Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2007 по делу N А41-К1-6146/07 Нарушение арендодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 ноября 2007 г. по делу N А41-К1-6146/07

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2007 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2007 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.

судей Б., И.

при ведении протокола судебного заседания: С.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): Б., по доверенности от 20.10.06 г., удостоверение N 413; после перерыва: не явился, извещен;

от ответчика: Г., по доверенности N 676/в2-13 от 17.05.07 г., удостоверение N 24;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Т. на решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2007 года по делу N А41-К1-6146/07, принятого судьей Б., по иску (заявлению)
ИП Т. к Администрации Клинского муниципального района Московской области о взыскании денежных средств

установил:

индивидуальный предприниматель Т. (ИП Т.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Клинского муниципального района Московской области (Администрация Клинского района) о взыскании 428 457 руб. 73 коп. затрат на ремонт арендуемого помещения, а также расходов по госпошлине в сумме 10 069 руб. 16 коп.

Арбитражный суд Московской области решением от 18 сентября 2007 года отказал ИП Т. в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ИП Т. просит решение суда от 18.09.07 г. отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2007 года объявлен перерыв в рассмотрении дела до 15 ноября 2007 года.

После объявленного перерыва в судебное заседание не явился представитель ИП Т., в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о дате и времени судебного разбирательства.

В адрес Десятого арбитражного апелляционного суда поступило ходатайство истца об уточнении размера затрат, связанных с проведением ремонта арендуемого ИП Т. помещения, согласно которому стоимость затрат по капитальному ремонту указанного помещения составляет 346 708 руб. 87 коп.

В вышеуказанном ходатайстве истец просил рассмотреть настоящее дело в отсутствие его представителя.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанного представителя.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд полагает,
что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 3 октября 2000 года Комитет по управлению имуществом Клинского района (арендодатель) и предприниматель Т. (арендатор) заключили договор N 640, в соответствии с п. 2.1. которого арендатору предоставлено в аренду помещение площадью 56,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Клин, Советская пл., д. 20, стр. 5 (л.д. 6 - 8, т. 1).

Пунктом 3.2. вышеуказанного договора установлен срок его действия с 1 октября 2000 года по 30 сентября 2005 года.

Согласно п. 5.2.7. договора арендатор вправе производить переустройство, перепланировку либо иные изменение, затрагивающие конструкцию имущества, лишь с письменного согласия арендодателя.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 3 октября 2000 года арендатор принял во временное пользование указанное в договоре N 540 имущество (л.д. 10, т. 1).

1 октября 2005 года сторонами спора заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 640 от 03.10.00 г., в соответствии с п. 2 которого срок аренды помещения для размещения аптечного пункта установлен до 30 сентября 2010 года (л.д. 9, т. 1).

Как указал истец, техническое состояние арендуемого по договору N 640 подвального помещения не позволяло эксплуатировать его для размещения аптечного пункта согласно Приказу Минздравоохранения РФ “Об утверждении Инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптек)“ от 21.10.97 г. N 309.

В связи с вышеизложенным ИП Т. обратилась к Администрации Клинского района с просьбой провести капитальный ремонт в арендуемом ею помещении.

Администрация Клинского района предложила обратиться в МУП “Управление капитальным строительством“ для составления сметы ремонта помещения с последующим утверждением ее ответчиком.

После составления необходимой сметы ИП Т. произвела ремонт и иные
необходимые улучшения арендуемого по договору N 640 помещения.

Письмом от 19 мая 2006 года ИП Т. обратилась к Администрации Клинского района с просьбой включить затраты, связанные с проведением капитального ремонта, в счет арендной платы по договору N 640 (л.д. 47).

Поскольку Администрация Клинского района от возмещения затрат, связанных с проведением капитального ремонта арендованного ИП Т. помещения по договору N 640, отказалась, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая ИП Т. в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что проведение текущего ремонта арендуемого помещения является обязанностью арендатора, в связи с чем расходы на его проведение не подлежат взысканию а арендодателя.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что поскольку неотделимые улучшения арендованного помещения произведены ИП Т. без согласия Администрации Клинского района на их проведение, в силу ст. 623 ГК РФ они также не подлежат взысканию.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд при разрешении спора не принял во внимание то обстоятельство, что иск заявлен не о взыскании расходов на проведение текущего ремонта арендуемого ИП Т. помещения, а о взыскании расходов на проведение капитального ремонта указанного помещения, подтвержденных актом приемки выполненных работ по капитальному ремонту аптеки.

Также заявитель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что истец произвел капитальный ремонт без согласия ответчика, поскольку в материалах дела имеется письмо от 24.05.05 г., согласно которому Администрация Клинского района предложила арендатору обратиться для составления сметы на проведение указанных работ к МУП “УКС“.

В апелляционной жалобе заявитель также указывает, что суд первой инстанции неправомерно применил при разрешении настоящего спора положения ст.
623 ГК РФ, тогда как применению подлежали нормы ст. ст. 611, 616 ГК РФ.

Данные доводы заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд принимает как обоснованные.

3 октября 2000 года Комитет по управлению имуществом Клинского района (арендодатель) и предприниматель Т. (арендатор) заключили договор N 640, в соответствии с п. 2.1. которого арендатору предоставлено в аренду помещение площадью 56,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Клин, Советская пл., д. 20, стр. 5 (л.д. 6 - 8, т. 1).

По Акту приема-передачи нежилого помещения от 3 октября 2000 года арендатор принял во временное пользование указанное в договоре N 540 имущество (л.д. 10, т. 1).

Пунктом 5.2.10 вышеуказанного договора установлено, что капитальный ремонт имущества осуществляется за счет средств балансодержателя.

Однако согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.

1 октября 2005 года сторонами спора заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 640 от 03.10.00 г., в соответствии с п. 2 которого срок аренды помещения для размещения аптечного пункта установлен до 30 сентября 2010 года (л.д. 9, т. 1).

В соответствии с п. 3.1. Приказа Минздравоохранения РФ “Об утверждении Инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптек)“ от 21.10.97 г. N 309 помещение аптек следует оборудовать, отделывать и содержать в соответствии с правилами санитарного режима, при этом в силу п. 3.5. Инструкции поверхности стен и потолков должны быть гладкими, без нарушения целостности покрытия, которое, в свою очередь, должно быть антистатическим и иметь гигиенические сертификаты. Полы покрываются неглазурованными керамическими плитками, линолеумом или релином с
обязательной сваркой швов.

Пунктом 3.7. Инструкции предусмотрено, что системы отопления и вентиляции должны выполняться по действующим СНиПам.

Исследовав материалы дела, в том числе, технические паспорта арендованного по договору N 640 помещения по состоянию на 02.10.00 г. и по состоянию на 09.09.05 г., арбитражный апелляционный суд установил, что ИП Т. в аренду передано нежилое помещение в состоянии, изначально непригодном для использования в предусмотренном сторонами спора дополнительном соглашении N 1 целевого назначения (для размещения аптеки).

Таким образом, переданное в аренду по договору N 640 нежилое помещение могло быть использовано ИП Т. для размещения аптеки только после проведения капитального и текущего ремонта.

Согласно п. 5.2.7. договора N 640 арендатор вправе производить переустройство, перепланировку либо иные изменение, затрагивающие конструкцию имущества, лишь с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 5.2.10 вышеуказанного договора установлено, что капитальный ремонт имущества осуществляется за счет средств балансодержателя.

Постановлением Администрации Клинского района N 1319 от 03.07.06 г. определено, что договор N 640 заключается с целью проведения работ по ремонту переданного в аренду недвижимого имущества (л.д. 42, т. 1).

Толкование названных условий договора и постановления N 1319 позволяет сделать вывод о том, что при заключении договора контрагенты оговорили обязанность арендатора по согласованию с другими участниками сделки производить неотложный ремонт арендуемого помещения.

Из материалов дела усматривается, что письмом от 04.04.05 г. ИП Т. обратилась к Администрации Клинского района с просьбой разрешить производство капитального ремонта арендуемого помещения в связи с тем, что в нем отсутствует отопление, протекает крыша и сгнил пол, что препятствует использованию указанного помещения под размещение аптеки (л.д. 43, т. 1).

Письмом от 24.05.05 г. N 570 ответчик сообщил, что для составления сметы
на проведение ремонтных работ с последующим утверждением ее в Администрации Клинского района истцу следует обратиться в МУП “УКС“ Администрации Клинского района для (л.д. 44, т. 1).

Таким образом, ИП Т. извещала Администрацию Клинского района о необходимости проведения капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, а также о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы, при этом ответчик против проведения капитального ремонта силами арендатора и зачета стоимости ремонта в счет арендной платы не возражал.

Письмом от 30.05.05 г. ИП Т. обратилась в МУП “УКС“ с просьбой составить смету для проведения капитального ремонта арендуемого помещения, в связи с чем последнее составило и подписало смету N 27/06 на капитальный ремонт аптеки по адресу: Советская пл., д. 20, строение 5, на общую сумму 415 863 руб. 64 коп. (л.д. 45, 23 - 28, т. 1).

Согласно имеющемуся в материалах дела акту о приемке выполненных работ N 7/12-А-1 от 07.12.05 г. стоимость работ и затрат на проведение капитального ремонта аптеки в соответствии со сметой 27/06 составила 424 423 руб. 73 коп. (л.д. 29 - 38, т. 1).

При обращении в арбитражный апелляционный суд с ходатайством об уточнении стоимости капитального ремонта аптеки истцом была исключена из вышеуказанной суммы стоимость работ, связанных с текущим ремонтом помещения, а также стоимость работ по облицовке стен и потолков, электротехнических измерительных работ, работ по установке панелей и коробов по стенам и потолкам, стоимость пиломатериалов хвойных пород.

В результате стоимость работ по проведению исключительно капитального ремонта арендованного истцом помещения составила 346 708 руб. 87 коп.

Суд первой инстанции, отказывая ИП Т. в удовлетворении заявленных требований, указал, что поскольку неотделимые улучшения
арендованного помещения произведены истцом без согласия Администрации Клинского района на их проведение, в силу ст. 623 ГК РФ они не подлежат взысканию.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Из п. 1 ст. 616 ГК РФ следует, что в случае, когда, обязанность проводить капитальный ремонт несет арендодатель, последний должен произвести его за свой счет в срок, указанный договором. Если срок договором не определен либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен произвести ремонт в разумный срок. При нарушении данной обязанности арендодателем арендатор вправе произвести ремонт сам, после чего может потребовать от арендодателя возмещения расходов.

Кроме того, в данном случае ИП Т. произведен капитальный ремонт арендуемого ею помещения, в связи с чем ссылка суда первой инстанции на неотделимые улучшения помещения необоснованна.

Учитывая вышеизложенное, выводы суда первой инстанции об отсутствии у арендодателя обязанности по возмещению стоимости произведенного истцом ремонта сделаны без учета условий договора аренды N 640 и требований вышеуказанных норм права.

Стоимость произведенного истцом капитального ремонта помещения с учетом стоимости использованных строительных материалов в арендованном помещении, а также соответствие выполненных работ СНиПам, Государственным стандартам РФ от 01.01.03 г. и Приказу Госкомитета по архитектуре и градостроительству N 3121 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Поскольку истец доказал в порядке статьи 65 АПК РФ
неотложную необходимость производства капитального ремонта арендованного имущества, а также факт его проведения на заявленную сумму, арбитражный апелляционный суд полагает, что исковые требования ИП Т. подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд первой инстанции, отказывая ИП Т. в удовлетворении заявленных требований, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также применил нормы материального права, не подлежащие применению, в связи с чем решение от 18.09.07 г. подлежит изменению в части взыскания с Администрации Клинского муниципального района Московской области затрат на ремонт арендуемого помещения в размере 346 708 руб. 87 коп.

Поскольку в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, арбитражный апелляционный суд полагает, что с Администрации Клинского муниципального района в пользу ИП Т. подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины за подачу искового заявления в размере 8 434 руб., а также расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1 000 руб.

Руководствуясь статьями 257, 266 - 268, п. 2 ст. 269, п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 270, 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2007 года по делу N А41-К1-6146/07 изменить.

Взыскать с Администрации Клинского муниципального района Московской области в пользу индивидуального предпринимателя Т. затраты на ремонт арендуемого помещения в размере 346 708 руб. 87 коп., 8 434 руб. расходов по госпошлине за подачу искового заявления и 1 000 руб. расходов по госпошлине за подачу апелляционной жалобы.

В остальной части решение суда оставить без изменения.