Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2007, 06.03.2007 по делу N А41-К1-18676/06 В иске о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание отказано правомерно, поскольку ответчик не является уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности стороной по договору.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

27 февраля 2007 г. Дело N А41-К1-18676/066 марта 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 6 марта 2007 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи И., судей Б.С., М., при ведении протокола судебного заседания: К.А., при участии в заседании: от истца ПБОЮЛ Б.Р. - 10 сентября 2004 года; от ответчика ПБОЮЛ С.Н. - С.Е. - представитель по доверенности б/н от 27 октября 2005 года; представители третьих лиц: ЗАО “РИСК“, УФРС по Московской области, О. в судебное заседание
не явились, извещены, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ПБОЮЛ Б.Р. на решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2006 года по делу N А41-К1-18676/06, принятое судьей К.И., по иску ПБОЮЛ Б.Р. к ПБОЮЛ С.Н. о государственной регистрации перехода права собственности, с участием третьих лиц: ЗАО “РИСК“, УФРС по Московской области, О.

УСТАНОВИЛ:

предприниматель без образования юридического лица Б.Р. (далее по тексту - ПБОЮЛ Б.Р.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к предпринимателю без образования юридического лица С.Н. (далее по тексту - ПБОЮЛ С.Н.) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое одноэтажное кирпичное строение (нежилое здание - магазина), общей площадью 694,7 кв. м лит. “А“, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Химиков д. 20, на занимаемом земельном участке, застроенной площадью 898 кв. м номер объекта 50:58:02:00113:001, инвентаризационный номер объекта по БТИ г. Серпухов N 2756, назначение объекта - объект торговли, с участием третьих лиц - закрытого акционерного общества “РИСК“ (далее по тексту - ЗАО “РИСК“), Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее по тексту - УФРС по Московской области), О.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2006 года в удовлетворении исковых требований ПБОЮЛ Б.Р. отказано (л.д. 79 т. 3).

Не согласившись с данным судебным актом, ПБОЮЛ Б.Р. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 82 - 90 т. 3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.
ст. 257, 258, 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчицы возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьих лиц: ЗАО “РИСК“, УФРС по Московской области, О. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28 февраля 2004 года между ЗАО “РИСК“ (продавец) и Б.Р. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости (л.д. 26 - 30 т. 1).

По условиям указанного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость - нежилое одноэтажное кирпичное строение (нежилое здание - магазина), общей площадью 694,7 кв. м, лит. “А“, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Химиков д. 20, на занимаемом земельном участке, застроенной площадью 898 кв. м, номер объекта 50:58:02:00113:001, инвентаризационный номер объекта по БТИ г. Серпухова N 2756, назначение объекта - объект торговли.

Стоимость объекта недвижимости определяется из расчета его рыночной стоимости, с учетом ранее проведенного капитального ремонта нежилого строения - магазина продавцом и составляет рыночную стоимость объекта недвижимости (магазина) 6225000 рублей, включая налог на добавленную стоимость (пункт 4.1 договора).

29 февраля 2004 года между сторонами был подписан акт приемки-передачи спорного нежилого помещения (л.д. 31 - 32
т. 1).

Однако, 2 марта 2004 года по результатам проведенного в установленном законом порядке внеочередного собрания акционеров ЗАО “РИСК“ (протокол N 4), было установлено, что вышеуказанный объект недвижимости был отчужден бывшим генеральным директором ЗАО “РИСК“ О. по договору купли-продажи от 14 июля 2003 года - ПБОЮЛ С.Н., основанием для заключения которого послужил договор аренды с правом выкупа от 5 декабря 2002 года N 124.

Полагая, что вышеназванные договоры, заключенные между ЗАО “РИСК“ и ПБОЮЛ С.Н. являются ничтожными, ПБОЮЛ Б.Р. обратился в арбитражный суд с иском о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое одноэтажное кирпичное строение (нежилое здание - магазина), общей площадью 694,7 кв. м, лит. “А“, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Химиков д. 20.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ПБОЮЛ Б.Р. требований, исходил из отсутствия оснований для их удовлетворения.

Данный вывод суда следует признать правильным.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом заявленных ПБОЮЛ Б.Р. требований является недвижимое имущество - нежилое одноэтажное кирпичное строение (нежилое здание - магазина), общей площадью 694,7 кв. м лит. “А“, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Химиков д. 20, на занимаемом земельном участке, застроенной площадью 898 кв. м номер объекта 50:58:02:00113:001, инвентаризационный номер объекта по БТИ г. Серпухов N 2756, назначение объекта - объект
торговли.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 5 декабря 2002 года между ЗАО “РИСК“ и С.Н. был заключен договор аренды спорного недвижимого имущества N 124.

Дополнительным соглашением N 1 от 9 апреля 2003 года договор аренды N 124 от 5 декабря 2005 года дополнен одиннадцатью пунктами, в том числе:

пунктом 3.4, согласно которому нежилое строение, по истечении срока договора переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей предусмотренной данным договором платы и оформляется договором купли-продажи.

Предъявляя к ПБОЮЛ С.Н. иск, истец сослался на то, что решением Арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2005 года по делу N А41-К1-12153/05 вышеуказанные договор аренды спорного недвижимого имущества N 124 от 5 декабря 2002 года и дополнительное соглашение к нему признаны недействительными в силу их ничтожности.

Между тем, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2006 года решение Арбитражного суда Московской области от 7 ноября 2005 года отменено, дело назначено к рассмотрению по правилам суда первой инстанции.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2006 года производство по делу N А41-К1-12153/06 прекращено (л.д. 65 - 67 т. 1).

Основанием для прекращения производства по делу явилось то обстоятельство, что ответчик по делу - ЗАО “РИСК“ ликвидирован.

В рамках дела N А41-К1-4458/05 исследовался вопрос о ликвидации ЗАО “Риск“.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2005 года удовлетворен иск МРИ ФНС РФ N 11 по Московской области о ликвидации ЗАО “Риск“ в принудительном порядке и обязании ликвидационной комиссии ЗАО “Риск“ совершить необходимые действия, связанные с ликвидацией ЗАО “Риск“.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2006 года решение Арбитражного
суда Московской области по делу N А41-К1-4458/05 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 апреля 2006 года вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 августа 2006 года отказано в передаче дела N А41-К1-4458/05 для пересмотра судебных актов по данному делу в порядке надзора.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 октября 2005 года N 7278/05 спор о признании оспариваемой сделки недействительной и применении ее последствий, не может быть рассмотрен по существу при ликвидации юридического лица по решению суда.

Таким образом, вопрос о признании договора аренды спорного недвижимого имущества N 124 от 5 декабря 2002 года и дополнительного соглашения к нему не рассматривался судом по существу, ввиду ликвидации юридического лица - ЗАО “РИСК“.

Следовательно, договор аренды спорного недвижимого имущества N 124 от 5 декабря 2002 года и дополнительное соглашение к нему нельзя признать недействительными в силу их ничтожности.

При таких обстоятельствах доказательства, подтверждающие право собственности истца на спорный объект недвижимости, в материалах дела отсутствуют, так как договор купли-продажи на спорный объект с С.Н. был заключен ранее, чем с истцом по настоящему делу.

Согласно статье 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством перехода прав на недвижимое имущество.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении N 132-О от 5 июля 2001 года указал, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое
равенство сторон, автономию и имущественную самостоятельность.

Поскольку договор аренды спорного недвижимого имущества N 124 от 5 декабря 2002 года и дополнительное соглашение к нему, на основании которых 14 июля 2003 года был заключен между ЗАО “РИСК“ и ПБОЮЛ С.Н. договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, являются действующими, то договор купли-продажи от 28 февраля 2004 года, заключенный между ЗАО “РИСК“ и Б.Р. на спорный объект недвижимости не может служить правоустанавливающим документом для Б.Р. на данный объект.

Кроме того, требования истца о регистрации перехода права собственности заявлены на основании части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу указанной нормы права, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из смысла указанной нормы права следует, что такой иск может быть заявлен только к стороне по договору купли-продажи.

Между тем, С.Н. не является стороной по договору купли-продажи от 28 февраля 2004 года.

Следовательно, исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание магазина удовлетворению не подлежат.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 257, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2006 года по делу N А41-К1-18676/06 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.