Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 04.10.2007 по делу N А41-К1-14306/07 Исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворены, поскольку истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, и в этой связи имеет право пользования частью спорного земельного участка в соответствии с требованиями статьи 35 Земельного кодекса РФ и статьи 552 Гражданского кодекса РФ.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 4 октября 2007 г. по делу N А41-К1-14306/07

Резолютивная часть решения объявлена “27“ сентября 2007 г.

Решение изготовлено в полном объеме “04“ октября 2007 г.

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи У.

при ведении протокола судебного заседания У.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“

К ООО “Сереалия Юнибейк“

3-е лицо:

о признании недействительной части сделки

При участии в заседании - представителей сторон согласно протоколу

установил:

ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Сереалия Юнибейк“ о признании недействительной статьи семь (опцион на выкуп арендуемого имущества) договора аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области, заключенного между
ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ и ООО “Сереалия Юнибейк“ 13.08.2004 г.

В основание исковых требований истец ссылается на то, что оспариваемая статья 7 (опцион на выкуп арендуемого имущества) договора аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области, заключенного между ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ и ООО “Сереалия Юнибейк“ 13.08.2004 г. не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, в отношении которого стороны договорились заключить договор купли-продажи в будущем. Поскольку невозможно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче ответчику в собственность, условия статьи 7 договора о продажи земельного участка являются недействительными, как совершенные в нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ, исключающую возможность продажи земельного участка без продажи находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в иске. Сообщил, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности. Часть указанных объектов указана в оспариваемом договоре аренды, часть нет.

Представители ответчиков против иска возражают, ссылаются на то, что договор аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области, заключенный между ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ и ООО “Сереалия Юнибейк“ 13.08.2004 г. является смешанным договором, содержащим в себе условия договора аренды и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в будущем. В преамбуле договора указаны индивидуализирующие признаки недвижимого имущества (зданий и помещений в зданиях), подлежащего передаче в аренду ответчику. Статьей 7.1. указанного договора предусмотрено право арендатора выкупить не менее чем все помещения, которые на дату настоящего договора составляют в совокупности “Егорьевскую фабрику“. Согласно п. 7.2. договора цена договора включает в себя цену всех зданий и сооружений, составляющих в совокупности
“Егорьевскую фабрику“. В связи с указанным, представители истца полагают, что по условиям предварительного договора ответчик имеет право на заключение договора купли-продажи всего недвижимого имущества ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“, как перечисленного в договоре аренды, так и остального недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности на дату подписания договора, в т.ч. и не указанного в договоре.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 13.08.2004 г. заключен договор аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области.

Согласно п. 1.1. указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за арендную плату во временное владение и пользование, указанные ниже нежилые помещения в порядке и на условиях, определенных настоящим договором. Помещения находятся в здании и имеют общую площадь 5 940, 2 кв. м, в соответствии с поэтажным(и) планом(ами), описанием и выпиской из технического паспорта БТИ от 17.05.2004 г., приведенными в приложении N 1 к договору под номерами:

Этаж 1 производственного корпуса N 7 - комнаты N 27, 30, 43, 47 - 55, 57 - 60, 70, 71, 66.

Тех. этаж 1 производственного корпуса - комната N 16.

Этаж 3 административно-бытового корпуса - помещение N 5 - комнату N 3, 5 - 9.

Помимо арендной платы за помещения арендатор обязуется оплачивать арендодателю использование следующих площадей:

А) 327 кв. м - 45% от общей площади помещение N 1, 2, 11 - 20, 4, 10 3-го этажа и всех помещений 4 этажа административно-бытового корпуса, а также помещения N 26 и 67 1-го этажа и N 1 и 9 2-го этажа производственного корпуса, в соответствии
с поэтажным планом, описанием и выпиской из технического паспорта БТИ

Б) 1 034 кв. м - надбавка за использование арендатором площади общего пользования в размере 15, 5% от суммы площадей помещений и площадей, указанных в пп. а настоящего пункта.

Согласно п. 1.2. договора аренды, при условии предварительного уведомления как минимум за 12 месяцев, арендатору также предоставляется право (опцион) дополнительно арендовать помещения на 1 этаже производственного корпуса кв. м: 29 (10.5), 45 (9,0), 56 (18,2), 69 (178, 6); на 2-м этаже производственного корпуса: 4 (9), 5 99), 6 (9,1), 7 (19,3), 8 (1729, 1); на техническом этаже 2: 5 (20,1), 6 (44,3), общей площадью 2 065, 1 кв. м. Площади, на которые распространяется опцион, указаны в приложении N 2 к договору.

Договор аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области подписан вместе с приложениями N 1 (поэтажный план передаваемых в аренду помещений), приложение N 2 (площади на которые распространяется право (опцион) арендатора на дополнительную аренду), приложение N 3 (удостоверенная копия свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание), приложение N 6 (удостоверенная копия свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на земельный участок).

Таким образом, в тексте договора аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области от 13.08.2004 г., заключенного между ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ и ООО “Сереалия Юнибейк“, приложениях к нему содержатся индивидуализирующие признаки следующего недвижимого имущества, принадлежащего ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ на праве собственности:

- комнаты N 27, 30, 43. 47 - 55, 57 - 60, 70, 71, 66, 29, 45, 56, 69 на первом этаже, комната N 16 технического этажа 1 производственного
корпуса, комнаты N 5, 6 на 2 техническом этаже производственного корпуса расположенного по адресу: Московская область, Егорьевский район, г. Егорьевск, Касимовское шоссе, 34, производственный корпус инв. N 6489, лит. Б

- комнаты N 3, 5 - 9, административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: Московская область, Егорьевский район, г. Егорьевск, Касимовское шоссе, 34, здание административно-бытового корпуса инв. N 649, лит. Б1.

Вместе с тем, истцом в материалы дела представлены документы о государственной регистрации права собственности истца на иные объекты недвижимого имущества:

- здание производственного назначения (насосная станция 2-го подъема), 1-этажное, общая площадь 233,4 кв. м, инв. N 6489, лит. Б5,

- здание производственного назначения (контрольно-пропускной пункт) 1-этажное, общая площадь, 40, 5 кв. м, инв.; 6489, лит. Б6,

- здание производственного назначения распределительный пункт), 1-этажное, общая площадь 105, 3 кв. м, инв. N 6489, лит. Б3,

- Здание производственного назначения (административно-бытовой корпус N 2) 1-этажное (подземных этажей - 1), общая площадь 425, 8 кв. м, инв. N 13-6489, лит. Б4,

- не завершенный строительством объект (вспомогательный корпус). 1-этажный, общая площадь 1012 кв. м, инв. N 6489, лит. Б2,

- не завершенный строительством объект (заглубленный склад ГО), общая площадь 538, 2 кв. м инв. N 6489, лит. Б7, объект N 8,

расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, Касимовское шоссе. Д. 34.

Сведений об указанных объектах недвижимого имущества не содержится в тексте договора аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области от 13.08.2004 г.

Кроме того, указанный договор аренды не содержит индивидуализирующих признаков помещений, расположенных в зданиях производственного и административно-бытового корпуса, не переданных ответчику в аренду, в отношении которых не был заключен опцион.

Пунктом 7.1. договора
аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области от 13.08.2004 г. установлено, что арендатор имеет право (опцион) без каких-либо дополнительных заверений и гарантий на выкуп не менее, чем всех помещений, которые, на дату подписания настоящего договора, составляют в совокупности “Егорьевскую фабрику“, расположенную по адресу: 140304, Московская область, Егорьевский район, г. Егорьевск, Касимовское шоссе, д. 34.

Арендатор может реализовать указанный опцион не позднее 31.12.2009 г. (п. 7.3. договора). Договор аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области, заключенного между ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ и ООО “Сереалия Юнибейк“ 13.08.2004 г. является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащим элементы договора аренды (гл. 34 ГК РФ) и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (ст. 429 ГК РФ, гл. 30 ГК РФ).

В силу п. 1 - 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт
2 статьи 434). (ст. 549 ГК РФ).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (ст. 550 ГК РФ).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (ст. 552 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. (ст. 554 ГК РФ).

Согласно объяснениям представителей ответчика, буквальному тексту п. 7.1. договора аренды N 11/08-2004 г. существенным условием соглашения сторон о предоставлении опциона является условие о заключении в будущем сторонами договора купли-продажи не менее чем всех помещений, которые на дату подписания настоящего договора составляют в совокупности “Егорьевскую фабрику“, расположенную по адресу: Московская область, Егорьевский район, г. Егорьевск, Касимовское шоссе, д. 34.

Условие о цене также согласовано сторонами в отношении всех зданий и сооружений: “Указанная цена включает в себя цену всех зданий и сооружений, составляющих в совокупности “Егорьевскую фабрику“.

Условия об объекте договора купли-продажи недвижимости и его цене являются существенными условиями.

Поскольку текст ст. 7 договора аренды N 11/08-2004 от 13.08.2004 г., а равно его приложения, не позволяют определить индивидуально определенные признаки всего
недвижимого имущества, составляющих в совокупности “Егорьевскую фабрику“, условия об объекте предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не может считаться согласованным, а договор в этой части заключенным.

Пунктом 7.1. договора аренды N 11/08-2004 от 13.08.2004 г. установлено, что право опциона включает в себя право арендатора на выкуп по цене, оговоренной в п. 7.2., земельного участка площадью 51 000 кв. м, расположенного по адресу: 140304, Московская область, Егорьевский район, г. Егорьевск, Касимовское шоссе, д. 34, право собственности на который принадлежит арендодателю.

В этой части объект договора сторонами определен путем указания адреса, площади отчуждаемого земельного участка, указанием его кадастрового номера в тексте договора, приложении N 6 к договору.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).

Нормы ст. 550, 552 ГК РФ в указанном случае не подлежат применению, поскольку условие о заключении предварительного договора купли-продажи не могут считаться согласованными, а помещения, указанные в договоре аренды, его приложениях, занимают лишь часть указанного здания, на спорном земельном участке расположены здания, не указанные в договоре аренды.

Руководствуясь статьями 167
- 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

1. Признать недействительной статью семь (опцион на выкуп арендуемого имущества) договора аренды N 11/08-2004 нежилых помещений в Московской области, заключенного между ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ и ООО “Сереалия Юнибейк“ 13.08.2004 г.

2. Взыскать с ООО “Сереалия Юнибейк“ в пользу ООО “Кондитерская фабрика “Егорьевская“ 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.