Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2007, 24.08.2007 N 09АП-10973/2007-АК по делу N А40-15632/07-152-92 Если срок аренды в договоре не определен, договор считается возобновленным на неопределенный срок, при этом арендатор имеет право на возобновление и пролонгацию договора аренды при условии отсутствия претензий со стороны собственника.
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
21 августа 2007 г. Дело N 09АП-10973/2007-АК24 августа 2007 г. “
(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2007 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи П.В., судей: П.Е., Я., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО “РазМолПродукт“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.06.2007 по делу N А40-15632/07-152-92 судьи Р. по заявлению ЗАО “РазМолПродукт“ к Управлению Федеральной регистрационной службы по г. Москве о признании отказа незаконным и обязании совершить действие, при участии: от заявителя: С. по дов. от 20.03.2007, ответчика: К. по дов. от 14.05.2007 N 70, уд. ТО N 034294;
УСТАНОВИЛ:
ЗАО “РазМолПродукт“ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа УФРС по г. Москве от 09.01.2007 N 05/065/2006-727 во внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Булатниковский, д. 14, корп. 7 и обязании ответчика устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ЗАО “РазМолПродукт“ путем внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременений права собственности.
Решением от 20.06.2007 Арбитражный суд г. Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований, мотивировав свои выводы соответствием оспариваемого отказа положениям Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, не нарушающим права и законные интересы заявителя.
Не согласившись с принятым по делу решением, ЗАО “РазМолПродукт“ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и признать оспариваемый отказ регистрирующего органа незаконным, ссылаясь при этом на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Отзыв на апелляционную жалобу в суд не поступал.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, изложил свои доводы, указанные в апелляционной жалобе. Считает, что отказ в государственной регистрации является не законным и не соответствует действующему законодательству, которое устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации.
Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы. Считает, что оспариваемый отказ полностью соответствует нормам действующего законодательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, оценив все доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как видно из материалов дела, согласно свидетельства о регистрации права от 09.10.2006 (л.д. 10) ЗАО “РазМолПродукт“ является собственником здания общей площадью 3167,3 кв. м, расположенного по адресу Москва, пр. Булатниковский, д. 14, корп. 7.
30.11.2006 ЗАО “РазМолПродукт“ обратилось в Управление ФРС по г. Москве с заявлением (вх. N 77-77-05/065/2006-727) о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения (аренда) права собственности по зарегистрированному в ЕГРП.
Согласно выписке из ЕГРП от 01.03.2007 N 19/026/2007-1736 (л.д. 11) в ЕГРП зарегистрировано следующее обременение указанного выше объекта имущества: аренда на срок до 01.11.2002, государственная регистрация: 77-01/05-157/2000-5444 от 25.04.2001, арендатор - общество с ограниченной ответственностью “Метеор 2000“.
Письмом от 09.01.2007 N 05/065/2006-727 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе во внесении в ЕГРП записи о прекращении аренды недвижимого имущества, на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21.07.1997 N 122-ФЗ, мотивировав это решение тем, что среди представленных документов отсутствует соглашение о расторжении договора аренды, что свидетельствует об отсутствии оснований для регистрации прекращения обременения права собственности.
Суд апелляционной инстанции, изучив обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства считает, что суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что Управление ФРС по Москве, отказывая во внесении в ЕГРП сведений о прекращении указанного договора аренды объекта недвижимости, действовало в соответствии с действующим Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из условий договора аренды от 01.11.2000 (л.д. 46) следует, что сторонами определен срок окончания действия аренды до 01.11.2002 (п. 5.1).
Согласно п. 5.2 договора - по истечении вышеуказанного срока (п. 5.1) сделка считается автоматически пролонгированной, если ни одна из сторон не заявит об обратном. Кроме того, арендатор имеет право на возобновление и пролонгацию договора аренды при условии отсутствия претензий со стороны собственника. В случае невыполнения одной из сторон условий договора другая сторона вправе выступить инициатором досрочного расторжения договора.
Таким образом, исходя из смысла определенных договором условий, договор аренды продолжает действовать на тех же условиях, так как стороны не пришли к соглашению о расторжении договора.
Суд правильно руководствовался статьями 610, 621 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, если срок аренды в договоре не определен, договор считается возобновленным на неопределенный срок. При этом, каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Доводы заявителя жалобы нельзя признать обоснованными, поскольку они противоречат условиям договора аренды, а также материалам дела. Фактически, в своей апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что договор аренды заключен на определенный срок, указанный в п. 5.1 договора - то есть до 01.11.2002, следовательно, по мнению заявителя жалобы, срок действия договора аренды указанного помещения истек, в связи с чем, действие договора прекратилось и необходимость в его расторжении, а также заключении соглашения о расторжении указанного договора, отсутствует.
Согласно ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором (п. 1); по требованию одной из сторон, договор аренды здания (нежилого помещения) может быть расторгнут судом только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, в частности ст. 619 ГК РФ, законом или договором (п. 2).
В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В регистрирующий орган заявителем не представлено соглашение о расторжении настоящего договора аренды.
Что касается довода апелляционной жалобы о том, что ЗАО “РазМолПродукт“ не является стороной (арендодателем) по договору аренды, что, по мнению заявителя, свидетельствует об отсутствии обременения (аренда) права собственности, то она судом апелляционной инстанции признается несостоятельной, поскольку смена собственника нежилого помещения, в силу статьи 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Кроме того, судебная коллегия считает также необходимым отметить, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан передать/вернуть арендодателю имущество (нежилое помещение) путем составления соответствующего акта о передаче.
В силу пункта 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания, оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, заявителем ни передаточный акт, ни какой-либо иной документ о передаче недвижимого имущества в регистрирующий орган не представлен, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии доказательств прекращения арендных отношений, в связи с чем, регистрирующий орган обоснованно отказал в государственной регистрации прекращения обременения (аренда) права собственности.
Необоснованной также является ссылка заявителя на ст. 425 ГК РФ, поскольку в данном случае окончание срока действия договора не влечет его прекращение, так как стороны в тексте договора предусмотрели условия о его возобновлении.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа соответствует абз. 4, 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в связи с чем, права и законные интересы заявителя нельзя признать нарушенными.
При таких данных следует признать решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы заявитель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда.
Расходы по госпошлине подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269 и 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2007 по делу N А40-15632/07-152-92 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.