Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.10.2007 N Ф08-6265/2007 по делу N А53-10100/2006-С4-28 Суд признал договор аренды нежилых помещений с правом последующего выкупа ничтожным, как не соответствующий действующему законодательству и являющийся мнимой сделкой, поскольку утверждение арендодателя о том, что он не уклонялся от регистрации перехода к арендатору права собственности на спорные помещения, не могут быть приняты во внимание, так как доказательства исполнения арендодателем обязанности по предоставлению необходимых для проведения регистрации документов отсутствуют.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 октября 2007 г. N Ф08-6265/2007

Дело N А53-10100/2006-С4-28

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества “Новоросгражданпроект“ - В. (д-ть от 25.09.07) и Р (д-ть от 25.09.07), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Бора“ - Л. (д-ть от 27.09.07) и Л. (д-ть от 27.09.06), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Новороссийску, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью “Бора“ и открытого акционерного общества “Новоросгражданпроект“ на решение от 04.04.2007 и постановление
апелляционной инстанции от 28.06.2007 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-10100/2006-С4-28, установил следующее.

ОАО “Новоросгражданпроект“ обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО “Бора“ о признании договора аренды нежилых помещений с правом последующего выкупа от 02.02.2006 ничтожным как не соответствующего действующему законодательству и являющегося мнимой сделкой.

Определением от 16.07.2006 дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области.

ООО “Бора“ обратилось к ОАО “Новоросгражданпроект“ со встречным иском о регистрации перехода права собственности ООО “Бора“ на нежилые помещения: комнаты 8 - 13 подвала; комнаты 1 - 16 четвертого этажа; комнаты 1 - 14 пятого этажа; в административном пятиэтажном здании (Литера А), расположенном в г. Новороссийске по ул. Энгельса, 53.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Новороссийску.

Решением от 04.04.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.06.2007, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО “Бора“ просит изменить резолютивную часть решения от 04.04.2007, указав в качестве лица, обязанного зарегистрировать право собственности общества на объекты недвижимости, приобретенные по договору - отдел по г. Новороссийску Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

В кассационной жалобе ОАО “Новоросгражданпроект“ просит решение от 04.04.2007 и постановление апелляционной инстанции от 28.06.2007 отменить и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, из сопоставления предусмотренных договором прав и обязанностей сторон следует, что в момент подписания договора не состоялась передача арендуемого имущества арендатору, что свидетельствует об отсутствии у сторон намерений исполнить договор и
о фактическом его неисполнении сторонами. В материалах дела имеются направленные в адрес ООО “Бора“ письма и телеграмма с предложениями прибыть для расторжения договора в связи с его неисполнением. ОАО “Новоросгражданпроект“ продолжало пользоваться спорными помещениями, что подтверждено актами обследования от 18.04.2006, 12.05.2006, 08.06.2006 и возвратило денежные средства, перечисленные ООО “Бора“ в счет оплаты выкупной стоимости помещений. Арендодатель не выставлял арендатору счета-фактуры, опосредующие предоставление услуг по аренде помещений. Сумма, перечисленная арендатором за аренду помещений в размере 390525 рублей 20 копеек, не соответствует условиям договора, поскольку за период с 25.04.2006 по 13.06.2006 должна составлять 624840 рублей 20 копеек. Данные обстоятельства свидетельствуют о мнимости сделки в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. На момент обращения в суд со встречным иском ООО “Бора“ было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, что подтверждается выписками из реестра от 19.09.2006, 02.11.2006, 25.12.2006 и 26.02.2006. Суд не дал оценку выписке по расчетному счету ООО “Бора“ из которой следует, что арендатор не осуществлял уставную деятельность и получил сумму выкупной стоимости по договору беспроцентного займа. Суд не рассмотрел ходатайство арендодателя о прекращении производства по делу в связи с прекращением правоспособности ООО “Бора“ и не дал оценку документам, подтверждающим факт прекращения правоспособности ООО “Бора“ (решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.08.2006, определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 25.10.2006, выписки из ЕГРЮЛ). В нарушение статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял встречное исковое заявление ООО “Бора“. Суд признал, что договор не прошел государственную регистрацию, в связи с чем договор должен считаться незаключенным. Не
соответствует фактическим обстоятельствам вывод суда об уклонении арендодателя от государственной регистрации договора, так как обращение арендодателя с иском о признании договора недействительным не может рассматриваться как уклонение от регистрации перехода права собственности на спорные помещения. Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Новороссийску не получала определение о привлечении ее к участию в деле, поэтому суд нарушил требования статей 41, 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Новороссийску заявили ходатайства о рассмотрении жалоб в отсутствие своих представителей, которые подлежат удовлетворению на основании пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в жалобах. В судебном заседании 18.10.2007 объявлялся перерыв, рассмотрение дела продолжено 24.10.2007 в 14.00.

Изучив материалы дела и выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ОАО “Новоросгражданпроект“ (арендодатель) и ООО “Бора“ (арендатор) заключили договор аренды помещений с правом последующего выкупа от 02.02.2006, по условиям которого арендатору передаются сроком до 10.09.2025 в пользование с возможностью последующего выкупа нежилые помещения: комнаты 8 - 13 подвала; комнаты 1 - 16 четвертого этажа; комнаты 1 - 14 пятого этажа; в административном пятиэтажном здании (Литера А), расположенном в г. Новороссийске по ул. Энгельса, 53.

В пункте 2.1 договора указано, что арендуемые помещения, ключи и иные принадлежности переданы арендодателем арендатору в момент подписания договора, в силу чего договор приобретает значение акта о передаче. В пункте 5.1. договора арендная плата
за все помещения установлена в размере 390525 рублей 20 копеек в месяц.

Согласно пункту 5.3 договора арендная плата включается и засчитывается в выкупную цену имущества, которая уменьшается на сумму внесенных арендных платежей. В пунктах 5.7 и 5.8 договора установлено, что выкупная цена имущества составляет 1600 тыс. рублей и может быть внесена как после окончания аренды, так и в любой момент срока действия договора. Право собственности на арендуемое имущество переходит к арендатору после полного внесения выкупной цены в полном объеме. В течение 3-х дней с момента внесения выкупной цены в полном объеме арендодатель обязан предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности арендатора на имущество.

Считая, что договор от 02.02.2006 в части пунктов 5.2, 10.1, 11.3 не соответствует закону и в связи с отсутствием у сторон намерений его реально исполнить и создать предусмотренные им правовые последствия является мнимой сделкой, ОАО “Новоросгражданпроект“ обратилось с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По правилам пункта 2 указанной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме
платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В пункте 5.2 договора установлено, что арендная плата уплачивается помесячно в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца и начисляется с момента начала фактического пользования помещениями арендатором и уведомления последним арендодателя в письменной форме. Обязательство арендатора принять у арендодателя имущество считается исполненным после направления арендатором арендодателю уведомления, указанного в настоящем пункте договора. Обязанность арендатора по внесению платежей за принятое в аренду имущество возникает после исполнения последним обязательства принять арендуемое имущество.

Исследовав данный пункт договора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что содержащиеся в нем условия о порядке внесения арендной платы определены по усмотрению сторон, не противоречат закону и соответствуют правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 Кодекса указано, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а
при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 10.1 договора определено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае невнесения арендных платежей в течение 1 года и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Исследовав данный пункт договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о его соответствии действующему законодательству.

В пункте 11.3 договора установлено, что споры, не урегулированные в претензионном порядке, передаются на рассмотрение в арбитражный суд Ростовской области.

Статьей 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена исключительная подсудность для некоторых категорий дел. Согласно части 1 указанной статьи иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения имущества. Особенность названной нормы Кодекса заключается в отсутствии возможности для определенной категории дел применять иные правила подсудности, чем те, которые установлены данной нормой. Выбор того или иного арбитражного суда не зависит от желания и воли истца. Не допускается и изменение исключительной подсудности соглашением сторон.

В силу части 4 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело, направленное из одного арбитражного суда в другой, должно быть принято к рассмотрению судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между арбитражными судами в Российской Федерации не допускаются.

Иск арендодателя предъявлен о признании недействительным договора аренды с правом последующего выкупа объектов недвижимости, поэтому суд ошибочно сделал вывод о соответствии закону пункта 11.3
договора и подсудности дела Арбитражному суду Ростовской области. Однако с учетом того, что иск арендодателя, предъявленный в Арбитражный суд Краснодарского края, передан данным судом в Арбитражный суд Ростовской области с нарушением правил о подсудности, Арбитражный суд Ростовской области в целях недопущения спора о подсудности правомерно принял дело к производству и рассмотрел его по существу заявленных сторонами исков.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимая сделка не отвечает признакам сделки, установленным статьей 153 Кодекса. В случае совершения мнимой сделки воля сторон заведомо не направлена на создание каких бы то ни было гражданско-правовых последствий.

Суд установил, что в пункте 2.1 договора стороны определили, что арендуемые помещения, ключи и иные принадлежности переданы арендодателем арендатору в момент подписания договора, в силу чего договор приобретает значение акта о передаче. Договор прошел государственную регистрацию 02.03.2006, что подтверждено имеющимся на нем штампом и печатью регистрирующего органа. Платежным поручением от 09.06.2006 N 2 арендатор перечислил арендодателю арендную плату в размере 390525 рублей и платежным поручением от 13.06.2006 N 3 перечислил 1209474 рублей 80 копеек в счет выкупной цены имущества. Исследовав данные обстоятельства и установив, что подписавшие договор лица имеют соответствующие полномочия, суд правомерно пришел к выводу, что подписание сторонами договора, проведение его регистрации и перечисление арендатором выкупной стоимости арендодателю свидетельствуют о реальном исполнении договора сторонами. Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.

Довод арендодателя о том, что отсутствие у сторон намерений исполнить договор подтверждается фактически не состоявшейся передачей арендуемого имущества
арендатору, направленными в адрес ООО “Бора“ письмом и телеграммой с предложениями прибыть для расторжения договора в связи с его неисполнением, ОАО “Новоросгражданпроект“ продолжало пользоваться спорными помещениями, и возвратило денежные средства, перечисленные ООО “Бора“ в счет оплаты выкупной стоимости помещений, не могут быть приняты во внимание, так как, придав договору значение акта приема-передачи имущества, зарегистрировав его в установленном порядке, стороны определили момент перехода помещений в титульное владение арендатора, суд правомерно указал, что факт нахождения в спорных помещениях сотрудников арендодателя не опровергает передачу помещений арендатору. Направление писем арендатору и возврат ему в одностороннем порядке выкупной суммы после заключения договора не могут подтверждать мнимый характер сделки.

Утверждение арендодателя о том, что сумма, перечисленная арендатором за аренду помещений в размере 390525 рублей 20 копеек, не соответствует условиям договора, поскольку за период с 25.04.2006 по 13.06.2006 должна составлять 624840 рублей 20 копеек не может быть принято во внимание, так как в июне 2006 года арендатор перечислил оставшуюся часть выкупной стоимости имущества, исполнив принятые обязательства в полном объеме.

Доводы арендодателя о том, что суд не рассмотрел ходатайство арендодателя о прекращении производства по делу в связи с прекращением правоспособности ООО “Бора“ и не дал оценку документам, подтверждающим факт прекращения правоспособности ООО “Бора“, являются необоснованными. Суд рассмотрел указанные доводы и правомерно их отклонил, поскольку ошибочность действий по внесению в Единый государственного реестр юридических лиц сведений о прекращении правоспособности ООО “Бора“ Инспекция ФНС РФ по г. Новороссийску признала в письме от 04.10.2006 N 05-4722/7742 (т.3 л.д. 158).

Утверждение арендодателя о том, что он не уклонялся от регистрации перехода к арендатору права собственности
на спорные помещения, не могут быть приняты во внимание, так как доказательства исполнения арендодателем обязанности по предоставлению всех необходимых для проведения регистрации документов в течение 3 дней срок после полной оплаты выкупной стоимости помещений в порядке пункта 5.8 договора, отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ одним из оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество является вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, решение от 04.04.2007 является основанием для внесения регистрирующим органом в Единый государственный реестр записи о праве собственности ООО “Бора“ на указанное имущество. Учитывая, что полномочным органом является отдел по г. Новороссийску Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, необходимость в изменении резолютивной части решения отсутствует. Поэтому кассационная жалоба ООО “Бора“ не подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, основания для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение от 04.04.2007 и постановлением апелляционной инстанции от 28.06.2007 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-10100/2006-С4-28 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.