Решения и постановления судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2007, 23.05.2007 по делу N А41-К1-14261/06 Действующее законодательство не исключает возможности заключения договора аренды земельного участка, расположенного под зданием, находящимся на неделимом земельном участке, принадлежащего нескольким лицам на праве собственности, в аренду как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с единственным арендатором.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

16 мая 2007 г. Дело N А41-К1-14261/0623 мая 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2007 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи М., судей Б., Д., при ведении протокола судебного заседания К., при участии в заседании от истца: С., доверенность N 1 от 09.01.2007; от ответчика: Р., выписка из ЕГРЮЛ от 09.03.2004; от 3-го лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом, рассмотрев в судебном заседании дело N А41-К1-14261/06 по иску Комитета по управлению имуществом г.
Серпухова к обществу с ограниченной ответственностью “Дельта“ с участием в деле третьего лица Б. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2003 по 01.10.2006 в размере 101483 руб. 07 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15602 руб. 58 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Серпухова Московской области (КУИ г. Серпухова) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Дельта“ (ООО “Дельта“) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2003 по 01.10.2006 в размере 83876 руб. 03 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12925 руб. 91 коп.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.12.2003 по 01.10.2006 в размере 101483 руб. 07 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15602 руб. 58 коп. (том 1, л.д. 87).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2006 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 1, л.д. 93).

Не согласившись с данным решением, ООО “Дельта“ и Б. подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить (том 1, л.д. 100 - 102, 124 - 125).

Постановлением Десятого
арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2006 года решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2006 года отменено по основаниям, предусмотренным п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ (том 1, 153 - 154).

Определением суда от 25 декабря 2006 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Б. (том 1, л.д. 155).

В соответствии с частью 5 ст. 270 АПК РФ при отмене решения по основаниям, предусмотренным в части 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

16 мая 2007 года в судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, просил взыскать с ООО “Дельта“ задолженность по арендной плате за период с 01.12.2003 по 01.10.2006 в размере 66264 руб. 17 коп. с применением коэффициента реконструкции и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2003 по 01.10.2006 в размере 9635 руб. 49 коп. (том 3, л.д. 5 - 8).

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы искового заявления, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела (том 1, л.д. 13
- 16), 02.10.1998 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 1752-1-2-00.

В соответствии с п. 1 договора истец (арендодатель) на основании постановления главы администрации N 903 от 28.08.1998 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:58:040505:0012, площадью 1215,00, расположенный в градостроительном районе N 1 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 130 для реконструкции водонапорной башни.

Согласно п. 9 договор заключен сроком на два года с 01.09.1998 по 31.08.2000.

Постановлением главы города N 873 от 22.08.2001 срок действия договора аренды земли N 1752-1-2-00 был продлен (том 1, л.д. 10).

Дополнительным соглашением от 30 октября 2001 года стороны продлили срок действия договора аренды по 31.08.2003 (том 1, л.д. 7).

Также дополнительным соглашением стороны установили новую площадь земельного участка, которая составила 653 кв. м и установили, что арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 01 апреля, 01 июля, 01 октября и 01 декабря текущего года; арендатор может внести арендную плату ранее установленных сроков; базовый размер арендной платы ежегодно устанавливает арендодатель (том 1, л.д. 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку арендатор
ООО “Дельта“ продолжил пользоваться земельным участком после 31 августа 2003 года, а истец не выразил возражений, то договор аренды земельного участка площадью 653 кв. м считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

01 февраля 2002 года ООО “Дельта“ (застройщик) и Б. (инвестор) заключили договор о совместной деятельности в реконструкции, в соответствии с которым застройщик и инвестор осуществляют совместную реконструкцию нежилого здания - водонапорной башни под размещение мини-магазина, центра проведения молодежного досуга и устройство на прилегающей территории кафе, именуемого далее “объект“ (том 1, л.д. 127).

Объект принадлежит на праве собственности застройщику (п. 1.3).

В силу п. 1.5 договора инвестор финансирует реконструкцию объекта, путем предоставления необходимых строительных материалов. Застройщик сдает в эксплуатацию службам города объект после окончания реконструкции (п. 1.6).

В соответствии п. 1.7 после окончания реконструкции, у сторон возникает право общей долевой собственности на указанный объект недвижимости в следующем соотношении: застройщик - 1/10, инвестор - 9/10. 01.10.2002 составлен передаточный акт (том 1 ,л.д. 128).

Объект недвижимости после завершения реконструкции водонапорной башни - магазин общей площадью 142,2 кв. м и летнее кафе, расположенные по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 130 был сдан в эксплуатацию, согласно акту приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительство объекта от 10.11.2002 (том 3, л.д. 11 -
12).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 11 марта 2003 года (том 1, л.д. 111, 130), за ООО “Дельта“ (долевая собственность, доля в праве 1/10), а за Б. (долевая собственность, доля в праве 9/10) зарегистрировано право собственности на нежилое здание - кафе “Башня“ в стадии реконструкции, 8-этажное, общая площадь 670,8 кв. м, в том числе летнее кафе площадью 164,50 кв. м, инв. N 79-472, лит. А, А1.

Обратившись с иском к ООО “Дельта“, истец с учетом уточнения заявленных требований просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.12.2003 по 01.10.2006 в размере 66264 руб. 17 коп., рассчитанной с применением коэффициента градостроительной ценности территорий - 1,51, для капитального ремонта, реконструкции, по ставкам утвержденным главой администрации (том 1, л.д. 31 - 83), которые корректируются до 1 июля текущего года (п. 4 договора) и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2003 по 01.10.2006 в размере 9635 руб. 49 коп. (том 3, л.д. 5 - 8).

В обоснование исковых требований истец ссылается на ст. ст. 8, 309, 395, 614 ГК РФ, ст. ст. 1, 22, 42, 65 ЗК РФ, а также на то обстоятельство, что ответчиком не внесена задолженность по арендной плате за период с 02.12.2003 по 01.01.2006.

Ответчик возражает против
удовлетворения исковых требований, указывая на то обстоятельство, что ООО “Дельта“ и Б. обладают земельным участком на праве долевого пользования и желают самостоятельно оплачивать аренду земельного участка.

Ответчик считает, что истец необоснованно предъявил иск о взыскании арендной платы, ввиду отсутствия арендных отношений. Ответчик является плательщиком только земельного налога.

Третье лицо - Б. также возражала против удовлетворения исковых требований и просила прекратить производство по делу, поскольку не является индивидуальным предпринимателем.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются нормами материального права, содержащимися в § 1 гл. 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625), ст. 22 ЗК РФ.

Договор аренды земли после 31 августа 2003 года возобновлен сторонами на неопределенный срок. Ссылка представителя ООО “Дельта“ на абз. 3 п. 6 договора, предусматривающий досрочное расторжение не может быть принята судом, поскольку ООО “Дельта“ сохранило право собственности на 1/10 долю объекта. Право собственности на весь объект - Б. не перешло.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды N 1752-1-2-00 от 02.10.1998 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ни арбитражному суду первой инстанции, ни апелляционному суду не представлено доказательств того, что вышеназванный договор расторгнут в установленном законом порядке.

Возврат объекта от ООО
“Дельта“ истцу не осуществлялся.

Что касается довода ответчика и третьего лица о том, что производство по настоящему делу подлежит прекращению в силу п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ на том основании, что помещение кафе было приобретено Б. как физическим лицом, то апелляционный суд также не может согласиться с ним в силу следующих обстоятельств.

Действительно, покупателем по договору о совместной деятельности в реконструкции от 01.02.2002 выступает физическое лицо Б.

Однако, как усматривается из данного договора, помещение приобретено было ею в целях осуществления услуги в сфере обслуживания, т.е. для осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах указанный довод апелляционной жалобы удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. ст. 307 - 310 ГК РФ обязательства должны выполняться надлежащим образом и необоснованный отказ от их исполнения не допускается.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Таким образом, факт перечисления земельного налога не освобождает пользователя земельным участком от уплаты арендной платы.

Согласно с ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ни в
материалы дела, ни арбитражному апелляционному суду не представлены доказательства того, что ООО “Дельта“ в период с 01.12.2003 по 01.10.2006 вносило арендные платежи за аренду земельного участка по договору N 1752-1-2-00 от 02.10.1998.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что ООО “Дельта“ и Б. должны оплачивать аренду земельного участка согласно долям, арбитражным апелляционным судом отклонена.

На основании ст. 37 Земельного кодекса при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных статей Земельного кодекса и Гражданского кодекса третье лицо в соответствии с договором о совместной деятельности от 01 февраля 2002 года приобрело право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью, и необходима для ее использования в соотношении с приобретенной долевой собственностью (доля в праве 9/10).

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока
договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 16 Постановления от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях установленных ст. 22 ЗК РФ такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещение возникших в связи с этим убытков.

Право собственности за Б. на 9/10 нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:58:040505:0012 зарегистрировано в марте 2003 года. Уведомление ООО “Дельта“ в адрес истца о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Б. в разумные сроки не направлялось.

Заявления ООО “Дельта“ и Б., представленные в материалы дела (том 2, л.д. 50, 75; том 1, л.д. 115 - 118) такого уведомления не содержат.

Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений имеет описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ООО “Дельта“ и Б. находится на неделимом земельном участке, т.е. участке который не может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок.

На основании п. п. 3, 4 ст. 36 ЗК РФ в случае если здание (помещении в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральным законами.

В случае если в здании, находящимся на неделимом земельном участке, помещения принадлежит нескольким лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем сторонам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в это договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Таким образом, действующее законодательство не исключает возможности заключения договора аренды земельного участка, расположенного под зданием, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежащего нескольким лицам на праве собственности, в аренду как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с единственным арендатором. Доказательств совокупности оснований для внесения изменений в договор аренды не представлено.

Ни в материалы дела, ни арбитражному апелляционному суду не представлено доказательств того, что ответчик и третье лицо разграничили свои права на объект недвижимого имущества, установили порядок пользования земельным участком, а также, что заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 1752-1-2-00 от 02.10.1998 согласно которому собственниками объекта недвижимого имущества являются ООО “Дельта“ и Б.

В соответствии с п. 7 договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

На основании ч. 1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истец начислил процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2003 по 01.10.2006 в размере 9635 руб. 49 коп.

Арбитражный апелляционный суд, проверив расчет задолженности в размере 66264 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9635 руб., пришел к выводу, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

Ходатайство представителя ООО “Дельта“ о приостановлении производства по делу судом отклонено, поскольку принятие к производству 12 апреля 2007 года Серпуховским городским судом Московской области искового заявления Б., ООО “Дельта“ к Администрации г. Серпухова, КУИ г. Серпухова об обязании передать земельный участок в совместную долевую собственность за плату путем заключения договора купли-продажи земельного участка, не препятствует рассмотрению настоящего дела.

Согласно ст. 110 АПК РФ госпошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенной части иска.

При указанных обстоятельствах и руководствуясь ст. 110, п. 5 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Дельта“ в пользу Комитета по управлению имуществом г. Серпухова задолженность по арендной плате - 66264 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 9635 руб.

Взыскать с ООО “Дельта“ в доход федерального бюджета расходы по госпошлине - 2776,98 руб.