Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.06.2007 N Ф08-3533/2007 по делу N А32-12996/2006-41/285 В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон, спорный договор в части выкупа следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене спорного объекта недвижимости. Таким образом, договор в части выкупа спорного объекта недвижимости является незаключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 20 июня 2007 года Дело N Ф08-3533/2007“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - предпринимателя Вяткина В.Т., в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Агро-Торг“, третьих лиц: государственного унитарного предприятия “Птицефабрика “Адлерская“, закрытого акционерного общества “Адлерская птицефабрика“, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя Вяткина В.Т. на решение от 28.11.2006 и постановление апелляционной инстанции 26.03.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12996/2006-41/285, установил следующее.

Предприниматель Вяткин В.Т. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО “Агро-Торг“ (далее - общество) о признании права собственности на долю в общей
долевой собственности на объект РБУ с определением доли предпринимателя в размере 2/3, а за обществом 1/3.

Решением от 28.11.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.03.2007, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не представил доказательств согласия собственника государственного предприятия на отчуждение спорного имущества; сторонами не согласованы существенные условия в части выкупной цены спорного объекта, поэтому в части выкупа объекта договор считается незаключенным; договор аренды от 15.05.98 в части условия о том, что все улучшения арендованного имущества являются собственностью предпринимателя, является недействительным; включение требований истца в реестр требований кредиторов общества не означает, что возникло право собственности на какие-либо объекты недвижимого имущества.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда. По мнению заявителя, он включен в реестр требований кредиторов ГУП “Птицефабрика “Адлерская“, поэтому за ним признано право собственности на неотделимые улучшения спорного имущества; спорное имущество поступило к предпринимателю на основании договора аренды, в соответствии с которым неотделимые улучшения являются собственностью истца, указанное условие не противоречит требованиям законодательства, требование о признании оспоримой сделки недействительной сторонами не заявлялось.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы кассационной жалобы.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, выслушав предпринимателя, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ГУП “Птицефабрика “Адлерская“ и предприниматель заключили договор от 15.05.98 N 17, по условиям которого предприятие передало предпринимателю в аренду сроком на 5 лет с последующим правом выкупа объект РБУ и производственную площадь 0,15 га для производства товарного бетона.

Считая, что предпринимателем осуществлены неотделимые
улучшения переданного в аренду имущества, вложен значительный вклад в образование и приращение указанного имущества, последний обратился в арбитражный суд.

В силу части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительное согласие собственника на продажу или сдачу спорного имущества в аренду в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд правомерно указал следующее.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям
сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор в части выкупа следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене спорного объекта недвижимости. Таким образом, договор от 15.05.98 в части выкупа спорного объекта недвижимости является незаключенным.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Поскольку арендатору возмещается стоимость произведенных улучшений, то у предпринимателя право собственности на неотделимые улучшения не могло возникнуть.

Определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2006 и от 11.10.2006 по делу N А32-11556/2005-1/145-Б-435-УТ требования предпринимателя на общую сумму 1045800 рублей включены в реестр требований кредиторов ГУП “Птицефабрика “Адлерская“, поэтому иск предпринимателя о признании права собственности на спорный объект недвижимости удовлетворению не подлежит.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемых решения и постановления апелляционной инстанции.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286 -
289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.11.2006 и постановление апелляционной инстанции 26.03.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12996/2006-41/285 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.