Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.05.2007 N Ф08-2092/2007 по делу N А53-10012/2006-С4-11 Суды не исследовали и не оценили все представленные в материалы дела доказательства, не указали мотивы, по которым не приняли доказательства ответчика, не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, поэтому судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 10 мая 2007 года Дело N Ф08-2092/2007“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей от истца - общества с ограниченной ответственностью “Тройка“, ответчиков: представителя от администрации г. Волгодонска, представителя от комитета по управлению имуществом г. Волгодонска, в отсутствие третьих лиц: Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, федерального государственного учреждения “Земельная кадастровая палата по Ростовской области“, Главного управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Волгодонска на решение от 29.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 12.02.2007 Арбитражного
суда Ростовской области по делу N А53-10012/2006-С4-11, установил следующее.

ООО “Тройка“ (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Волгодонска (далее - администрация), комитету по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 0,2095 га, кадастровый номер 61:48:04 02 07:0039, расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 21а, по цене 252687 рублей 16 копеек и земельного участка общей площадью 0,2985 га, кадастровый номер 61:48:04 02 07:0024, расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 21а, по цене 360033 рубля 98 копеек. В обоснование иска общество указало, что на земельных участках расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Определением от 12.07.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области (далее - управление), федеральное государственное учреждение “Земельная кадастровая палата по Ростовской области“ (далее - учреждение), Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрационная служба).

Администрация обратилась к обществу со встречным иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 21а, и признании недействительными внесенных в Единый государственный реестр записей: от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-352, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-353, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-354, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-355, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-356, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-357, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-358, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-359, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-360, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-361, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-362, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-363, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-364, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-365,
от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-366, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-367, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-368, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-369, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-384, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-392, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-370, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-372, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-374, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-376, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-378, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-380, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-382, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-384, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-386, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-388, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-390, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-392, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-394, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-371, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-373, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-375, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-377, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-379, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-381, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-383, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-385, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-387, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-389, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-391, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-393, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-395, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-15, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-16, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-17, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-18, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-19, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-20, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-21, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-22, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-23.

Определением от 25.07.2006 суд принял встречное исковое заявление администрации для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Решением от 29.11.2006 с учетом определения от 02.02.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.02.2007, исковые требования удовлетворены. Суд обязал администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 0,2095 га, кадастровый номер 61:48:04 02 07:0039, расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 21а, по цене 252687 рублей 16 копеек и договор купли-продажи земельного участка общей площадью 0,2985 га, кадастровый номер 61:48:04 02 07:0024, расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 21а,
по цене 360033 рубля 98 копеек. В удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество является собственником объектов недвижимости и в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приватизацию земельных участков. Доказательства принадлежности спорных участков к землям общего пользования отсутствуют. Поскольку заключением экспертизы мини-магазины признаны объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано на основании постановлений главы администрации о введении их в эксплуатацию, то не имеется оснований для признания недействительным зарегистрированного права собственности.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции. В обоснование жалобы заявитель указывает следующее:

- земельные участки расположены за красной линией застройки на торговой площади, относящейся к землям общего пользования, и не подлежат приватизации в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“;

- суд не оценил кадастровые планы земельных участков, выписку из пояснительной записки проекта детальной планировки центральной части г. Волгодонска от 01.12.2005 N 4.1-1/717, заключение комитета по земельным ресурсам г. Волгодонска от 27.09.2000 N 566, заключение Межрайонного отдела N 19 по г. Волгодонску, Волгодонскому и Цемлянскому районам Управления Роснедвижимости по Ростовской области от 03.10.2006 N 408, согласно которым земельные участки расположены на торговой площади, относящейся к землям общего пользования;

- суд не оценил заключение судебного эксперта от 03.03.2003 N 6226, подтверждающего, что мини-магазины, возведенные обществом, не являются объектами недвижимости, не принял во внимание отсутствие разрешения на строительство, отвода земельного участка под строительство.

Управление в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты отменить, считая, что
спорные земельные участки расположены на торговой площади, относящейся к землям общего пользования, в связи с чем не подлежат приватизации.

Общество в отзыве просит судебные акты оставить без изменения и указывает, что построенные им магазины в установленном порядке введены в эксплуатацию, зарегистрированы как объекты недвижимости, поэтому оно имеет право на приватизацию земельных участков в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Управление заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представители администрации, комитета и общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 31.01.2001 N 54. По условиям договора арендодатель передает арендатору земельный участок с кадастровым номером 61:48:040207:04 02 35, расположенный в микрорайоне В-3 по пр. Строителей в г. Волгодонске, общей площадью 1,0883 га, в том числе 0,1601 га - под размещение мини-магазинов, 0,1297 га - под размещение стоянки индивидуального автотранспорта, 0,7985 га - территория производственного назначения. Дополнительным соглашением от 16.04.2003 N 1517 стороны уточнили порядок использования земельного участка и определили, что участок площадью 0,1297 га отводится под стоянку индивидуального автотранспорта, площадью 0,0045 га - под торговый павильон “Цветы“, 0,0038 га - под торговые палатки “Книги“, 0,0040 га - под торговые палатки “Цветы“, 0,0889 га - под мини-магазины, 0,012 га - под павильон “Гриль“, 0,8562 га - зона благоустройства (т. 1, л.д. 7-11). В дальнейшем земельный участок
разделен путем выделения из него в том числе спорных земельных участков (площадью 0,2095 га - кадастровый номер 61:48:04 02 07:0039 и площадью 0,2985 га - кадастровый номер 61:48:04 02 07:0024).

На указанных участках расположены мини-магазины и цветочный павильон общества. Объекты введены в эксплуатацию постановлениями главы г. Волгодонска от 18.08.98 N 944.3 “О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченного строительством цветочного павильона на площади “Торговый центр“, от 14.06.2002 N 769 “О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченных строительством мини-магазинов по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, д. 21а“, от 20.08.2002 N 1208а “О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченных строительством мини-магазинов по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, д. 21а“. Право собственности на мини-магазины зарегистрировано за обществом.

1 февраля 2006 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность земельных участков кадастровые номера 61:48:04 02 07:0039 и 61:48:04 02 07:0024 (т. 1, л.д. 6, 19).

Отказ администрации от заключения договоров купли-продажи послужил основанием обращения общества в арбитражный суд.

Считая, что объекты являются самовольными строениями и право собственности зарегистрировано с нарушением действующего законодательства, администрация обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности и признании недействительными внесенные записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункты 12 и 13 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а
не пункты 12 и 13 части 2 статьи 270 данного Кодекса.

Суды, удовлетворяя требования общества, указали, что принадлежащие истцу на праве собственности мини-магазины являются объектами недвижимости, факт принадлежности земельных участков к землям общего пользования материалами дела не подтвержден. При этом суды в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170, пунктов 12 и 13 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указали мотивы, по которым не приняли следующие доказательства, представленные администрацией:

- заключение судебной экспертизы от 03.03.2003 N 6226, проведенной государственным учреждением “Южный региональный центр судебной экспертизы“, согласно которой объекты, введенные в эксплуатацию как законченные строительством мини-магазины, расположенные по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 21а, не являются объектами недвижимости (т. 2, л.д. 29-31);

- заключение Межрайонного отдела N 19 по г. Волгодонску, Волгодонскому и Цимлянскому районам Управления Роснедвижимости по Ростовской области от 03.10.2006 N 408 о том, что спорные земельные участки являются землями общего пользования и охранных зон инженерных коммуникаций (т. 3, л.д. 39);

- нахождение мини-магазинов на торговой площади, в том числе за красной линией застройки.

Согласно статье 262 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесение участка к землям общего пользования позволяет гражданам свободно, без каких-либо разрешений находиться на земельном участке и использовать имеющиеся на нем природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Обязательными условиями признания участка землей общего пользования являются общедоступность земельного участка и нахождение его в государственной или муниципальной собственности. Судам следовало оценить довод администрации о том, что мини-магазины расположены на торговой площади в торгово-бытовой зоне, в которой размещен общегородской торговый центр: специализированные
магазины, предприятия бытового обслуживания, общественного питания, кинотеатр, гостиница, ресторан; а также выяснить, что из себя представляет торговая площадь, для каких целей выделялся земельный участок обществу, не являются ли мини-магазины частью торгового комплекса.

При таких обстоятельствах вывод судов о возможности приватизации земельных участков (кадастровые номера 61:48:04 02 07:0039 и 61:48:04 02 07:0024) является преждевременным.

Поскольку суды не исследовали и не оценили все представленные в материалы дела доказательства, не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, то решение и постановление апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении суду следует оценить доводы администрации со ссылкой на заключение судебной экспертизы от 03.03.2003 N 6226 о том, что мини-магазины не являются объектами недвижимости, при необходимости рассмотреть вопрос о целесообразности назначения дополнительной или повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценить доводы администрации о том, что спорные земельные участки расположены в торгово-бытовой зоне, в которой размещен общегородской торговый центр, частью которого являются мини-магазины общества.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 12.02.2007 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-10012/2006-С4-11 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Отменить приостановление исполнения судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.