Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2007, 12.02.2007 N 09АП-18968/2006-ГК по делу N А40-55983/06-135-416 Разделение объема прав на земельный участок между разными собственниками зданий предполагает определение размера доли в праве на весь земельный участок, поскольку доля в площади земельного участка в силу статьи 607 ГК РФ не может выступать в качестве объекта аренды по договору.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

5 февраля 2007 г. Дело N 09АП-18968/2006-ГК12 февраля 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2007.

Полный текст постановления изготовлен 12.02.2007.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Л., судей С.Т., Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем К., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“ на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2006 по делу N А40-55983/06-135-416, принятое судьей С.Л. по иску ООО “Стройтайм“ к Департаменту земельных ресурсов города Москвы, ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“ об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, при участии:
от истца Д. по дов. от 02.02.2007, Г. по дов. от 02.02.2007; от ответчиков от ДЗР Е.О.Ю. по дов. от 29.12.2006 N 33-И-2272/6; от ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“ Е.О.Г. по дов. от 01.11.2006

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрен иск ООО “Стройтайм“ к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР), ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“ об обязании ДЗР оформить с истцом земельно-правовые отношения на земельный участок, расположенный по адресу: город Москва, 4-й Нововладыкинский пр., вл. 10, под строением 1, занимаемый помещением истца на праве собственности общей площадью 3055,3 кв. м, путем внесения изменений в действующий договор аренды от 01.07.1993 N М-02/000166, заключенный с ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“, в виде заключения дополнительного соглашения, предметом которого является включение ООО “Стройтайм“ в число арендаторов по заказанному договору (условия о множественности лиц на стороне арендатора) с определением доли в общей площади земельного участка.

Решением суда от 24.11.2006 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“ обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм процессуального права и неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании апелляционного суда представители первого и второго ответчика поддержали доводы жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из
материалов дела между правительством Москвы в лице председателя Московского земельного комитета (в настоящее время - ДЗР) и ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“ был заключен договор аренды земельного участка от 01.07.1993 N М-02-000166 во вл. 10 по 4-й Нововладыкинскому проезду площадью 31252 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений сроком на 49 лет.

Согласно п. 1.1 договора N М-02-000166 на участке на 01.07.1993 были расположены:

- два здания переменной этажности (1 - 2 эт.) - производственные корпуса;

- два трехэтажных здания - пристройки к производственным корпусам;

- здание котельной переменной этажности (1 - 2 эт.);

- одноэтажное здание гаража, а также иные строения.

Как следует из пояснений второго ответчика вышеуказанные объекты перешли в собственность фабрики-прачечной в процессе приватизации.

В настоящее время договор N М-02-000166 действует в редакции дополнительных соглашений по арендной плате и цели использования участка.

В связи с продажей ЗАО “Фабрика - Прачечная “Владыкино“ помещений в строении 1 площадью 3055,3 кв. м право собственности на них перешло 03.04.2003 к ООО “Стройтайм“, что подтверждается свидетельством (л.д. 42 том 1).

4339,2 кв. м в строении 1 осталось в собственности ЗАО “Фабрика - Прачечная “Владыкино“.

Истец полагает, что непосредственно в силу ст. 552 Гражданского кодекса РФ приобрел права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью (помещениями) истца и необходима для ее использования на тех же условиях, что были установлены договором аренды N М-02-000166. Площадь и границы такого участка истец при этом не указывает, индивидуализируя участок словами “под строением 1, занимаемый помещением истца“.

Одновременно истец просит оформить условие о возникшей в силу закона множественности лиц на стороне арендатора по договору N М-02-000166 с определением доли в
общей площади земельного участка.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, определенными законом.

Апелляционный суд не может признать правильным избранный способ защиты права по следующим мотивам.

По смыслу ст. 36 Земельного кодекса РФ данная норма права регулирует порядок первичного оформления права общей долевой собственности или права общей аренды (со множественностью лиц на стороне арендатора) применительно к одному зданию (с несколькими правообладателями помещений в нем), расположенному на одном земельном участке (который занят таким зданием /помещениями разных лиц/ и необходим для его использования.

Земельные отношения, возникающие при переходе права собственности на объект недвижимости (здания, помещения в нем), регулируются ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вышеуказанные нормы
права носят императивный характер и действуют непосредственно, вне зависимости от воли, в данном случае ЗАО “Фабрика - Прачечная “Владыкино“, ДЗР или ООО “Стройтайм“.

Как разъяснено Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 “согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка“.

При таком положении ООО “Стройтайм“ 03.04.2003 приобрело в силу закона соответствующий объем прав и обязанностей арендатора по договору аренды N М-02-000166 и являлось (вместе со вторым ответчиком) арендатором земельного участка по договору N
М-02-000166 на момент подачи иска в суд.

Согласно правовых конструкций ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ и с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 возникновение права на земельный участок в силу закона не поставлено в зависимость от правового оформления наступивших последствий по письменному соглашению заинтересованных лиц или иным способом (совершение записей в Государственном земельном кадастре, Едином государственном реестре прав и т.д.).

Вышеуказанное возникновение права на земельный участок в силу закона также не поставлено законодателем в зависимость от предварительного (до перехода права на здание или помещения в нем) определения индивидуально-определенных признаков того участка, в отношении которого возникают права у приобретателя объекта недвижимости.

В соответствии с п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов“.

В этой связи суду первой
инстанции надлежало выяснить, в каких целях соарендаторы земельного участка (ЗАО “Фабрика - Прачечная “Владыкино“ и ООО “Стройтайм“) используют находящиеся на нем здания (помещения в здании).

Из дополнительного соглашения от 21.04.2005 к договору N М-02-000166 усматривается, что целевое использование земельного участка установлено для:

- эксплуатации фабрики-прачечной (27482 кв. м), - офисных помещений (451 кв. м),

- автосалона (171 кв. м), - автосервиса (2175 кв. м), - некоммерческой автостоянки (973 кв. м).

Ввиду использования части земельного участка не в предпринимательских целях, наличия на земельном участке по договору N М-02-000166 более шести зданий и иных строений, возникновения у истца права собственности только на часть помещений одного здания на участке, в целях реализации принципа платности землепользования в отношении каждого соарендатора, реализации возможности ведения государственными органами власти персонального учета плательщиков за землю, следует признать, что обязательства всех соарендаторов по договору аренды N М-02-000166 (ЗАО “Фабрика - Прачечная “Владыкино“ и ООО “Стройтайм“) носят долевой характер.

Кроме того, разделение объема права на арендуемый земельный участок между разными собственниками зданий (помещений в нем) по правилам ст. 321 Гражданского кодекса РФ (долевые обязательства), ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ предполагает определение размера доли в праве на весь земельный участок (площадью 31252 кв. м в границах по договору N М-02-000166), а не определение (как указано в иске) размера доли в площади земельного участка, поскольку доля в площади земельного участка в силу ст. 607 Гражданского кодекса РФ не может выступать в качестве объекта аренды вообще и в качестве объекта аренды по договору N М-02-000166 в частности.

Апелляционный суд считает, что при переходе (от предыдущего собственника) по
правилам ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ к новому собственнику помещений в здании определенного объема права аренды по ранее заключенному (предыдущим собственником) договору аренды земельного участка не может возникнуть общее право аренды на земельный участок в иных границах, чем в границах по договору аренды.

Другими словами, при переходе к иным лицам права аренды земельного участка в силу закона одновременно при переходе права на расположенную участке недвижимость (безотносительно: на помещение в здании, на одно здание целиком из группы зданий, на помещения в разных зданиях, на все целиком здания на участке) не прекращается действие договора аренды земельного участка во времени (срок аренды) и в пространстве (границы участка) в отношении любого из соарендаторов земельного участка (первичного или последующих, вступивших в договор аренды в силу закона).

Новый приобретатель помещений в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, занятом совокупностью иных зданий, расположенных в границах, определенных договором аренды, не может по правилам ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ стать арендатором (соарендатором) иного, меньшего по площади земельного участка (занятого помещениями или зданием, в котором эти помещения), поскольку в силу ст. 607 Гражданского кодекса РФ предметом одного договора аренды земельного участка не могут быть одновременно два и более объектов аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло основание требовать изменения договора аренды в судебном порядке с применением способа защиты права, определенного ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ (общие нормы), не может быть признан обоснованным, поскольку спорные отношения регулируются специальными нормами права - ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, которые подлежат применению
в данном случае.

Арендные права, возникшие у истца непосредственно в силу императивной нормы закона, не могут защищаться способом понуждения участников договора (Департамента земельных ресурсов города Москвы и ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“) к его изменению.

Истец с 03.04.2003 является соарендатором земельного участка по договору аренды от 01.07.1993 N М-02/000166 наряду с ЗАО “Фабрика-прачечная “Владыкино“ вне зависимости от правового оформления возникших в силу закона последствий, должен быть учтен в таком качестве в государственных кадастрах и реестрах на основании документов, подтверждающих факт перехода права на соответствующий объект недвижимости.

Истец вправе получить в Департаменте земельных ресурсов города Москвы надлежащую копию договора аренды от 01.07.1993 N М-02/000166, при этом обязан участвовать в заключении всех дополнительных соглашений к договору, платить в бюджет арендную плату соразмерно своей доли в праве аренды, пропорциональной площади находящихся в собственности помещений (при долевом обязательстве).

Арендодатель (ДЗР) и лица, образующие множественность на стороне арендатора (фабрика-прачечная “Владыкино“ и ООО “Стройтайм“), вправе произвести указание в тексте договора N М-02/000166 на наличие множественности лиц на стороне арендатора, определить размер причитающихся платежей, порядок пользования общим участком для обеспечения уставной деятельности организаций, записать реквизиты сторон и т.д.

В связи с неправильным применением норм материального права решение суда первой инстанции подлежит отмене по правилам ст. 270 АПК РФ.

В соответствии со ст. ст. 12, 552 ГК РФ, ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. ст. 266 - 271 АПК РФ

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2006 по делу N А40-55983/06-135-416 отменить.

В иске отказать.