Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.2007, 29.01.2007 по делу N А40-67254/06-82-436 Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения удовлетворены, так как ответчиком не представлены доказательства уплаты спорной задолженности по договору аренды.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

23 января 2007 г. Дело N А40-67254/06-82-43629 января 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 23.01.07. Полный текст решения изготовлен 29.01.07.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи З., протокол ведет помощник судьи Ф., с участием: от истца - И. - дов. от 05.10.06 N 13, Т. - дов. от 05.10.06 N 12, от ответчика - Г.И.В. - дов. от 17.11.06 N 332, Г.И.Е. - дов. от 17.11.06, рассмотрев дело по иску ООО “Вестерн Эстейт“ к ЗАО “Сибпромизоляция“ о взыскании 9538461,07 рублей и встречному иску о взыскании 3076512,59 рублей,

УСТАНОВИЛ:

в заседании объявлялся перерыв с 16.01. до 23.01.2007.

Иск заявлен
о взыскании с ответчика 10792828,78 рублей, составляющих сумму долга и неустойки по Предварительному договору об аренде нежилых помещений от 07.11.2005 N 021/2005-ВЭ.

Определением от 23.11.2006 судом к производству принято встречное исковое заявление о взыскании с истца 3076512,59 рублей, составляющих сумму неосновательного обогащения в виде предварительного платежа по вышеуказанному предварительному договору, стоимости выполненного и оплаченного ответчиком в соответствии с условиями Предварительного договора дизайн-проекта ремонта офиса и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истец в заседание явился, заявил ходатайство об уменьшении суммы иска до 9538461,07 рублей, в связи с уточнением расчета, которое судом было удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ, о чем вынесено определение в протоколе судебного заседания. Уточненные требования, состоящие из суммы долга в виде платы за доступ в помещение, состоящей из арендной платы, стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, и неустойки в соответствии с п. 8.4 договора, истец поддержал, ссылаясь на нарушение ответчиком п. 5.2 договора в части неподписания договора аренды, в связи с чем предварительный договор был расторгнут истцом, а также на неисполнение п. 4.14 договора в части оплаты за право доступа в помещение.

Ответчик иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве, в том числе, указав на незаключенность Предварительного договора. Поддержал встречные требования о взыскании с ответчика суммы предварительного взноса в размере 2795278,71 рублей, оплаченного в соответствии с п. 6.1 Предварительного договора, суммы неосновательного обогащения в виде стоимости оплаченных им работ по разработке дизайн-проекта ремонта офиса в соответствии с п. 4.4 Предварительного договора, а также суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истец возражал против удовлетворения встречного иска по мотивам, изложенным
в отзыве на встречный иск и дополнении к отзыву.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд находит подлежащими удовлетворению частично первоначальный и частично встречный иски по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 07.11.2005 между сторонами был заключен Предварительный договор N 021/2005-87 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, дом 17 корпус 2. В соответствии с условиями указанного договора истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) договорились о заключении договора аренды на нежилые помещения по указанному адресу площадью 621 кв. м после выдачи истцу свидетельства о собственности на здание (п. 2.3 договора). При этом в соответствии с п. 6.1 договора ответчик обязался в течение 10 дней с даты представленного истцом счета оплатить предварительный платеж в сумме 82282,5 долларов США (п. п. 1 и 6.1 договора). Согласно п. 6.2 договора при условии осуществления ответчиком предварительного платежа, стороны обязались подписать одновременно краткосрочный договор аренды и договор аренды в течение 10 рабочих дней с даты предоставления истцом ответчику нотариально заверенной копии свидетельства о собственности на здание.

09.06.2006 истец передал ответчику нотариально заверенную копию свидетельства на право собственности на спорное здание, что подтверждается отметкой ответчика на письме истца, копия которого представлена в материалы дела. В течение 10 календарных дней договоры аренды сторонами подписаны не были.

12.07.2006 истец направил ответчику проекты краткосрочного договора и договора аренды, которые были получены юрисконсультом ответчика 12.07.2006.

25.07.2006 истец, руководствуясь п. 8.3.1 Предварительного договора, направил ответчику уведомление о расторжении Предварительного договора с 01.08.2006, в связи с тем, что ответчик не возвратил подписанные с его стороны договоры, что является нарушением п. 5.2 Предварительного договора.

Считая Предварительный
договор расторгнутым, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика платы за право доступа в спорное помещение в размере суммы арендной платы, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, предусмотренных в основных договорах аренды, проекты которых являются приложением к Предварительному договору. Обязанность ответчика произвести указанные платежи, по мнению истца, вытекает из п. 4.14 договора. При этом истец указывает на то, что во исполнение п. 3.4 Предварительного договора, 07.11.2005 стороны подписали Акт доступа с целью передачи ответчику арендуемые по Предварительному договору помещения для производства отделочных работ. В соответствии с п. 4.14 Предварительного договора вне зависимости от срока завершения ответчиком отделочных работ и фактического занятия помещений ответчиком, с него в пользу истца за период с предполагаемой даты завершения отделочных работ до даты начала по краткосрочному договору аренды причитается сумма, равная арендной плате, эксплуатационным расходам и коммунальным платежам по договору аренды за соответствующий период времени.

Согласно расчету истца, сумма, причитающаяся ему в соответствии с вышеуказанным пунктом Предварительного договора, составляет, согласно уточненному расчету - 156900,33 долларов США арендной платы, 751444,13 рублей эксплуатационных расходов и 168531,43 рублей коммунальных платежей за период с 07.02 по 31.07.2006. Указанные суммы истец просит взыскать с ответчика.

Кроме того, в соответствии с п. 8.4 Предварительного договора истец начислил ответчику неустойку в размере 164565 рублей за расторжение Предварительного договора арендодателем в соответствии с п. 8.3 договора, а именно в связи с нарушением арендатором своих обязательств по п. 5.2 Предварительного договора, предусматривающему заключение в течение 10 рабочих дней с момента передачи истцом ответчику копии свидетельства о собственности, основных договоров аренды.

Ответчик, возражая против заявленного иска,
ссылается на незаключенность Предварительного договора в силу ст. 607 ГК РФ, мотивируя тем, что согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора аренды. Ответчик считает, что Предварительный договор не содержит согласованного сторонами условия, позволяющего определенно установить помещения, подлежащие передаче арендатору, поскольку не определена точная площадь помещений. Так как размер арендной платы установлен за 1 кв. м площади, и соответственно, по мнению ответчика, считается несогласованным и размер арендной платы. Незаключенный договор не порождает никаких обязательств сторон. Кроме того, ответчик считает, что единственным обязательством по предварительному договору может быть обязательство заключить в будущем основной договор аренды на согласованных условиях, однако спорный Предварительный договор содержит обязательства арендатора на проведение отделочных работ, согласование документации по отделочным работам, заключение договора имущественного страхования, оплате суммы, равной арендной плате и др., что по мнению ответчика противоречит ч. 1 ст. 429 ГК РФ.

Ответчик, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, поддержал свое встречное требование к истцу о взыскании 2795278,71 рублей, являющихся предварительным платежом по Предварительному договору (п. 6.1 договора), мотивируя отсутствием обязательства, в связи с незаключенностью договора, а также тем, что основанием для осуществления предварительного платежа может быть только заключенный сторонами договор аренды, договор аренды заключен не был, в связи с чем данная сумма является для истца неосновательным обогащением. На истребуемую сумму предварительного платежа ответчик начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 256233,88 рублей и просит взыскать ее с истца в порядке ст. 395 ГК РФ. Также истец просит взыскать с истца денежные средства, оплаченные им по
контракту N 5 от 23.11.2005 на разработку дизайн-проекта ремонта офиса, заключенному во исполнение п. 4.4 Предварительного договора. Рабочие проекты были согласованы с истцом, были им получены, в связи с чем истец неосновательно обогатился на сумму стоимости разработки дизайн-проекта в размере 231000 рублей. На данную сумму ответчик также начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14667,70 рублей, которые также просит взыскать с ответчика.

Проанализировав доводы и документы сторон, суд полагает, что требование по первоначальному иску подлежит удовлетворению в части взыскания с ответчика эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, в остальной части подлежащим отклонению. При этом суд исходит из следующего.

Суд считает несостоятельным вывод ответчика о незаключенности Предварительного договора от 07.11.2005 N 021/2005-ВЭ в порядке ст. 607 ГК РФ, так как в соответствии с требованиями указанной статьи и ст. 429 ГК РФ указанный договор со всеми его приложениями содержит данные, позволяющие определенно установить объект аренды, а именно: адрес, площадь, план помещения. Также сторонами согласован размер арендной платы, который выражен в согласовании стоимости 1 кв. м арендуемой площади, что не противоречит ст. 614 ГК РФ. Таким образом, суд считает, что спорный Предварительный договор был заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Истец, обосновывая требование о взыскании с ответчика 156900,33 долларов США арендной платы, 751444,13 рублей эксплуатационных расходов и 168531,43 рублей коммунальных услуг, ссылается на обязательства, принятые на себя ответчиком в соответствии с п. 4.14 Предварительного договора от 07.11.2005 N 021/2005-ВЭ, согласно которому стороны договорились, что вне зависимости от срока завершения отделочных работ и фактического занятия помещений арендатором с арендатора (ответчик) в пользу арендодателя (истец) за
период с предполагаемой даты завершения отделочных работ до даты начала по краткосрочному договору аренды причитается сумма, равная арендной плате, рассчитанной исходя из ставки арендной платы за последний год срока аренды по договору аренды, эксплуатационным расходам и коммунальным платежам по договору аренды за соответствующий период времени. Причитающаяся с арендатора в таком случае сумма будет добавлена к арендной плате за срок аренды по краткосрочному договору аренды, и арендатор и арендодатель обязуются внести соответствующее изменение в форму краткосрочного договора при его подписании.

Суд полагает, что требование о взыскании 156900,33 долларов США является необоснованным и подлежащим отклонению. При этом суд исходит из следующего. Как следует из пояснений представителя истца, данная сумма подлежит уплате за доступ в арендуемые помещения. Однако, из буквального толкования п. 4.14 видно, что данная сумма, рассчитанная из ставки арендной платы по основному договору аренды, фактически является платой за пользование (арендной платой) за период с момента окончания ответчиком отделочных работ в помещении до даты начала аренды по договору аренды.

Вместе с тем, в соответствии с действующим законодательством, обязательства по оплате арендной платы могут возникнуть только из договора аренды, заключенного в установленном порядке и уполномоченными лицами (ст. ст. 608, 609 ГК РФ). Заключенный между сторонами договор является предварительным, что не отрицается сторонами и не может предусматривать пользование нежилыми помещениями, а лишь намерение в будущем заключить договор аренды на конкретные помещения. Кроме того, истец в период с февраля по июль 2006 г. не обладал зарегистрированным правом собственности на спорные помещения и не вправе был заключать договор аренды этих помещений и соответственно получать арендную плату.

Вместе с тем,
суд считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика эксплуатационных расходов и коммунальных услуг по следующим мотивам. В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров. Ответчику в соответствии с Актом от 07.11.2005 было предоставлено право свободного доступа в арендуемые помещения для производства ремонта. В Предварительном договоре ответчик согласился компенсировать истцу согласованную долю (4,14%) от расходов на эксплуатацию здания и коммунальные услуги, что не противоречит действующему законодательству. При этом суд принимает во внимание, что истец документально подтвердил свои расходы на содержание здания. Однако, суд считает необоснованным взыскание с ответчика суммы эксплуатационных расходов и коммунальных услуг за период с 27.06 по 31.07.2006, поскольку 26.06.2006 Предварительный договор прекратил свое действие в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ (истек десятидневный срок для заключения договоров аренды). С учетом этого, компенсации истцу подлежат следующие суммы - за эксплуатационные расходы - 604610,22 рублей, за коммунальные услуги - 135600 рублей.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с п. 8.4 Предварительного договора суд считает подлежащим отклонению. При этом суд исходит из того, что указанный пункт предусматривает ответственность арендатора при расторжении арендодателем Предварительного договора по основанию, предусмотренному п. 8.3.1 договора, то есть если арендатор нарушил свои обязательства по п. 5.2 Предварительного договора на срок более 10 дней (не подписал основные договоры).

Суд считает, что Предварительный договор прекратил свое действие в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ. В соответствии
с п. 5.2 Предварительного договора стороны обязались подписать одновременно краткосрочный договор аренды и договор аренды в течение 10 рабочих дней с даты представления арендодателем (истец) арендатору (ответчик) нотариально заверенной копии свидетельства о собственности. Такая копия была представлена истцом ответчику 09.06.2006, что подтверждается письмом истца и отметкой на нем в получении главным бухгалтером, и не отрицается ответчиком. Таким образом, в течение 10 рабочих дней, то есть до 26.06.2006, стороны должны были подписать договоры аренды. Однако, такие договоры подписаны не были, в связи с чем Предварительный договор прекратил свое действие в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ. Проекты договоров были представлены истцом ответчику за пределами установленного срока.

Судом отклоняются доводы истца о том, что в Предварительном договоре не определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в связи с чем основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения Предварительного договора, поскольку срок заключения основного договора определен в п. 5.2 договора, событие, с которым стороны связывали начало наступления десятидневного срока наступило и соответственно у сторон возникла обязанность по заключению основных договоров аренды в течение 10 календарных дней с момента наступления события - передачи истцом ответчику нотариально заверенной копии свидетельства о собственности.

Пункт 8.4 Предварительного договора, которым руководствовался истец, предусматривает начисление арендодателем арендатору неустойки за расторжение Предварительного договора арендодателем, в связи с незаключением арендатором (ответчик) основных договоров аренды в порядке ст. 5.2 Предварительного договора. Однако, в указанном пункте не установлен порядок заключения основного договора, то есть какая из сторон обязана направить оферту, в связи с чем право направления оферты принадлежит любой из
сторон. Как следует из материалов дела, в срок, установленный Предварительным договором, ни одна из сторон не направила другой стороне проект договоров, в связи с чем уведомление истца о расторжении Предварительного договора направлено истцом после прекращения данного договора и ссылка истца на нарушение ответчиком п. 5.2 Предварительного договора (неподписание проектов) несостоятельна. Истец направил ответчику проекты договоров лишь 12.07.2006, то есть за пределами десятидневного срока с момента передачи свидетельства о собственности - 09.06.06.

С учетом изложенного, суд считает, что отсутствуют законные основания для начисления и взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной п. 8.4 Предварительного договора в размере арендной платы за шесть месяцев.

Заявленный ответчиком встречный иск суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению также частично, в сумме 2795278,71 рублей, составляющих сумму предварительного платежа по Предварительному договору. В соответствии с п. 6.1 Предварительного договора после его подписания в течение 10 дней с даты соответствующего счета арендодателя арендатор обязуется осуществить предварительный платеж арендодателю. Указанный платеж в сумме 2795278,71 рублей, эквивалентных 82282,5 долларам США, был оплачен ответчиком 28.11.2005, что подтверждается платежным поручением N 237 от 28.11.2007 и не отрицается истцом.

Судом установлено, что Предварительный договор прекратил свое действие, в связи с незаключением сторонами основных договоров в установленный договором срок. Как уже указано выше, в соответствии с п. 5.2 Предварительного договора порядок заключения договоров сторонами не согласован, в связи с чем любая из сторон вправе была проявить инициативу и направить другой стороне проекты договоров до 26.06.2006. При таких обстоятельствах следует признать, что Ф.И.О. в том, что договоры подписаны не были. Таким образом, вина арендодателя (истца) также имеет место, в связи с чем в соответствии с положениями п. 6.3 договора сумма предварительного платежа должна быть возвращена ответчику.

Суд считает необоснованными возражения истца относительно того, что в данном случае подлежит применению ч. 2 п. 6.3 Предварительного договора и сумма предварительного платежа подлежит удержанию в качестве неустойки. В соответствии со ст. ст. 330, 331 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. Из ч. 2 п. 6.3 Предварительного договора не усматривается за нарушение каких обязательств подлежит начислению неустойка ответчику, в связи с чем суд считает, что соглашение о неустойке между сторонами отсутствует соответственно удержание спорной суммы неправомерно.

В остальной части встречные требования ответчика суд считает необоснованными. При этом суд исходит из того, что начисление истцу процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму предварительного платежа противоречит п. 6.3 Предварительного договора, согласно которому стороны решили, что проценты за пользование суммой предварительного платежа в пользу арендатора не начисляются.

Требование ответчика о взыскании с истца неосновательного обогащения в виде стоимости оплаченных ответчиком работ по дизайн-проекту ремонта офиса в сумме 231200 рублей является необоснованным, поскольку ответчиком не доказано, что истец обогатился в размере указанной суммы за счет ответчика (ст. 1102 ГК РФ). Доказательства передачи дизайн-проекта истцу, а также его использование истцом в своих интересах суду не представлены. Соответственно является необоснованным и требование о взыскании с истца процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму 231200 рублей.

Учитывая удовлетворение первоначального иска в сумме 740210,22 рублей и встречного иска в сумме 2795278,71 рублей, суд производит зачет взаимных требований в сумме 740210,22 рублей. Оставшаяся после зачета сумма задолженности истца - 2055068,49 рублей подлежит взысканию в пользу ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 330, 331, 429, 431, 606, 607, 608, 609, 614 ГК РФ, ст. ст. 65, 66, 71, 110, 155, 167 - 171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

удовлетворить требование ООО “Вестерн Эстейт“ к ЗАО “Сибпромизоляция“ в части взыскания 919875 рублей 56 копеек долга.

Удовлетворить встречное требование ЗАО “Сибпромизоляция“ к ООО “Вестерн Эстейт“ в части взыскания 2795278 рублей 71 копейку долга.

Произвести зачет встречных требований в сумме 919875 рублей 56 копеек.

Взыскать с ООО “Вестерн Эстейт“ в пользу ЗАО “Сибпромизоляция“ по встречному иску 1875303 рубля 15 копеек долга.

Взыскать с ООО “Вестерн Эстейт“ в доход федерального бюджета 12442 рубля 38 копеек госпошлины.

Взыскать с ЗАО “Сибпромизоляция“ в доход федерального бюджета 6168 рублей 35 копеек госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции и в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу в арбитражный суд кассационной инстанции.