Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2007, 31.01.2007 по делу N А41-К1-25771/05 Если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

24 января 2007 г. Дело N А41-К1-25771/0531 января 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2007 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2007 г.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи М., судей Д.К., Д.Н., при ведении протокола судебного заседания Р., при участии в заседании от истца: не явился, извещен, от ответчиков: ООО “Оконные конструкции“ (Р., представитель по доверенности от 1.05.06), ОАО АКБ “Кроссинвестбанк“ (К., представитель по доверенности от 24.01.07), 3-е лицо: не явилось, извещено, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества
“Альтон“ на решение Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2006 г. по делу N А41-К1-25771/05, принятое судьей У., по иску Закрытого акционерного общества “Альтон“ к Обществу с ограниченной ответственностью “Оконные конструкции“ и Открытому акционерному обществу АКБ “Кроссинвестбанк“, при участии в деле в качестве третьего лица Общества с ограниченной ответственностью “Стимул“, о регистрации перехода права собственности, признании права собственности и признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество “Альтон“ (ЗАО “Альтон“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, в котором просило произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости N 48/05-КП от 1.08.05, заключенного между ЗАО “Альтон“ и ООО “Оконные конструкции“, на истца на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, КПП:

1. одноэтажное здание (деревообрабатывающий цех) общей площадью 1542,90 кв. м, инв. N 4111, лит. А-А1-А2-А3-А4, кадастровый номер 50:26:19:05951:001;

2. одноэтажное здание (административно-бытовое здание деревообрабатывающего цеха) общей площадью 179,90 кв. м, инв. N 4111, лит. Б, кадастровый номер 50:26:19:05951:002;

3. одноэтажное здание (сушильный корпус) общей площадью 207,10 кв. м, инв. N 4111, лит. В, кадастровый номер 50:26:19:05951:003;

4. одноэтажное здание (подстанция N 62) общей площадью 52,90 кв. м, инв. N 4111, лит. Е, кадастровый номер 50:26:19:05951:004;

5. двухэтажное здание (здание механической мастерской) общей площадью 1231,20 кв. м, инв. N 4111, лит. Ж-Ж1-Ж2-Ж3 кадастровый номер 50:26:19:05951:005;

6. сооружение (прирельсовый навес для складирования) общей площадью 764,10 кв. м, инв. N 4111, лит. З, кадастровый номер 50:26:19:05951:006,

и признать за ЗАО “Альтон“ право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, КПП.

К участию в деле в качестве
ответчиков привлечены Общество с ограниченной ответственностью “Оконные конструкции“ и Открытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк “Кроссинвестбанк“.

До вынесения решения суда заявитель просил дополнить исковые требования требованием о признании договора залога недвижимости (ипотека) от 23.01.03, заключенного между ООО “Оконные конструкции“ и ОАО АКБ “Кроссинвестбанк“, недействительным (ничтожным).

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2005 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 9.03.06, исковые требования в части проведения государственной регистрации перехода права собственности и признания недействительным договора залога недвижимости (ипотека) от 23.01.03 удовлетворены, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного апелляционного суда от 5.06.2006 указанные судебные акты отменены, дело передано в Арбитражный суд Московской области на новое рассмотрение.

При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования вопроса о том, является ли ЗАО “Альтон“ заинтересованным лицом в оспаривании договора залога от 23.01.03, какие его права и законные интересы нарушены этим договором, а также того обстоятельства, исполнено ли решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-29496/05-47-236 об обращении взыскания на заложенное имущество.

В ходе повторного рассмотрения дела истец изменил исковые требования и просил суд:

1. произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости N 48/05-КП от 1.08.05, заключенному между ЗАО “Альтон“ и ООО “Оконные конструкции“, на истца на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик: одноэтажное здание (деревообрабатывающий цех) общей площадью 1542,90 кв. м, инв. N 4111, лит. А-А1-А2-А3-А4, кадастровый номер 50:26:19:05951:001; одноэтажное здание (административно-бытовое здание деревообрабатывающего цеха) общей площадью 179,90 кв. м, инв. N 4111, лит. Б, кадастровый номер 50:26:19:05951:002; одноэтажное здание
(сушильный корпус) общей площадью 207,10 кв. м, инв. N 4111, лит. В, кадастровый номер 50:26:19:05951:003; одноэтажное здание (подстанция N 62) общей площадью 52,90 кв. м, инв. N 4111, лит. Е, кадастровый номер 50:16:19:05951:004; двухэтажное здание (здание механической мастерской) общей площадью 1231,20 кв. м, инв. N 4111, лит. Ж-Ж1-Ж2-Ж3, кадастровый номер 50:26:19:05951:005; сооружение (прирельсовый навес для складирования) общей площадью 764,10 кв. м, инв. N 4111, лит. З, кадастровый номер 50:26:19:05951:006;

2. признать за ЗАО “Альтон“ право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик;

3. признать договор залога недвижимости (ипотеки) N б/н от 23.01.03, заключенный между ООО “Оконные конструкции“ и ОАО АКБ “Кроссинвестбанк“ незаключенным.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО “Стимул“.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.11.06 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебное заседание апелляционного суда не явились истец и третье лицо. В материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанных лиц о дате, месте и времени судебного разбирательства, в связи с чем дело рассмотрено в силу ст. 156 АПК РФ в отсутствие их представителей.

Выслушав пояснения представителей ответчиков, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что 1.08.2005 между ЗАО “Альтон“ и ООО “Оконные конструкции“ заключен договор купли-продажи N 48/05-КП, в соответствии с которым ООО “Оконные конструкции“
обязалось передать в собственность ЗАО “Альтон“ шесть вышеуказанных объектов недвижимого имущества, а истец, в свою очередь, обязался произвести оплату приобретенного имущества - 18000000 руб. не позднее 1.10.05. Согласно п. 2.2 данного договора ООО “Оконные конструкции“ обязалось произвести государственную регистрацию перехода права собственности на переданное в собственность недвижимое имущество не позднее календарного месяца со дня оплаты покупной цены имущества. На основании акта приема-передачи от 26.09.05 истец принял данное недвижимое имущество, согласно акту приема-передачи от 26.09.05 истец в счет оплаты недвижимого имущества передал продавцу четыре векселя общей номинальной стоимостью 18000000 руб. Однако, несмотря на произведенную им оплату в соответствии с условиями договора купли-продажи от 1.08.05 приобретенных объектов недвижимости, ООО “Оконные конструкции“ в нарушение п. 2.2 данного договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, тем самым, нарушая его права и законные интересы. При этом истец указывает, что спорное имущество в соответствии с договором залога недвижимости (ипотека) от 23.01.03, заключенным между ООО “Оконные конструкции“ и ОАО АКБ “Кроссинвестбанк“, обременено залогом. По мнению истца, данный договор залога в силу ст. 432 ГК РФ является незаключенным, поскольку предмет данного договора в нарушение норм ст. 69 ФЗ “Об ипотеке (залоге)“ не содержит условия об одновременной ипотеке указанных выше объектов недвижимости и права аренды земельных участков, на которых они расположены.

В силу изложенного истец просит суд удовлетворить указанные выше требования.

ООО “Оконные конструкции“ признало заявленные требования.

ОАО АКБ “Кроссинвестбанк“ с иском не согласилось, сославшись на недоказанность истцом того обстоятельства, что заключенный договор залога от 23.01.03 нарушает его права и интересы, что несоответствие условий договора залога требованиям п. 3 ст. 340
ГК РФ, как об этом утверждает истец, влечет ничтожность сделки, но не его незаключенность, что право собственности на спорное имущество перешло к ООО “Стимул“ в ходе исполнения решения Арбитражного суда Московской области по делу N А40-29496/05-47-236.

Суд первой инстанции признал требования истца не подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходил из того, что залогодатель обязан одновременно передать в залог и право аренды земельного участка только в том случае, если оно принадлежит залогодателю на момент передачи в залог зданий и сооружений. Поскольку на момент заключения договора залога залогодатель не обладал правом аренды на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, передаваемые в залог, то включение в договор залога условия о залоге земельных участков не являлось обязательным. В силу изложенного, а также со ссылкой на решение Арбитражного суда Московской области от 8.08.05 по делу N А40-29496/05-47-236, которым в пользу ОАО АКБ “Кроссинвестбанк“ была взыскана задолженность по кредитному договору N 2/2003-Ю от 14.01.03 путем обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога недвижимости (ипотеки) от 23.01.03, принадлежащее ООО “Оконные конструкции“, суд пришел к выводу о соответствии условий договора залога от 23.01.03 требованиям закона.

Суд также указал на то, что в ходе исполнения указанного выше решения заложенное имущество было продано на торгах в пользу ООО “Стимул“, результаты которых не были оспорены в установленном законом порядке.

Оспаривая решение суда, истец настаивает на удовлетворении исковых требований по изложенным выше мотивам.

Исследовав в совокупности все материалы дела, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, требования истца о признании за ним права собственности и регистрации перехода права собственности
на объекты недвижимости: одноэтажное здание (деревообрабатывающий цех) общей площадью 1542,90 кв. м, одноэтажное здание (административно-бытовое здание деревообрабатывающего цеха) общей площадью 179,90 кв. м, одноэтажное здание (сушильный корпус) общей площадью 207,10 кв. м, одноэтажное здание (подстанция N 62) общей площадью 52,90 кв. м, двухэтажное здание (здание механической мастерской) общей площадью 1231,20 кв. м, сооружение (прирельсовый навес для складирования) общей площадью 764,10 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, основаны на договоре купли-продажи N 48/05-КП от 1.08.2005, заключенном между ним и ООО “Оконные конструкции“.

В соответствии с договором залога недвижимости (ипотека) от 23.01.03 указанные выше объекты были переданы ООО “Оконные конструкции“ (залогодателем) в залог ОАО АКБ “Кроссинвестбанк“ (залогодержателю) в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору N 2/2003-Ю от 14.01.03.

В соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Договоры аренды земельных участков, расположенных под переданными в залог объектами недвижимости, между ООО “Оконные конструкции“ и Администрацией Наро-Фоминского района были заключены лишь 13.02.2003, а государственная регистрация права аренды на эти земельные участки осуществлена 20.03.05.

Таким образом, на момент передачи спорного имущества в залог на основании договора залога от 23.01.03 ООО “Оконные конструкции“ не обладало правами аренды на земельные участки, расположенные под заложенным недвижимым имуществом.

В пункте 45 постановления N 6/8 от 1.07.96 Пленумы
ВС РФ и ВАС РФ разъяснили, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК РФ положение подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

Кроме того, решением от 11.08.06 по делу N А41-К2-4972/06 Арбитражный суд Московской области обязал ООО “Оконные конструкции“ заключить с ОАО АКБ “Кроссинвестбанк“ дополнительное соглашение N 2 к договору залога недвижимости (ипотека) от 23.01.03, содержащее условие о передаче в залог права аренды земельных участков, на которых расположена переданная в залог недвижимость (т. 4 л.д. 51 - 63).

Довод истца о незаключенности договора залога от 23.01.03 ввиду отсутствия в нем предусмотренного п. 3 ст. 340 ГК РФ условия об одновременной ипотеке здания и расположенного под ним земельного участка, являющегося, по его мнению, существенным условием для данного договора, является несостоятельным.

В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой стороны находится заложенное имущество.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что
предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК РФ условие не является существенным условием договора залога, следовательно, его отсутствие в таком договоре не может свидетельствовать о незаключенности договора от 23.01.03.

Кроме того, согласно ст. 10 ФЗ “Об ипотеке“ договор залога подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента этой государственной регистрации.

Договор залога от 23.01.03 был зарегистрирован в установленном законом порядке 4.04.03.

В силу изложенного апелляционный суд считает, что в удовлетворении требования истца о признании договора залога от 23.01.03 незаключенным отказано правомерно.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.08.05 по делу N А40-29496/05-47-236, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.05, с ООО “Оконные конструкции“ в пользу ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ взыскана задолженность, проценты за пользование кредитом и пени по кредитному договору N 2/2003-Ю от 14.01.03 на сумму 9836598 руб. путем обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога недвижимости (ипотеки) от 23.01.03, принадлежащее ООО “Оконные конструкции“. Из чего следует, что при вынесении данного решения арбитражный суд исходил из действительности договора залога от 23.01.03.

В рамках исполнительного производства, возбужденного на основании выданного Арбитражным судом г. Москвы исполнительного листа N 477510, был произведен арест и опись имущества, находящегося по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Тургеневский тупик.

13.01.06 Российским фондом федерального имущества в лице поверенного фонда ООО “Константа“ (организатор торгов) были проведены торги по продаже арестованного имущества должника - ООО “Оконные конструкции“, по результатам которых победителем признано ООО “Стимул“.

В апелляционной жалобе истец утверждает, что регистрация права собственности на спорное недвижимое имущество за ЗАО “Альтон“ не повлечет за собой нарушение имущественных прав ООО “Стимул“, поскольку постановлением Десятого арбитражного суда
от 16.11.06 по делу N А41-К1-7807/06 торги по реализации недвижимого имущества, принадлежащего ООО “Оконные конструкции“, были признаны недействительными.

Однако, названное обстоятельство в данном случае не может быть принято во внимание, поскольку оно свидетельствует лишь о том, что проведение торгов по реализация спорных объектов недвижимого имущества осуществлено с нарушением закона, тогда как действия по обращению взыскания на спорное имущество в рамках возбужденного исполнительного производства не прекращено.

При таких обстоятельствах требование истца о признании за ним права собственности на спорное имущество и регистрации перехода права собственности на него не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, в связи с чем решение суда отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 257, 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2006 г. по делу N А41-К1-25771/05 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.