Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2007, 07.02.2007 N 09АП-13004/2006-ГК по делу N А40-14356/06-59-123 Исковые требования о признании недействительной части договора аренды и взыскании оставшейся части обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на оставшуюся часть обеспечительного платежа, правомерно удовлетворены частично, поскольку ответчик не доказал наличие правовых оснований для удержания части обеспечительного платежа.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

31 января 2007 г. Дело N 09АП-13004/2006-ГК7 февраля 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2007 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего-судьи С.А.А., судей: А., П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.Е., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Б. на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2006 по делу N А40-14356/06-59-123, принятое судьей Н.Д. по иску индивидуального предпринимателя Б. к ОАО “Мосинжстрой“ о признании недействительной части договора аренды и взыскании 92629 руб. 59 коп.,
при участии: от истца - С.О., от ответчика - С.А.И.

УСТАНОВИЛ:

в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 24 января по 31 января 2007 года.

Индивидуальный предприниматель Б. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительной части заключенного между истцом и ответчиком договора аренды нежилых помещений от 09.09.2004 N 19/28-021ДА-090904, касающейся сдачи в аренду лестницы отдельного входа, так как соглашение по данному условию было достигнуто под влиянием обмана истца ответчиком; о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных истцом ответчику за аренду лестницы отдельного входа, в размере 34567 руб. 84 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, уплаченными истцом за аренду лестницы отдельного входа, в сумме 4451 руб. 99 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца оставшейся части обеспечительного платежа в сумме 13022 руб. 58 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на оставшуюся часть обеспечительного платежа, в сумме 879 руб. 49 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств за аренду комнаты N 16, в размере 35177 руб. 23 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, уплаченными истцом за аренду комнаты N 16, в сумме 4530 руб. 46 коп.

Решением суда от 03.08.2006 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2006 и принять новый судебный акт об
удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих требований заявитель апелляционной жалобы указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что площадь спорной лестницы входит в общую площадь принадлежащего на праве собственности ответчику здания, поскольку по сведениям, полученным из ГУП МосгорБТИ Юго-Западное N 1 ТБТИ города Москвы, площадь спорной лестницы не включается в площадь указанного здания.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается также на необоснованность вывода суда о том, что истцу в аренду была предоставлена комната (коридор) N 16 помещения III подвала, поскольку в действительности этот коридор не мог быть предоставлен истцу в пользование в связи с тем, что коридор предназначался и использовался истцом только для прохода в арендуемые комнаты наравне с другими арендаторами. Кроме того, заявитель полагает, что у ответчика отсутствуют основания для удержания части обеспечительного платежа.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представив суду апелляционной инстанции заявление о частичном отказе от исковых требований, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда от 03.08.2006 подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды N 19/28-021ДА-090904 от 09.09.2004, по условиям которого арендодатель (ответчик) обязался передать во временное возмездное пользование (аренду), а арендатор (истец) принять в аренду для использования под магазин нежилые помещения площадью 76,69 кв. м, расположенные по адресу: город Москва, ул.
Кржижановского, д. 19/28, подвал.

Указанные нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРП 29.08.2003 сделана запись регистрации N 77-01/30-711/2003-848 и выдано свидетельство о государственной регистрации права N 77АБ 337963 от 29.08.2003 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок действия настоящего договора установлен с 09.09.2004 по 31.07.2005.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель обязан предоставить арендатору арендуемое помещение при условии выполнения последним своих обязательств согласно пункту 5.4 договора.

Передача арендуемого помещения производится по акту, подписанному и скрепленному печатями обеих сторон, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1). В акте указывается техническое состояние арендуемого помещения на момент передачи.

Пунктами 5.1 - 5.4 договора установлены размер и порядок перечисления арендной платы.

Так, ставка арендной платы по настоящему договору устанавливается в размере, эквивалентном 200 у.е., за 1 (один) кв. м в год, и включает в себя коммунальные и эксплуатационные услуги, согласно п. 3.4 настоящего договора (пункт 5.1 договора). Арендная плата уплачивается с даты подписания акта (пункт 5.2 договора).

Оплата арендой платы осуществляется арендатором ежемесячно авансом не позднее 05 числа текущего месяца в размере арендной платы за 1 (один) месяц в соответствии с графиком производства платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Первый платеж за аренду арендаторов вносит не позднее 15.10.2004 (пункт 5.3 договора).

Помимо арендной платы арендатор, не позднее 15.10.2004, вносит арендодателю обеспечительный платеж в размере 130% от арендной платы за 1 (один) месяц в качестве обеспечения соблюдения арендатором всех обязательств по настоящему договору.

Обеспечительный платеж остается у арендодателя в течение всего срока действия настоящего договора, проценты на обеспечительный платеж не начисляются и не подлежат выплате арендатору.

Арендодатель может
использовать обеспечительный платеж или любую его часть для компенсации документально подтвержденного ущерба, понесенного арендодателем в результате действий арендатора или неисполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору (пункт 5.4 договора).

Предусмотренное договором аренды недвижимое имущество было в установленном договором порядке передано арендатору по акту сдачи-приема нежилого помещения от 01.10.2004 (л.д. 52, том 1).

Из материалов дела следует, что арендная плата уплачивалась истцом своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 27 - 36, том 1) и не оспаривается ответчиком.

Согласно пункту 5.4 договора истец внес ответчику обеспечительный платеж в размере 130% от арендной платы за 1 месяц в качестве обеспечения соблюдения истцом всех обязательств по договору аренды. Часть обеспечительного платежа в размере 100% от арендной платы за 1 месяц была засчитана в счет арендной платы за июль 2005 года, а часть в размере 30% от арендной платы за 1 месяц, что подтверждается письмами ИП Б. (л.д. 57, 58, том 1).

По истечении срока действия договора аренды от 09.09.2004 нежилые помещения площадью 76,69 кв. м, расположенные по адресу: город Москва, ул. Кржижановского, д. 19/28, подвал, были возвращены арендатору по акту сдачи-приема помещения от 31.07.2005 (л.д. 56, том 1).

Заявляя исковые требования, истец ссылается на то, что согласно приложению N 2 к договору аренды (схема помещения) ответчиком в аренду была передана лестница, которая, по мнению истца, не принадлежит на праве собственности истцу, в связи с чем она не должна была входить в общую площадь переданных истцу помещений. Кроме того, истец утверждает, что ему не была предоставлена в аренду комната N 16, входящая согласно схемы помещений в
общую площадь переданных истцу помещений, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика излишне оплаченную сумму арендных платежей, а также оставшуюся часть обеспечительного платежа и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что доводы истца об отсутствии права собственности у ответчика в отношении спорной лестницы не соответствуют действительности, поскольку согласно свидетельству N 77АБ 337963, экспликации к поэтажному плану от 03.05.2005 по состоянию на 20.03.2003, площадь здания, принадлежащего ответчику, составляет 6623,2 кв. м, в общую площадь входит площадь подвала, составляющая 1023,5 кв. м и в указанную площадь включена площадь спорной лестницы - 7,6 кв. м.

Суд первой инстанции также посчитал, что удержание обеспечительного платежа в сумме эквивалентной 452,47 долларов США по курсу в рублях было произведено ответчиком на основании подпункта 2 пункта 5.4 договора аренды, согласно которому арендодатель может использовать обеспечительный платеж или любую его часть для компенсации документального подтвержденного ущерба, понесенного арендодателем в результате действий арендатора или неисполнения арендодателем своих обязательств по договору. При этом суд сослался на акт от 31.07.2005, согласно которому, как указал суд, названные расходы были понесены ответчиком.

Изучив материалы дела, и проверив данные выводы суда первой инстанции, арбитражный апелляционный суд считает, что данные выводы не соответствуют обстоятельствам дела в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании части обеспечительного платежа, что на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса является основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Так, факт перечисления истцом обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 5.4 договора подтверждается платежным поручением N 118 от 04.11.2004 и письмами ИП
Б. (л.д. 57, 58, 60, том 1).

В соответствии с пунктом 5.4 договора часть обеспечительного платежа засчитывается арендодателем в качестве арендной платы за один последний месяц срока аренды.

Оставшаяся часть обеспечительного платежа подлежат возврату арендатору в течение 5 (пяти) банковских дней после подписания акта сдачи-приема арендуемого помещения полномочными представителями сторон, при условии соблюдения арендатором всех обязательств по настоящему договору.

Письмом от 30.11.2005 N 9-05/2808 ОАО “Мосинжстрой“ сообщило истцу о том, что оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере $ 452,47 возврату не подлежит, а будет зачтена в счет восстановления поврежденного имущества при освобождении помещения.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства повреждения истцом арендованного имущества, а акт от 31.07.2005, на который сослался суд первой инстанции в обжалуемом решении, не может служить таким подтверждением.

При этом замечания, указанные самим истцом в акте от 31.07.2005 (л.д. 56, том 1), что не оспаривалось в суде апелляционной инстанции ответчиком, не являются доказательством того, что ответчик понес расходы в результате действий истца или неисполнения истцом своих обязательств по договору аренды (пункт 5.4 договора). Из указанного акта следует, что межкомнатные двери были не пригодны к эксплуатации, лампочки и 3 светильника истцом оставлены при сдаче помещений.

Представленные ответчиком в судебном заседании арбитражного апелляционного суда техническое задание, смета ремонтных работ и акт приемки, не являются основанием для удержания обеспечительного платежа на основании пункта 5.4 договора, поскольку ответчиком не доказано, что данный ремонт был вызван повреждением истцом спорных помещений. Кроме того, из указанных документов усматривается, что был произведен ремонт всего здания, тогда как в аренду истцу было передано подвальное помещение.

На основании изложенного, решение суда от 03.08.2006 подлежит
отмене, а исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца суммы обеспечительного платежа в размере 13022 руб. 58 коп. и 879 руб. 49 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего - 13902 руб. 07 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, не могут быть признаны обоснованными исковые требования в части признания недействительным договора аренды 09.09.2004 N 19/28-021ДА-090904 в части сдачи в аренду лестницы площадью 7,6 кв. м отдельного входа под литерой “г“ подвала.

Из приложения N 2 к договору аренды следует, что истцу была сдана в аренду по указанному договору лестница под литерой “г“.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 77 АБ 337963 от 29.08.2003 ответчик является собственником всего здания, расположенного по адресу: город Москва, ул. Кржижановского, д. 19/28.

Как пояснили представители сторон в судебном заседании арбитражного апелляционного суда, на момент заключения договора аренды они не располагали данными БТИ в отношении спорной лестницы, а помещение было принято в аренду на основании приложения N 2 к договору. При этом стороны не оспаривают тот факт, что в аренду была передана указанная лестница площадью 7,6 кв. м.

Из имеющейся в материалах дела экспликации к поэтажному плану дома 19/28 по ул. Кржижановского и поэтажного плана здания следует, что на момент заключения договора аренды лестница с литерой “г“ площадью 7,6 кв. м входила в состав здания, расположенного по адресу: город Москва, ул. Кржижановского, д. 19/28, и на нее было зарегистрировано право собственности ОАО “Мосинжстрой“.

Сопоставив приложение N 2 к договору аренды и поэтажный план подвала, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорная лестница
площадью 7,6 кв. м была включена в состав подвала, и имущества, принадлежащего ответчику, указанного как в приложении к договору аренды, так и по данным БТИ по состоянию на 20.03.2003. Указанные обстоятельства ответчиком в суде апелляционной инстанции не оспаривались.

Ссылка истца на то, что комната N 16 не предоставлялась ему в пользование, является несостоятельной, поскольку из акта сдачи-приема нежилого помещения от 01.10.2004, так же как из акта сдачи-приема помещения от 31.07.2005 следует, что истцом было принято в пользование и сдано после окончания аренды помещение подвала с лестницей и комнатой N 16, помещения III.

Более того, заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что истцу (арендатору) не передавалась в аренду и он не пользовался спорной комнатой N 16.

Кроме того, арбитражным апелляционным судом принимается во внимание, что как при принятии, так и при сдаче арендуемых помещений, истцом не заявлялись возражения относительно аренды лестницы и комнаты N 16, помещения III.

Основания возникновения права собственности ответчика на здание общей площадью 6623,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, д. 19/28, в том числе спорную лестницу, истцом не оспаривались.

Из представленных в суд апелляционной инстанции документов МосгорБТИ от 12.12.2006 N 3143 (л.д. 104 - 108, том 2) в отношении спорной лестницы следует, что органами БТИ спорная лестница была ошибочно учтена в итоге по зданию, 19.08.2005 ошибка была обнаружена и исправлена.

Однако в связи с тем, что право собственности ответчика на все здание, в том числе спорную лестницу, было зарегистрировано в установленном законом порядке 29 августа 2003 года, правовых оснований для признания договора аренды от 09 сентября 2004 года в
части передачи в аренду лестницы отдельного входа ввиду того, что “соглашение по данному условию было достигнуто под влиянием обмана истца ответчиком“, у суда отсутствуют.

На основании изложенного, исковые требования о признании недействительной части заключенного между истцом и ответчиком договора аренды нежилых помещений от 09.09.2004 N 19/28-021ДА-090904, касающейся сдачи в аренду лестницы отдельного входа; о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных истцом ответчику за аренду лестницы отдельного входа, в размере 34567 руб. 84 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, уплаченными истцом за аренду лестницы отдельного входа, в сумме 4451 руб. 99 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств за аренду комнаты N 16, в размере 35177 руб. 23 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, уплаченными истцом за аренду комнаты N 16, в сумме 4530 руб. 46 коп., являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, заявление истца о частичном отказе от исковых требований отклоняется арбитражным апелляционным судом как противоречащее закону (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований и апелляционной жалобы с ОАО “Мосинжстрой“ в пользу ИП Б. подлежат взысканию понесенные истцом расходы по иску в сумме 556 руб. 08 коп. и апелляционной жалобе в сумме 500 руб., а всего в размере 1056 руб. 08 коп.

Кроме того, на основании части 2 статьи 110 Кодекса подлежит удовлетворению поданное истцом ходатайство о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг адвоката в размере 14000 руб., поскольку указанные расходы подтверждены документально и являются, по мнению суда апелляционной инстанции, разумными.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2006 по делу N А40-14356/06-59-123 отменить.

Взыскать с ОАО “Мосинжстрой“ в пользу индивидуального предпринимателя Б. 13022 руб. 58 коп. - сумму обеспечительного платежа, 879 руб. 49 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 14000 руб. - расходы на оплату услуг адвоката, 1056 руб. 08 коп. - расходы по госпошлине, а всего - 28958 руб. 15 коп.

В остальной части иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в срок, не превышающий двух месяцев.