Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.09.2007 по делу N А40-23639/07-6-128 Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 28 сентября 2007 г. по делу N А40-23639/07-6-128

Дата объявления резолютивной части решения - 25 сентября 2007 г.

Дата изготовления решения в полном объеме - 28 сентября 2007 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего Б.И.А.

членов суда: единолично

протокол судебного заседания вела: судья Б.И.А.

при участии:

от истца: С. - доверенность N 04 от 13.03.2007 г.

от ответчика: Б.В.Е. - доверенность б/н от 12.01.2007 г., К. - доверенность б/н от 12.01.2007 г.

от третьих лиц: 1. Департамент земельных ресурсов - Ф. - доверенность N 33-И-3369/6 от 29.12.2006 г.

2. ОАО “Автокомбинат N 31“ - не явился

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО “Центр интеллектуальных
программ“

к ответчику: ЗАО “Промышленно-торговый банк“

третьи лица: 1. Департамент земельных ресурсов

2. ОАО “Автокомбинат N 31“

о недействительными Договора об ипотеке и Дополнительных соглашений к данному Договору

установил:

иск заявлен о признании недействительными (ничтожными) Договора об ипотеке от 30.12.2003 г. и Дополнительных соглашений к нему от 13.04.2005 г., 27.04.2005 г.

Определениями от 31.07.2007 г. (л.д. 70), 17.08.2007 г. (л.д. 108) в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных ресурсов, ОАО “Автокомбинат N 31“.

В судебном заседании:

ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ поддержало исковые требования в заявленном объеме, изложенные в исковом заявлении б/н от 16.05.2007 г. (л.д. 4 - 5) и письменном объяснении от 17.08.2007 г. (л.д. 95 - 96), мотивируя их тем, что при заключении Договора об ипотеке от 30.12.2003 г. и Дополнительных Соглашений к нему в залог переданы только недвижимое имущество, право аренды земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, в нарушение п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ “Об ипотеке“, в залог не передавалось, в связи с чем просит признать ничтожными Договор об ипотеке от 30.12.2003 г. и Дополнительные соглашения к нему от 13.04.2005 г., 27.04.2005 г.

ЗАО “Промышленно-торговый банк“ иск отклонило по основаниям, изложенным в отзыве от 23.07.2007 г. (л.д. 44 - 46) и дополнении к отзыву от 31.07.2007 г. (л.д. 75 - 76), ссылаясь на то, что на момент заключения Договора об ипотеке от 30.12.2003 г. и Дополнительных соглашений к нему иску ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ не являлся ни собственником, ни арендатором земельного участка, на
котором расположено недвижимое имущество, переданное в залог.

Департамент земельных ресурсов не согласился с исковыми требованиями ЗАО “Центр интеллектуальных программ“; изложил правовую позицию в письменных пояснениях б/н от 16.08.2007 г., 25.09.2007 г. (л.д. 81, 116 - 117).

ОАО “Автокомбинат N 31“, надлежащим образом извещенное о времени и месте разбирательства дела, о чем свидетельствует уведомление от 20.09.2007 г. (л.д. 113), в судебное заседание представителя не направило.

В порядке ст. 156 ч. 5 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие третьего лица (ОАО “Автокомбинат N 31“).

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, проверив обоснованность исковых требований и возражений на иск по имеющимся в деле материалам, заслушав представителей истца, ответчика и третьего лица (Департамент земельных ресурсов), суд пришел к следующему выводу.

Между ЗАО “Промышленно-торговый банк“ (Залогодержатель) и ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ (Залогодатель) заключен Договор об ипотеке от 30.12.2003 г. с Дополнительными Соглашениями от 13.04.2005, 27.04.2005 г. (л.д. 6 - 22).

Согласно условиям Договора об ипотеке от 30.12.2003 г. и Дополнительных Соглашений, при толковании которых судом, в силу ст. 431 ГК РФ, принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в целях обеспечения своевременного исполнения обязательств по возврату предоставленного кредита в сумме 2 580 000 миллиона долларов США, в соответствии с Кредитным договором N 1836В от 30.12.2003 г., заключенным между АК Промторгбанк (ЗАО) - Кредитор и ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ (Заемщик), последним переданы в залог часть нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Докукина, д. 17, строение 1 площадью 844,2 кв. м, строение 3 площадью 453,4 кв. м, строение 4 площадью 1216,9 кв. м.

ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ является
собственником указанного недвижимого имущества, что подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права от 04.04.2002 г. серия 77 АА N 690226, серия 77 АА 690227, серия 77 АА 690225 (л.д. 23 - 25).

Как следует из материалов дела административное здание, производственные мастерские с тепловым пунктом, производственно-бытовое здание, очистные сооружения механизированной мойки, площадка асфальтированная, ограждение, подземный электрокабель АСБ, подземный кабель АБ, ливневая канализация, теплотрасса канализация от бытовых помещений на общую сумму 807 567 00 коп. переданы ОАО “Автокомбинат N 31“ в счет вклада в Уставный капитал ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ при его создании с последующим переоформлением права аренды на земельный участок, на котором находятся данные здания и сооружения, общей площадью 11211 кв. м, имеющий адресные ориентиры г. Москва, ул. Докукина, д. 17, в соответствии с п. 5.8 Договора от 26.05.1997 г. N М-02-008908 о предоставлении земельного участка в пользование на правах аренды (п. 7 Договора о создании ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ - л.д. 26 - 30).

Основные средства, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Докукина, д. 17, приняты ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ от ОАО “Автокомбинат N 31“ 28.02.2002 г. по Акту приемки-передачи. Поименный перечень передаваемых основных средств отражен в Приложении N 1 к Акту (л.д. 36 - 37).

В соответствии с п. 5.8 Договора от 26.05.1997 г. N М-02-008908 аренды земли, заключенного между Москомземом (Арендодатель) и ОАО “Автокомбинат N 31“ (Арендатор), Арендатор обязан письменно известить Арендодателя в случае отчуждения принадлежащих Арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на земельном участке в течение десяти дней с момента регистрации сделки и в тот же период обратиться с ходатайством в
Москомзем об изменении, либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть) в связи с переходом этих прав к другому лицу (л.д. 82 - 91).

На заседании рабочей группы Окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительному регулированию СВАО города Москвы 10.07.2003 г. рассмотрено обращение ОАО “Автокомбинат N 31“ о расторжении долгосрочного Договора аренды земельного участка от 26.05.1997 г. N М-02-008908, и предложено Московскому земельному Комитету расторгнуть указанный Договор с 04.04.2002 г. (л.д. 94).

Распоряжением Префекта СВАО города Москвы от 31.07.2003 г. N 2153 признано утратившим силу распоряжение Префекта СВАО от 10.04.1997 г. N 477 “Об установлении права пользования земельным участком ОАО “Автокомбинат N 31“, и также предложено Московскому земельному Комитету расторгнуть долгосрочный Договор аренды земельного участка от 26.05.1997 г. N М-02-008908 с 04.04.2002 г. (л.д. 93, 118).

Дополнительным Соглашением N М-008908 от 21.08.2003 г., заключенным Москомземом и ОАО “Автокомбинат N 31“, Договор аренды земельного участка от 26.05.1997 г. N М-02-008908 расторгнут с 04.04.2002 г. (л.д. 92).

По утверждению истца на момент заключения Дополнительного Соглашения N М-008908 от 21.08.2003 г. о расторжении Договора аренды земельного участка от 26.05.1997 г. N М-02-008908 ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ уже являлся арендатором земельного участка, согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, предусматривающему, что Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем Продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен
ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Данное утверждение истца несостоятельно и опровергается материалами дела.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Таким образом, обязательства Москомзема и ОАО “Автокомбинат N 31“ по Договору аренды земельного участка от 26.05.1997 г. N М-02-008908 прекращены с 04.04.2002 г. независимо от даты заключения Соглашения о расторжении Договора, и на момент государственной регистрации перехода права собственности на здания к истцу ОАО “Автокомбинат N 31“ не являлся арендатором земельного участка с адресными ориентирами г. Москва, ул. Докукина, д. 17.

Кроме того, истцом документально не подтверждено фактическое исполнение им обязанностей арендатора указанного земельного участка в период с 04.04.2002 г. по 21.08.2003 г., в частности, связанных с осуществлением арендных платежей.

Историческая справка N 55 от 27.07.2006 г., оформленная ЗАО “Центр интеллектуальных программ“, также свидетельствует об отсутствии у истца арендных отношений в отношении земельного участка, на котором расположены здания по адресу: г. Москва, ул. Докукина, д. 17, стр. 1, стр. 3, стр. 4 (л.д. 121 - 122).

Следовательно, на момент оформления Договора об ипотеке от 30.12.2003 г. и Дополнительных соглашений к нему от 13.04.2005 г., 27.04.2005 г. заключения ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ не являлся арендатором земельного участка с адресными ориентирами г. Москва, ул. Докукина, д. 17.

В силу п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка на котором находится это здание или сооружение, либо
части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ“, в случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для признания недействительными в силу ничтожности Договора об ипотеке от 30.12.2003 г. и Дополнительных соглашений к нему от 13.04.2005 г., 27.04.2005 г.

В порядке ст. 110 АПК РФ, расходы по госпошлине полностью относятся на истца по делу.

На основании ст. ст. 8 п. 2, 11, 12, 166, 167, 168, 340 п. 3, 453 п. 3, 552 п. 3 ГК РФ, ст. 35 п. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 69 ФЗ “Об ипотеке“, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 67, 71, 110, 156 ч. 5, 162, 167 - 170, 176, 180 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

отказать ЗАО “Центр интеллектуальных программ“ в удовлетворении исковых требований к ответчику ЗАО “Промышленно-торговый банк“ о признании недействительным в силу ничтожности Договора об ипотеке от 30.12.2003 г. и Дополнительных соглашений к нему от 13.04.2005 г., 27.04.2005 г.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения арбитражным судом первой инстанции.