Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2007, 26.01.2007 по делу N А40-67938/06-77-452 В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения отказано, поскольку целевое назначение спорных помещений изначально означало для истца изменения планировки помещения для обеспечения осуществления ответчиком деятельности, указанной в договоре, следовательно, истец уже путем заключения договора с таким целевым использованием выразил согласие на проведение перепланировок, без которых осуществление ответчиком деятельности оказалось бы невозможным.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

25 января 2007 г. Дело N А40-67938/06-77-45226 января 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 25.01.07.

Полный текст решения изготовлен 26.01.07.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи К., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ш., рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО “Планета Грез“ к ООО “Рамэнка“ о расторжении договора аренды и выселении, при участии: от истца - П.В. по дов. N 1-п от 11.10.2006 (удост. адвоката “4436 от 26.03.2003), от ответчика - П.Н. по дов. N бн от 18.10.2006 (пасп. 46 02 986866 МО); Б. по дов. N бн от 18.10.2006 (пасп. 45 07 381129
УВД ЮАО г. Москвы); А. по дов. N бн от 18.10.2006 (пасп. 45 06 562667 ОВД Тверского р-на г. Москвы).

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен о расторжении договора аренды от 13.09.02 N 04/2002/1 и выселении ответчика из занимаемых по указанному договору помещений.

Истец в заседание явился, исковые требования подтвердил. В обоснование заявленного иска указал, что договор был заключен на аренду нежилых помещений пл. 1386,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, д. 23, корп. Б, стр. 1, на срок 10 лет с момента его государственной регистрации. Помещения переданы ответчику для размещения супермаркета “Рамстор“. В результате проведенных проверок истцом установлено, что ответчиком существенно нарушены условия договора, а именно п. п. 5.5, 8.1, 8.2 договора, т.к. проведены без согласия истца и оформления разрешительной документации перепланировки и переоборудование помещения.

Ответчик в заседание явился, отзыв на иск представил, исковые требования не признал, указав, что перепланировки произведены с согласия истца и не в период действия договора. Ходатайство истца об оставлении искового заявления без рассмотрения отклонено определением суда от 28.11.06.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор от 13.09.02 N 04/2002/1 на аренду нежилых помещений пл. 1386,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, д. 23, корп. Б, стр. 1, на срок 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке, помещения используются ответчиком под цели, определенные договором, т.е. под размещение супермаркета “Рамстор“. Требование о расторжении договора истец обосновывает фактом существенного нарушения договора ответчиком со ссылками на
ст. ст. 450, 619 ГК РФ и п. п. 5.5, 8.1, 8.2 договора, представив в подтверждение проведения ответчиком без согласия истца и оформления разрешительной документации перепланировок и переоборудования помещений данные БТИ на момент заключения договора и в настоящее время.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении его другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Ст. 619 ГК РФ детализирует основания досрочного расторжения договора и указанные в ней основания носят характер расшифровки понятия “существенное нарушение договора“ применительно к арендным отношениям. П. 1 ст. 619 ГК РФ, на который также ссылается истец, основанием расторжения договора указывает пользование арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократное нарушение условий договора.

Указанные истцом нарушения договора он считает существенным и достаточным основанием расторжения договора, однако материалами дела данные обстоятельства не подтверждены надлежащим образом.

Так из материалов дела следует, что до заключения рассматриваемого в настоящем иске договора между сторонами был заключен договор от 25.04.02 N 04/2002 (далее краткосрочный договор) на те же помещения сроком на 6 месяцев. В рамках указанного краткосрочного договора и в соответствии с его п. 8.1 ответчиком были проведены определенные работы по переустройству и перепланировке помещений, согласованные истцом и ответчиком в протоколе от 6.05.02, в котором указано, что
состав, стоимость и сроки работ по переустройству определяются договором подряда от 6.05.02 N 4/2002-1. Данный договор подряда содержит работы, фактическое выполнение которых подтверждено актом приемки от 9.07.02, и которые указаны истцом как основание расторжения договора от 13.09.02 N 04/2002/1, т.е. долгосрочного.

Таким образом, переустройство (перепланировка) помещений была произведена ответчиком по согласованию с истцом и в рамках предыдущего краткосрочного договора, и сведения о ней не указаны в данных БТИ при заключении договора аренды от 13.09.02 N 04/2002/1 в связи с тем, что приложением к долгосрочному договору являются документы БТИ по состоянию на 1993 - 2001 гг.

Суд также считает необходимым отметить, что целевое назначение спорных помещений для размещения супермаркета изначально означало для истца изменения планировки помещения для обеспечения осуществления ответчиком деятельности, указанной в договоре, т.к. для этого требовалось размещение перегородок для размещения различных отделов, организация туалетов, возможности доставки товара из складских помещений и т.д. Данное обстоятельство предполагает, что истец уже путем заключения договора с таким целевым использованием выразил согласие на проведение перепланировок, без которых осуществление ответчиком предусмотренной договором деятельности оказалось бы невозможным.

Доказательств того, что произведенные ответчиком перепланировки являются существенными, истцом не представлено, договор также не определяет критерии такой существенности, тогда как из представленного ответчиком заключения специалиста, которое оценивается судом наряду с другими доказательствами по иску, т.к. не оспорено и не опровергнуто истцом, следует, что проведенные ответчиком перепланировки не являются существенными, не отразились на несущей способности элементов здания, носят обратимый характер, т.е. могут быть демонтированы без ущерба для имущества. Условия договора (п. 5.1) также предусматривают обязанность ответчика по истечении срока аренды возвратить имущество в
том же состоянии, в котором ответчик изначально принял имущество. Произведенные ответчиком перепланировки и возможное изменение общего размера помещений не влекут для истца и ущерба в виде снижения размера арендной платы, т.к. она исчисляется не от их площади, а от объема розничного товарооборота.

Доводы истца о том, что ответчиком в арендованных помещениях лестница была заменена эскалатором и установлен подъемник без согласования с истцом, и данные работы выполнялись без согласия истца, суд считает необоснованными, т.к. ничем не подтверждено, что такое переоборудование было произведено в период действия договора аренды от 13.09.02 N 04/2002/1 и именно по данному договору. Более того, и эскалатор, и подъемник были установлены с подвального этажа, в котором ответчик арендует помещения по другому договору, на первый этаж, являющийся объектом аренды по рассматриваемому в настоящем иске договору, т.е., как считает суд, именно в рамках другого договора.

С учетом изложенного суд считает, что материалами дела не подтверждены существенные нарушения ответчиком условий договора, в связи с чем отсутствуют правовые основания для его расторжения и, соответственно, выселения ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 11, 12, 307, 309, 310, 431, 450, 452, 619, 622 ГК РФ, ст. ст. 66, 71, 110, 112, 169, 170, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске ООО “Планета Грез“ к ООО “Рамэнка“ о расторжении договора аренды и выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции, и в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу в арбитражный суд кассационной инстанции.