от 02.08.2002 N 01-7/660 заключен на срок со 2 августа 2002 г. по 1 июля 2003 г. На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, данный договор аренды не подлежит государственной регистрации.

На основании п. 2.2 договора при проведении государственной регистрации его срок действия пролонгируется до 30 ноября 2006 г.

Так как договор не был зарегистрирован, договор действует до 1 июля 2003 г.

После истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны истца.

В соответствии со ст. ст. 610, 622 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

Таким образом, договор аренды от 2 августа 2002 г. N 01-7/660 заключен на неопределенный срок, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленного ответчиком встречного искового заявления.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что заявленные требования о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и выселении являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Заявленные требования о взыскании пени признаются судом подлежащими удовлетворению в размере 629687 руб. 66 коп. в соответствии со ст. ст. 330, 333 ГК РФ.

В остальной части иска следует отказать.

В удовлетворении встречного искового
заявления также следует отказать.

Судебные расходы в сумме 21796 руб. 88 коп. подлежат отнесению на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст. ст. 8, 11, 12, 307, 308, 309, 310, 330, 333, 393, 401, 402, 403, 404, 450, 452, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 27, 28, 64, 66, 110, 123, 124, 156, 167 - 170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

решил:

расторгнуть договор аренды от 02.08.2002 N 01-7/660, заключенный между Государственным учреждением Жилищно-эксплуатационная контора N 17 Жилищно-коммунального отдела квартирно-эксплуатационного управления г. Москвы Министерства обороны РФ, ООО “Гравве“ и Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

Взыскать с ООО “Гравве“ в доход Федерального бюджета РФ задолженность по арендной плате в размере 629687 руб. 66 коп., пени в размере 629687 руб. 66 коп.

Выселить ООО “Гравве“ из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 20, корп. 3, общей площадью 100,4 кв. м.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО “Гравве“ в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 21796 руб. 88 коп.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.