Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2007 N Ф08-4092/2007 по делу N А53-17477/2006-С6-47 Суд пришел к выводу, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органа местного самоуправления, а ограничение (обременение) прав собственника соответствующего объекта недвижимости, возникающее на основании решения об его изъятии, и обоснованно отклонил довод заявителя о том, что управление обязано выдать документ, подтверждающий государственную регистрацию постановления безотносительно к включенным в реестр объектам.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 3 августа 2007 года Дело N Ф08-4092/2007“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - администрации г. Ростова-на-Дону, в отсутствие ответчика - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Ростова-на-Дону на решение от 01.02.2007 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2007 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-17477/2006-С6-47, установил следующее.

Администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Главного управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области
(далее - управление), выразившегося в нерегистрации постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 12.05.2006 N 510 и обязании управления зарегистрировать это постановление.

Решением от 01.02.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.04.2007, в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы тем, что государственной регистрации подлежит не постановление об изъятии земельного участка, как ненормативный акт, а обременение права на земельный участок в соответствии с этим постановлением, а поскольку в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы права не на все объекты, которые указаны в постановлении, управление правомерно отказало в регистрации обременений в отношении соответствующих объектов.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ имеет дату 21.07.97, а не 17.06.97.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, требования удовлетворить. По мнению заявителя, суды допустили неправильное толкование статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона от 17.06.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Заявитель считает ошибочным вывод суда о том, что решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, а также расположенного на нем объекта недвижимости является ограничением (обременением) прав собственника недвижимости. Администрация ссылается на то, что отказ в государственной регистрации решения об изъятии указанных в заявлении объектов затрудняет исполнение требований части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В судебном заседании представитель администрации поддержал изложенные в жалобе доводы.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит судебные акты оставить без изменения, считая их соответствующими законодательству о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, принятыми с учетом компетенции управления.

В судебном заседании 02.08.2007 объявлен перерыв до 11 часов 03.08.2007.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как видно из материалов дела, в постановлении мэра г. Ростова-на-Дону от 12.05.2006 N 510 “Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по пер. Крыловскому, 24/12а, и переводе его в состав городских земель“ указано, что расположенный по указанному адресу земельный участок площадью 0,0356 га, с находящимся на нем подлежащим сносу аварийным многоквартирным жилым домом (литера “А“), изъят для муниципальных нужд. Соответственно, изъяты жилые помещения в этом доме, принадлежащие на праве собственности гражданам.

Администрация 20.07.2006 обратилась в управление с заявлениями о регистрации решения применительно к отдельным квартирам, подлежащим изъятию на основании постановления N 510. В заявлении указаны номера квартир и фамилии проживающих в них граждан (собственников).

Управление зарегистрировало обременение (решение об изъятии) в отношении тех объектов недвижимости, сведения о которых значатся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное обстоятельство администрация не отрицает. В отношении квартир, права на которые не зарегистрированы и сведения о которых в реестре отсутствуют, в регистрации обременения отказано на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Администрация считает, что постановление N 510 подлежало регистрации в качестве ненормативного акта об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, а не как обременение прав на объекты недвижимости, поэтому обратилась в арбитражный суд
с заявленными требованиями.

Суд кассационной инстанции не может принять доводы администрации в качестве основания для отмены судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 4 Закона предусмотрено, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии соответствующего объекта недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник земельного участка должен быть извещен о регистрации с указанием ее даты.

Согласно частям 1 - 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд; решение принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и подлежит государственной регистрации
в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 280 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением.

Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 Кодекса) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Аналогичные положения применительно к правомочиям собственника жилого помещения, подлежащего изъятию, закреплены в части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость объекта недвижимости.

По смыслу названных норм решение органа местного самоуправления об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, а также недвижимого имущества, расположенного на нем, является ограничением (обременением) прав собственников на соответствующий объект, принадлежащий на праве собственности.

Суды пришли к правильному выводу, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органа местного самоуправления, а ограничение (обременение) прав собственника соответствующего объекта недвижимости, возникающее на основании решения об его изъятии, и обоснованно отклонили довод заявителя о том, что управление обязано выдать документ, подтверждающий государственную регистрацию постановления, безотносительно к включенным в реестр объектам.

Суды при рассмотрении спора правильно применили статьи 12, 13 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним“ и пункт 61 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, исходя из которых государственная регистрация ограничения (обременения) прав невозможна при отсутствии в ЕГРЮЛ записей о регистрации прав на объект недвижимости, в отношении которых установлены ограничения (обременения).

Суды установили и материалами дела подтверждено, что администрация обратилась в управление с заявлениями о регистрации постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 12.05.2006 N 510 и просила зарегистрировать данный акт в отношении отдельных жилых помещений. Между тем доказательства принадлежности конкретным гражданам всего земельного участка в дело не предоставлены, заявление о регистрации обременения земельного участка в управление не поступало.

Отказ управления зарегистрировать обременение не значащихся в реестре регистрации квартир соответствует пункту 1 статьи 20 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, суды правомерно признали его законным.

Доводы администрации о невозможности отселения таких собственников из аварийного жилого дома и выкупа у них квартир без регистрации за год решения о сносе основаны на предположении, поскольку такая регистрация относительно конкретных квартир неделимого объекта (многоквартирный жилой дом) произведена, администрация меры по выселению спорной категории собственников квартир не принимала.

Кроме того, часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при выселении граждан из аварийного подлежащего сносу дома не применяется, о чем указано в части 10 данной нормы закона (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Относительно регистрации постановления от 12.05.2006 N 510 в части обременения изъятого и переведенного в состав городских земель земельного участка площадью 1,0356 га, как самостоятельного неделимого объекта недвижимости, спор
между сторонами отсутствует. Такое требование к управлению не предъявлено.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, не допустили при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.02.2007 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2007 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-17477/2006-С6-47 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.