Решения и постановления судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2007, 09.07.2007 N 09АП-8742/2007-ГК по делу N А40-8466/07-85-54 В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости отказано, так как исковые требования заявлены истцом в отношении иного объекта недвижимости, чем был передан по договору купли-продажи объекта приватизации.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

4 июля 2007 г. Дело N 09АП-8742/2007-ГК9 июля 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2007.

Мотивированное постановление изготовлено 09.07.2007.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего П., судей А., Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Н., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО “Плантехэлемент“ и ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.05.2007 по делу N А40-8466/07-85-54, принятое судьей К., по иску Департамента имущества г. Москвы к ЗАО “Плантехэлемент“ и ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“, 3-е
лицо: УФРС по г. Москве, о признании недействительным договора купли-продажи, с участием: от истца: Т. по доверенности от 15.01.2007 N Д-07/3580 (до перерыва), Ш. по доверенности от 16.11.2006 N Д-06/3346 (после перерыва); от ответчиков: ЗАО “Плантехэлемент“ - Г. по доверенности от 07.03.2007; ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ - не явился, извещен; от третьего лица: в судебное заседание не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 04.10.2004, заключенного между ЗАО “Плантехэлемент“ и ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“, предметом которого является недвижимое имущество площадью 256 кв. м, расположенное в мансарде здания по адресу: г. Москва, Романов переулок, д. 3, строение 7.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.05.2007 иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым решением, ЗАО “Плантехэлемент“ и ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ подали совместную апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение Арбитражного суда г. Москвы и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ЗАО “Плантехэлемент“ в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, письменные объяснения на апелляционную жалобу не представил.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Дело рассмотрено Девятым
арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, проверив все доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Фондом имущества Москвы 31.10.1997 проведен коммерческий конкурс с инвестиционными условиями по продаже объектов незавершенного строительства, в том числе недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грановского, д. 3.

По результатам конкурса между Фондом имущества г. Москвы и ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ заключен договор купли-продажи объекта приватизации N НС-827 от 24.11.1997, предметом которого является мансарда пятиэтажного жилого дома, общая площадь 254 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Грановского, д. 3.

В дополнительном соглашении к договору купли-продажи объекта приватизации N НС-827 от 24.11.1997 от 24.11.1998 уточнена площадь отчуждаемого имущества - 254,2 кв. м, и его местонахождение в соответствии с выпиской из паспорта БТИ от 10.03.1995 N 01-42/5: г. Москва, Романов переулок, д. 3, строение 7.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-48989/04-63-544 договор купли-продажи объекта приватизации N НС-827 от 24.11.1997, заключенный между Фондом имущества г. Москвы и ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“, а также дополнительное соглашение к нему от 24.11.1998, признаны недействительными в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК России как противоречащие статьям 217, 447 п. 5 ГК России, статьям 16 и 28 Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ от 21.07.1997 N
123-ФЗ.

Суд первой инстанции, исходя из того, что ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ никогда не приобретало статус собственника на него и в соответствии со ст. 209 ГК России не вправе был распоряжаться им, признал недействительным договора купли-продажи недвижимости от 04.10.2004, заключенного между ЗАО “Плантехэлемент“ и ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“.

Изучив материалы дела, и проверив данные доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает ее обоснованной и подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Арбитражный суд г. Москвы сделал вывод о том, что продавец спорного имущества ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ никогда не приобретал статус собственника на него и в соответствии со ст. 209 ГК России не вправе был распоряжаться им. Эти обстоятельства подробно исследовались при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Суд первой инстанции не применил нормы ст. 302 ГК России о добросовестности приобретения спорного имущества ЗАО “Плантехэлемент“, поскольку истцом было заявлено только требование о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи 04.10.2004, заключенного между ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ и ЗАО “Плантехэлемент“, что соответствует способам защиты нарушенного права.

Арбитражный суд г. Москвы, признавая указанный договор недействительным, исходил из того, что ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ не имело права продавать спорное нежилое помещение ЗАО “Плантехэлемент“, поскольку договор, на основании которого возникло право собственности у ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“, признан недействительным решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.02.2005 по делу N А40-48989/04-63-544.

Суд первой инстанции, рассматривая требования Департамента имущества г. Москва о признании договора купли-продажи без номера от 04.10.2004, заключенного между ответчиками, не
учел общеправовой принцип справедливости, направленный на обеспечение защиты не только прав Департамента имущества г. Москва как собственника, но и прав и обязанностей ЗАО “Плантехэлемент“ как участника оспариваемого договора купли-продажи.

Суд первой инстанции не учел, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК России. Способы защиты предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Несмотря на то, что в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК России ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 1 июля 1996 года N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ разъяснили, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления иска о признании ничтожной сделки недействительной, который подлежит разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Выбранный истцом способ защиты в виде предъявления только требования о признании ничтожной сделки недействительной по существу не обеспечивает надлежащего и эффективного восстановления в судебном порядке нарушенного права заявителя, создает неопределенность в отношении зарегистрированных прав в ЕГРП.

В целях обеспечения баланса законных интересов всех участвующих в деле лиц исходя из п. 2 ст. 166 ГК России, суд первой инстанции должен был по своей инициативе рассмотреть вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Этот вывод вытекает также и из указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (п. 32).

Рассматривая данный спор, суд первой инстанции не принял во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 21 апреля 2003 г.
N 6-П.

Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК России с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК России должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК России возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело право отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК России. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренные статьей 302 ГК России основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Из приведенного разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации следует, что при рассмотрении иска к ответчику, приобретшему имущество у лица, которое не имело право его отчуждать (вторичная сделка), суд в любом случае, независимо от предмета иска, должен исследовать вопрос о том, является
ли владелец добросовестным приобретателем.

В соответствии со статьей 302 ГК России иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.

Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Как следует из материалов дела, недвижимое имущество площадью 256 кв. м, расположенное в мансарде здания по адресу: г. Москва, Романов переулок, д. 3, строение 7, было реализовано собственником имущество - Фондом имущества г. Москвы по коммерческому конкурсу, т.е. выбыло по воле собственника имущества. На дату заключения оспариваемой сделки - 04.10.2004 ЗАО “Плантехэлемент“ не было известно о притязаниях третьих лиц на данное недвижимое имущество. Спорное недвижимое имущество приобретено по возмездной сделке.

Спорное имущество находится в фактическом владении ответчиков, что подтверждается решением Арбитражного суда от 17.10.2005 по делу N А40-48030/05-85-39 (л.д. 149, т. 1), вступившим в законную силу, в соответствии с
которым ЗАО “Плантехэлемент“ истребовало данное имущество из чужого незаконного владения ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“.

При таких обстоятельствах ЗАО “Плантехэлемент“ является добросовестным приобретателем и исковые требования Департамента имущества г. Москвы по заявленным требованиям не подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно договору купли-продажи объекта приватизации N НС-827 от 24.11.1997, заключенному между Фондом имущества г. Москвы и ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“, а также дополнительному соглашению к нему от 24.11.1998, ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ приобрело недвижимое имущество - незавершенный строительством объект общей площадью 254,2 кв. м. Однако, иск заявлен в отношении недвижимого имущества общей площадью 256 кв. м. Как следует из пояснений представителей сторон в судебном заседании и материалов дела, данная дополнительная площадь возникла в результате завершения строительства мансарды.

Таким образом, исковые требования заявлены Департаментом имущества г. Москвы в отношении иного объекта недвижимости, чем было передано по договору купли-продажи объекта приватизации N НС-827 от 24.11.1997.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда г. Москвы подлежит отмене, а иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ и ст. ст. 333.35 и 333.40 Налогового кодекса РФ госпошлина подлежит возврату заявителям апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, п. 2 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.05.2007 по делу N А40-8466/07-85-54 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить ЗАО “Плантехэлемент“ госпошлину в размере 1000 руб., уплаченную по квитанции от 30.05.2007.

Возвратить ООО “Компания по управлению и развитию недвижимости “КомЭкс“ госпошлину в размере 1000 руб., уплаченную по квитанции от 30.05.2007.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского
округа.