Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2820/2007 по делу N А32-20082/2006-31/416 В иске о признании права собственности на самовольную постройку отказано, поскольку истец не представил доказательства, подтверждающие соответствие возведенной постройки противопожарным, санитарным нормам и правилам.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 16 мая 2007 года Дело N Ф08-2820/2007“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии представителя от истца - общества с ограниченной ответственностью “Крокус-Петролеум“, представителя от ответчика - администрации г. Сочи, рассмотрев кассационную жалобу ООО “Крокус-Петролеум“ на решение от 23.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 30.01.2007 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-20082/2006-31/416, установил следующее.

ООО “Крокус-Петролеум“ (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на объект недвижимости: здание кафе общей площадью 266,6 кв. м (литера А1), автомойку общей площадью 74,5 кв. м
(литера А2) и цокольный этаж площадью 36,8 кв. м (литера А3), расположенные в Адлерском районе г. Сочи по ул. Ленина, 127.

Решением от 23.11.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.03.2007, в иске отказано. Судебные инстанции указали, что земельный участок, на котором возведен спорный объект, находится у общества на праве долгосрочной аренды, а не на праве собственности или в постоянном (бессрочном) пользовании, в силу чего отсутствует возможность признания права собственности на самовольную постройку. Кроме того, истец не представил доказательства, подтверждающие возведение спорного объекта за счет собственных средств, его соответствие градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 23.11.2006 и постановление от 30.01.2007, принять по делу новый судебный акт. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующие доводы:

- суд установил факт возведения спорного объекта за счет собственных средств общества;

- признание права собственности на самовольную постройку за лицом, у которого земельный участок находится на праве долгосрочной аренды, возможно в силу системного толкования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации;

- в материалах дела содержатся документы, подтверждающие, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц;

- суд не исследовал вопрос о том, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, относится к землям населенных пунктов, границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта в г. Сочи не утверждены.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной
жалобы, а представитель ответчика, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлениями главы администрации г. Сочи от 02.12.99 N 1054/2 и от 16.07.2001 N 372/6 ООО “М-Ойл продукт“ предоставлен в аренду земельный участок площадью 1851 кв. м, находящийся в Адлерском районе г. Сочи по ул. Ленина, 127, занимаемый стационарной автозаправочной станцией. Во исполнение постановления администрация г. Сочи (арендодатель) и ООО “М-Ойл Продукт“ (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2006 N 4900003763, по условиям которого арендатор получил в пользование на 49 лет земельный участок, занимаемый автозаправочной станцией.

22 июня 2006 г. ООО “М-Ойл Продукт“ и ООО “Крокус-Петролеум“ заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.02.2006 N 4900003763 ООО “Крокус-Петролеум“.

Ссылаясь на то, что на указанном земельном участке ООО “Крокус-Петролеум“ своими силами и без разрешения на строительство возвело здание кафе, автомойку и цокольный этаж, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольные постройки.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду абзац 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не пункт 2 статьи 222 указанного Кодекса.

При рассмотрении дела судебные инстанции пришли к выводу, что в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества“) право собственности
на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Однако суды не учли следующего.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные. Пунктом 4 статьи предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. Разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

С 1 сентября 2006 г. из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключен абзац 1, в силу которого право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. По смыслу абзаца 1 пункта 3 статьи 222 Кодекса (в редакции, действовавшей до 01.09.2006), право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим такую постройку. Право собственности признавалось при условии, что постройка осуществлена на принадлежащем ему земельном участке, либо при условии, что участок под возведенную постройку будет ему предоставлен в установленном порядке. Данная норма не ограничивала принадлежность земельного участка застройщику только правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Достаточно наличия законного основания владения землей, в том числе и на праве аренды.

Абзац 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2006, теперь - абзац 1) содержит положения о признании права собственности за другим субъектом - не застройщиком, а лицом, которому принадлежит земельный участок. За лицом, не осуществлявшим строительство, право
собственности на самовольную постройку может быть признано, если владение землей осуществляется на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования.

Таким образом, исключение абзаца 1 из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2006) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, т.е. на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем, отказывая в иске, суд правомерно исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие соответствие возведенной им постройки противопожарным, санитарным нормам и правилам. Согласно экспертному заключению, подготовленному ООО “Центр экономических и инженерных экспертиз “Стандарт“ и ООО “Югжилстрой“, постройки не создают препятствия по своим техническим параметрам другим лицам и не угрожают безопасности и здоровью граждан, так как выполнены в соответствии со СниП 2.09.02-85 в границах отведенного земельного участка. Однако в материалах дела отсутствует заключение компетентных специалистов о соответствии строений требованиям пожарной безопасности, а юридическое лицо, выдавшее экспертное заключение, с учетом его лицензии не уполномочено на осуществление такой деятельности. Кроме того, при нахождении объектов в границах округа второй санитарной зоны охраны курорта необходимо представление положительного заключения государственной экологической экспертизы.

С учетом указанных обстоятельств основания для отмены принятых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 30.01.2007 Арбитражного суда Краснодарского края
по делу N А32-20082/2006-31/416 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.