Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2007, 16.04.2007 по делу N А40-80315/06-64-569 Исковые требования об изменении договора аренды нежилого помещения и установлении арендной платы в указанном размере удовлетворены, поскольку обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились, то есть изменилась рыночная стоимость аренды, и исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

5 апреля 2007 г. Дело N А40-80315/06-64-56916 апреля 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 05.04.2007.

Решение в полном объеме изготовлено 16.04.2007.

Арбитражный суд в составе судьи З., единолично, с участием представителей от истца: начальник юридического отдела Б. по доверенности от 04.08.2006, адвокат Л. по доверенности от 28.03.2007; от ответчика: начальник юридического бюро К. по доверенности от 27.09.2006 N 34, протокол судебного заседания вела судья З., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОАО “Корпорация “Компомаш“ к ЗАО “Компомаш-ТЭК“ об изменении договора,

УСТАНОВИЛ:

ОАО “Корпорация “Компомаш“ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО “Компомаш-ТЭК“ об изменении договора
аренды нежилого помещения от 01.11.2002 N ДА-16/2002 и установлении арендной платы в размере 5764 руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС, и осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору.

До принятия решения истец заявил отказ от требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору и изменил требование об изменении договора, просит изменить договор аренды нежилого помещения от 01.11.2002 N ДА-16/2002 на следующих условиях:

- пункт 3.1 договора изменить и установить в следующей редакции: “Годовая цена договора составляет 2089450 рублей“;

- пункт 3.2 договора изменить и установить в следующей редакции: “Арендатор оплачивает арендную плату в размере 5764 рубля за 1 кв. м в год с учетом НДС“;

- пункт 3.3 договора изменить и установить в следующей редакции: “Арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа каждого следующего месяца пользования помещением в размере 174120 рублей 83 копейки“.

Отказ от требования и изменение требования судом приняты.

В судебном заседании истец иск поддержал. Иск мотивировал тем, что с начала действия договора аренды размер арендной платы не изменялся, договором в п. 3.5 предусмотрена возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год, истец предложил ответчику изменить арендную плату и привести ее в соответствие с рыночной стоимостью аренды, однако соглашение с ответчиком по этому вопросу не достигнуто. В подтверждение обоснованности предложенной ставки арендной платы истец представил отчет оценщика от 21.05.2006 N С1.203.08.-2006.

Ответчик против иска возражал, представил отзыв на иск. По мнению ответчика, для изменения договора на предложенных истцом условиях отсутствуют все 4 условия, установленные ст. 451 ГК РФ; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный п. 8.3
договора, не направлен отчет оценщика; представленный истцом отчет оценщика недостоверен, т.к. с момента его составления и до момента предъявления иска прошло 6 месяцев, что согласно п. 20 “Стандартов оценки“, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 является основанием считать отчет не подлежащим применению.

Выслушав доводы представителей, проанализировав представленные документы, суд пришел к следующим выводам.

Поскольку суд принимает отказ истца от требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, то в этой части иска производство по делу подлежит прекращению.

Требование истца об изменении договора аренды суд считает правомерным и подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2002 N ДА-16/2002. Договор заключен на срок с 01.11.2002 по 01.11.2012, прошел процедуру государственной регистрации 30.12.2002.

На основании договора ответчику предоставлены в пользование нежилые помещения общей площадью 362,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 3-й проезд Марьиной рощи, д. 40, корп. 6, стр. 1.

В пунктах 3.1, 3.2, 3.3 договора установлена арендная плата в следующих размерах: 442250 руб. в год, 1220 руб. за 1 кв. м, 36854 руб. 16 коп. в месяц и предусмотрено, что арендная плата перечисляется арендатором не позднее 10-го числа следующего месяца пользования помещением.

Между сторонами были подписаны соглашения к договору от 01.02.2004 и от 01.02.2005, в соответствии с которыми ежемесячная арендная плата устанавливалась с 01.02.2004 в размере 66675 руб. и с 01.02.2005 в размере 68535 руб. Но поскольку названные соглашения не прошли процедуру государственной регистрации, то в силу ст. ст. 450, 651 ГК РФ являются незаключенными и не подлежат применению. В настоящее время
действуют ставки арендной платы, предусмотренные в пунктах 3.1, 3.2, 3.3 договора.

Истец обратился с иском об изменении названных пунктов договора, ссылаясь на то, что действующий размер арендной платы не соответствует существующей рыночной стоимости аренды. В обоснование требования истец представил отчет оценщика от 21.05.2006 N С1.203.08-2006 и просит удовлетворить требование исходя из данных отчета о рыночной стоимости аренды спорного объекта аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эти положения статьи Закона стороны закрепили и в договоре, в пункте 3.5.

Учитывая то, что с начала действия договора ставка арендной платы фактически не изменялась, то исходя из положений ст. 614 ГК РФ истец вправе требовать ее изменения.

Суд считает, что применительно к положениям ст. 451 ГК РФ обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно изменились. Изменилась рыночная стоимость аренды, и исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон. Договор аренды относится к категории возмездных договоров. И поскольку он исполняется в условиях рыночной экономики, то его исполнение по цене значительно ниже средней рыночной цены нарушает принцип возмездности и эквивалентности, то есть исполнение договора для истца убыточно, т.к. он не получает от договора доход, который мог бы получать. Оценщиком при
определении рыночной стоимости аренды использован сравнительный подход, т.е. размер рыночной цены аренды определялся путем сопоставления данных о цене спроса и предложения аналогичных помещений. И показатели отчета оценщика подтверждают, что доход арендодателей на рынке аренды помещений значительно выше получаемого истцом при исполнении данного договора аренды.

С учетом положений названных статей закона суд приходит к выводу, что истец правомерно требует изменения договора аренды и установления арендной платы в размере рыночной стоимости аренды.

Истец неоднократно обращался к ответчику с предложениями об изменении договора аренды, о чем свидетельствуют его письма от 23.06.2006 исх. N К-4/134 и от 23.11.2006 исх. N К-4/228. Однако ответчик в письмах от 28.06.2006 исх. N Т-6/173 и от 25.12.2006 отказал истцу в изменении договора. А при таких обстоятельствах и в силу ст. 452 ГК РФ истец вправе требовать изменения договора в судебном порядке.

Возражения ответчика суд не принимает во внимание. Довод о недостоверности представленного истцом отчета оценщика ничем не подтвержден. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 достоверность отчета оценщика осуществляется судом по правилам главы 7 АПК РФ, в частности, путем сопоставления данных отчета с данными другого отчета. Ответчик не представил отчета другого оценщика и не ходатайствовал о назначении экспертизы на предмет определения размера рыночной ставки аренды. А при таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания считать отчет оценщика представленный истцом недостоверным. Представленный ответчиком отчет оценщика от 17.02.2005 не может быть использован в качестве сравнительного доказательства, т.к. его показатели относятся к рыночной стоимости объекта, но не к рыночной стоимости аренды объекта. Ответчиком в судебном заседании было заявлено ходатайство о проведении экспертизы
представленного истцом отчета оценщика. Судом ходатайство отклонено, т.к., по мнению суда, необходимости в получении такой экспертизы не имеется. Для суда важен вывод эксперта о размере рыночной стоимости объекта, но не мнение другого эксперта об экспертном заключении, представленном в качестве доказательства. Что касается довода ответчика о недостоверности отчета ввиду пропуска 6-месячного срока с момента его составления и к моменту предъявления иска, то суд считает его необоснованным. Как указано выше, достоверность отчета определяется не давностью его составления, а путем сопоставления с аналогичными доказательствами. Ответчиком же не представлено доказательств того, что данные отчета истца для целей изменения договора аренды являются недостоверными.

Несостоятелен довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Как указано выше истцом направлялись ответчику предложения об изменении арендной платы, в которых указывалась предлагаемая ставка. И то, что ответчику не был направлен отчет оценщика, не является основанием полагать, что истец не выполнил требования ст. 452 ГК РФ. При этом суд отмечает, что ответчик не был лишен возможности самостоятельно обратиться к эксперту за получением отчета об оценке рыночной стоимости аренды объекта для целей аргументированных возражений относительно предложений истца и соответственно исковых требований.

Поскольку суд удовлетворяет иск, то судебные расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 8, 11, 12, 450, 451, 452, 614 ГК РФ, ст. ст. 101 - 103, 110, 150, 167 - 170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

внести следующие изменения в договор аренды нежилого помещения от 01.11.2002 N ДА-16/2002, заключенный между ОАО “Корпорация “Компомаш“ и ЗАО “Компомаш-ТЭК“:

- пункт 3.1 договора изменить и установить в следующей редакции:
“Годовая цена договора составляет 2089450 рублей“;

- пункт 3.2 договора изменить и установить в следующей редакции: “Арендатор оплачивает арендную плату в размере 5764 рубля за 1 кв. м в год с учетом НДС“;

- пункт 3.3 договора изменить и установить в следующей редакции: “Арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа каждого следующего месяца пользования помещением в размере 174120 рублей 83 копейки“.

Принять отказ ОАО “Корпорация “Компомаш“ от искового требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 01.11.2002 N ДА-16/2002 и прекратить производство по делу в этой части иска.

Взыскать с ЗАО “Компомаш-ТЭК“ в пользу ОАО “Корпорация “Компомаш“ 2000 рублей в возмещение расходов по госпошлине.

Возвратить ОАО “Корпорация “Компомаш“ из доходов федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.