Решения и определения судов

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.02.2007 по делу N А82-5989/2006-35 Нормы статей 289, 290, 218 ГК РФ и ст. 7 Закона “О товариществах собственников жилья“ не являются основанием для признания недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на изолированное помещение в подвале жилого дома, возникшего до вступления в силу указанных нормативных актов и впоследствии зарегистрированного по желанию правообладателя.

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 1 февраля 2007 г. Дело N А82-5989/2006-35“

(извлечение)

Второй арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Г., судей Н., З., при ведении протокола судебного заседания судьей В., при отсутствии в заседании представителей сторон и третьего лица рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, закрытого акционерного общества “Т.“, на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25 сентября 2006 г. по делу N А82-5989/2006-35, принятое судьей Ч., по иску закрытого акционерного общества “Т.“ к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии, третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы, о признании недействительными
договора аренды и государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество “Т.“ (далее - истец, заявитель, ЗАО “Т.“) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии (далее - ответчик, КУМИ) с привлечением третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы (далее - третье лицо, УФРС) о признании недействительными зарегистрированного права собственности КУМИ на нежилое подвальное помещение площадью 548,6 кв. м в жилом доме и договора аренды от 26.08.2002 N 9759-Г на указанное помещение, заключенного между КУМИ и ЗАО “Т.“.

Исковые требования основаны на статьях 12, 168, 208, 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец пользуется нежилым помещением в подвальном помещении жилого дома, на которое зарегистрировано право муниципальной собственности. Считает, что собственниками указанного помещения в подвальной части дома являются все собственники жилых помещений в доме, в связи с чем на данное помещение не может быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Муниципальное образование, не являясь собственником спорного помещения, не вправе сдавать его в аренду и иным образом распоряжаться им, в связи с чем истец просит признать недействительными зарегистрированное право собственности КУМИ на спорное подвальное помещение площадью 548,6 кв. м в жилом доме и договор аренды от 26.08.2002 на указанное помещение, заключенный между КУМИ и ЗАО “Т.“.

Решением суда первой инстанции по данному делу от 25 сентября 2006 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

При принятии оспариваемого решения суд первой инстанции исходил из того, что право собственности КУМИ зарегистрировано в установленном законом порядке. В момент отнесения спорного объекта к муниципальной собственности по решению Малого Совета Ярославского областного совета
народных депутатов двадцать первого созыва от 14.05.1992 N 80 “О муниципальной собственности городских и районных Советов“ подвальные помещения составляли единый торговый комплекс с магазином, расположенный на первом этаже здания, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец, ЗАО “Т.“, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены неполно, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Так, заявитель жалобы указывает, что спорное помещение подвала является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку по всей площади подвального помещения проходят инженерные коммуникации, в подвале размещен теплоузел. Подвальное помещение не является единым комплексом с магазином, напротив, помещение магазина перешло в частную собственность, а подвал не подлежал приватизации, поскольку не являлся муниципальной собственностью.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, судом неправильно применены нормы материального права, в частности, нормы закона, определяющие статус подвального помещения как общего имущества многоквартирного жилого дома (статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 7 Закона “О товариществах собственников жилья“).

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции нарушены требования статьи 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд не руководствовался необходимыми для принятия правильного решения нормативными актами.

Как указывает заявитель жалобы, государственная регистрация муниципальной собственности была осуществлена на имущество, уже имеющее собственника в силу закона, за ненадлежащим лицом.

Заявитель
жалобы в ходатайстве, направленном в апелляционный суд, просил приобщить к материалам дела заключение ООО “С.“ и рассмотреть дело в отсутствие представителя ЗАО “Т.“.

Ответчик, КУМИ мэрии, в своем отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы жалобы, указал, что товарищество собственников жилья в многоквартирном доме не создано. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, УФРС, в своем отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Законность вынесенного решения Арбитражного суда Ярославской области от 25 сентября 2006 г. по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом были извещены о дате и месте рассмотрения жалобы, явку полномочных представителей не обеспечили.

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Ходатайство ЗАО “Т.“ о приобщении к делу дополнительных доказательств - заключения ООО “С.“ - удовлетворено, дополнительные доказательства приобщены к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, изучив доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отмены вынесенного судом первой инстанции решения отсутствуют в силу следующего.

Из материалов дела установлено, что ЗАО “Т.“ является собственником нежилых помещений общей площадью 354,8 кв. м на первом этаже жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2001, серия 76 N 23234224. Право собственности истца
возникло на основании учредительного договора о создании ЗАО “Т.“ от 09.02.2001, выдан ООО “К.“, и соглашения о выделе доли из общего имущества и прекращении долевой собственности от 26.09.2001.

На помещения магазина “В.“, общей площадью 1316,4 кв. м, в том числе помещения подвала NN 1 - 6, 8, 10, 14 - 39, 41 - 45, общей площадью 548,6 кв. м, и помещения первого этажа NN 1 - 40, общей площадью 767,8 кв. м, за КУМИ зарегистрировано право муниципальной собственности, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав от 26.05.1999 N 76:23:67/1999-145, что подтверждается свидетельством 76 N 23042475.

Основанием для включения 18.05.1992 спорного объекта в реестр муниципальной собственности явилось решение Малого Совета Ярославского областного совета народных депутатов двадцать первого созыва от 14.05.1992 N 80 “О муниципальной собственности городских и районных Советов“, которое, в свою очередь, принято в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность“.

Впоследствии помещения первого этажа NN 1 - 40 проданы ООО “К.“ по договору купли-продажи на основании конкурса от 03.06.1999.

Подвальные помещения общей площадью 548,6 кв. м КУМИ передал в аренду ЗАО “Т.“ на условиях договора аренды от 02.09.2002. При этом срок договора аренды установлен с 31.08.2002 по 29.08.2003 (пункт 7.1 договора). В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на
тех же условиях и на тот же срок.

На момент рассмотрения дела истец продолжает пользоваться арендуемыми помещениями.

Товарищество собственников жилья в многоквартирном доме не создано.

Указывая, что подвальные помещения принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в силу чего регистрация права муниципальной собственности на подвальные помещения и договор аренды, заключенный 02.09.1999 между КУМИ и ЗАО “Т.“, являются недействительными, истец обратился с иском в суд.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие недействительность зарегистрированного права собственности и договора аренды по основаниям, предусмотренным законом.

Однако истец, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил всех необходимых доказательств в подтверждение указанных обстоятельств.

Анализируя и оценивая представленные доказательства в их совокупности, апелляционный суд считает, что требования истца правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Из представленного в материалы дела технического паспорта на дом следует, что год постройки жилого дома 1964.

В соответствии с действующим на дату ввода дома в эксплуатацию законодательством право частной собственности граждан на жилые и подвальные помещения отсутствовало.

Во исполнение требований Законов РСФСР “О собственности в РСФСР“ и “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР“, с целью ускорения процессов приватизации было принято постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1.

В соответствии с пунктом 2 постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 “О разграничении
государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность“ объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему постановлению (в том числе и предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения), независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов и районов.

Во исполнение указанного постановления отнесение помещений магазина “В.“, общей площадью 1316,4 кв. м, включая спорные подвальные помещения, общей площадью 548,6 кв. м, решением Малого Совета Ярославского областного совета народных депутатов двадцать первого созыва от 14.05.1992 N 80 “О муниципальной собственности городских и районных Советов“ к муниципальной собственности Ярославля является правомерным и обоснованным. На основании перечисленных нормативных актов в отношении спорных объектов недвижимости возникло право муниципальной собственности.

Отнесение спорных подвальных помещений к числу объектов муниципальной собственности было совершено до момента вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которого истец указывает в основание иска.

В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несостоятельности ссылок заявителя жалобы на нормы действующего гражданского законодательства и законодательства о товариществах собственников жилья и невозможности применения указанных нормативных актов к спорным правоотношениям.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего
Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При таких обстоятельствах регистрация права муниципальной собственности на спорные помещения подвала 26.05.1999 была произведена по желанию правообладателя, данная регистрация носит добровольный, факультативный характер и не может свидетельствовать о том, что к правоотношениям сторон применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации 1995 года. Актом государственной регистрации ранее возникшее право муниципальной собственности не изменилось и не прекратилось, в связи с чем акт государственной регистрации не повлиял на нормы права, регулирующие указанные отношения.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, как требует того пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о несостоятельности ссылок заявителя жалобы на нормы статей 289, 290, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 7 Закона “О товариществах собственников жилья“ и отклоняет все доводы заявителя жалобы, основанные на указанных нормах Законов.

Кроме того, из материалов дела следует, что в спорные подвальные помещения имеется изолированный вход, кроме того, вход осуществляется из магазина.

Выделение подвала в качестве изолированного помещения с момента ввода дома в эксплуатацию сторонами не оспорено.

Истцом не представлено доказательств того, что строительство спорного помещения подвала было профинансировано собственниками жилых и нежилых помещений в доме, в результате чего имелись бы правовые основания для признания подвала общим имуществом многоквартирного дома. Напротив, строительство дома, подвальных помещений осуществлялось не за счет средств лиц, являющихся в настоящее время собственниками помещений в доме. Помещения в доме
были приобретены существующими собственниками по различным гражданско-правовым основаниям после вступления в силу Законов РСФСР “О собственности в РСФСР“, “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ и “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР“. При этом ни один из собственников (в том числе и истец), кроме ответчика, не представил доказательств приобретения прав на подвальные помещения либо их часть.

При этом истцом не представлено доказательств, что при приобретении права собственности на помещения общей площадью 354,8 кв. м на первом этаже жилого дома к нему на каких-либо основаниях перешло право собственности на соответствующую часть подвальных помещений в доме. Являясь отдельным, самостоятельным объектом права собственности, подвальные помещения в данном доме не являются и не могут являться общим имуществом многоквартирного дома.

Представленное истцом в суд апелляционной инстанции заключение ООО “С.“ апелляционным судом рассмотрено и отклоняется в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно части 4 статьи 71 названного Кодекса каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом, по смыслу части 2 этой же статьи, следует, что каждое доказательство оценивается в отдельности, а достаточность доказательств определяется их совокупностью.

Представленное заявителем жалобы доказательство в силу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к предмету рассматриваемого иска, поскольку выводы, изложенные в пунктах 1, 2, 4, 5 заключения, не входят в сферу вопросов, для разрешения которых требуются специальные познания, и не относятся к компетенции эксперта,
выводы, изложенные в пункте 3 заключения, не имеют отношения к рассматриваемому делу в рамках заявленных исковых требований. В силу изложенного представленные истцом дополнительные доказательства не влияют на результат рассмотрения дела.

Проанализировав обстоятельства дела в совокупности с исследованными доказательствами, апелляционный суд не усматривает оснований для признания недействительным зарегистрированного права собственности КУМИ на нежилое подвальное помещение площадью 548,6 кв. м в жилом доме.

Ответчик, являясь собственником подвальных помещений, предоставил их в аренду истцу для использования под склад на условиях договора аренды от 02.09.2002.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, право сдачи имущества в аренду является разновидностью правомочия распоряжения имуществом и принадлежит только собственнику или управомоченному собственником лицу.

Право ответчика на сдачу спорного помещения в аренду основано на законе.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако, заявляя о недействительности договора аренды, истец не представил доказательств того, что оспариваемый им договор не соответствует требованиям закона.

Всесторонне и полно изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами доказательства, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о признании договора аренды от 02.09.2002 недействительным.

Таким образом, доводы заявителя жалобы апелляционным судом проверены и отклоняются как юридически несостоятельные и не подтвержденные материалами дела.

На основании вышеизложенного Второй арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом норм действующего законодательства, и не усматривает правовых оснований для его отмены, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Заявителем при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 1000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 25 сентября 2006 г. по делу N А82-5989/2006-35 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “Т.“ - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.