Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2007 N Ф04-8252/2007(40570-А03-13) по делу N А03-12667/2006-25 В связи с признанием договора аренды помещений незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации интересы арендатора не могли быть нарушены передачей спорных помещений в доверительное управление.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 декабря 2007 г. N Ф04-8252/2007(40570-А03-13)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью (ООО) “Электрон“ на решение от 13.06.2007 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2007 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-12667/2006-25,

установил:

ООО “Электрон“ обратилось с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - Комитет) о признании договора доверительного управления имуществом N 31 от 14.05.2005, заключенного между Комитетом и закрытым акционерным обществом “Барнаульская управляющая компания“ незаключенным в части передачи в доверительное управление площади в размере 1484,9 кв. м в здании по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 6.
Просило признать недействительной регистрацию передачи по указанному договору в доверительное управление имуществом площади в размере 1642 кв. м. Заявило требование о регистрации договора аренды нежилого помещения N 315/Ц от 09.12.2004, подписанного Комитетом, ООО “Электрон“ и Муниципальным унитарным предприятием (МУП) “Южком“, в редакции соглашения от 08.01.2005.

В порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству Комитета суд привлек к участию в деле в качестве ответчиков администрацию г. Барнаула и закрытое акционерное общество (ЗАО) “Барнаульская управляющая компания“.

В качестве третьих лиц по указанному иску в деле участвовали МУП “Производственный жилищно-эксплуатационный трест“ Центрального района г. Барнаула и МУП “Южком“.

Требования мотивированы тем, что арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды N 315/Ц от 09.12.2004 в редакции соглашения от 08.01.2005.

Истец полагает, что договор доверительного управления является незаключенным в части передачи в управление 1484,9 кв. м площади нежилых помещений, расположенных в здании по ул. пр. Ленина, 6, ввиду того, что спорное имущество не передавалось доверительному управляющему. Фактически истец владеет и пользуется им до настоящего времени, ежемесячно перечисляя в установленном порядке арендную плату. Исходя из этого, отсутствуют правовые основания для государственной регистрации передачи площади в размере 1642 кв. м по пр. Ленина, 6 в г. Барнауле по договору доверительного управления. Являясь арендатором спорного помещения, у истца возникло право пользования им. Следовательно, Комитет не вправе был заключать договор доверительного управления на переданное в аренду помещение.

По мнению истца, согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к договору доверительного управления N 11 от 14.12.2006, которыми спорные помещения были исключены из перечня переданного в доверительное управление имущества, являются недействительными, поскольку
ответчик не обладает компетенцией по определению порядка управления и распоряжения спорным имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Комитет обратился со встречным иском к ООО “Электрон“ об обязании освободить нежилое помещение в здании магазина лит. АА1А3, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 6/Ползунова, 25, и передать его Комитету.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Комитет уточнил исковые требования. Просил суд обязать ООО “Электрон“ освободить нежилые помещения общей площадью 591,4 кв. м, расположенные на 1 этаже в здании магазина лит. АА1АЗ N 22:63:000000:0000:412/225 А+:1002/А+ кадастровый) по адресу: ул. пр. Ленина, 6/Ползунова, 25, передав его по акту приема-передачи Комитету.

В обоснование встречного требования истец сослался на отсутствие у ООО “Электрон“ законных оснований пользования указанными помещениями, являющимися муниципальной собственностью. По мнению Комитета, поскольку договор аренды спорных помещений в нарушение требований части 2 статьи 609 Гражданского кодекса не зарегистрирован в установленном законом порядке, он является незаключенным.

Решением от 13.06.2007, оставленным без изменения постановлением от 31.08.2007, по первоначальному иску ООО “Электрон“ отказано.

В обоснование отказа в иске, суд сослался на то, что в связи с отсутствием регистрации договора аренды, он является незаключенным. Следовательно, права и интересы истца не могли быть нарушены договором доверительного управления от 14.05.2005 N 31, так как истец не имел каких-либо прав на спорные помещения.

По требованиям зарегистрировать договор аренды нежилого помещения N 315/Ц от 09.12.2004, подписанный Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, МУП “ПЖЭТ“ Центрального района г. Барнаула и ООО “Электрон“ в редакции соглашения от 08.01.2005 суд производство по делу прекратил. Сослался на вступивший в законную силу судебный акт - постановление от 05.06.2006 Арбитражного суда Алтайского
края по делу А03-17353/05-38, принятое по спору между теми же лицами, по тому же предмету и основанию. Удовлетворил встречный иск Комитета. Обязал ООО “Электрон“ освободить помещения в здании магазина лит. АА1АЗ N 22:63:000000:0000:412/225 А+:1002/А+ (кадастровый) по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 6/Ползунова, 25, расположенные на 1 этаже, общей площадью 591,4 кв. м, передав его по акту приема-передачи Комитету.

С принятыми судебными актами не согласно ООО “Электрон“.

В жалобе заявитель настаивает на том, что Комитет не обладает компетенцией по определению порядка управления и распоряжения спорным имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Согласно статьи 1014 Гражданского кодекса, статьи 41 Устава муниципального образования городского округа - г. Барнаул данное право предоставлено исключительно Барнаульской городской Думе. Городская Дума определила порядок передачи муниципального имущества в доверительное управление, которое осуществляется по постановлению главы администрации города. Постановление главы администрации города относительно передачи в доверительное управление спорного имущества по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 6/Ползунова, 25 ответчиком в материалы дела не представлено.

Ссылается на отсутствие решения Малого Совета Барнаульского городского Совета народных депутатов “О составе муниципальной собственности“ от 15.06.1993 N 163, которое является правовым основанием регистрации права Комитета на спорное помещение. Суд оставил без внимания ходатайство истца об истребовании указанного документа. При таких условиях, Комитет, по мнению заявителя, не подтвердил своего права на спорное имущество.

Кроме того, обращаясь со встречным иском, Комитет истребует у ООО “Электрон“ имущество, которое по акту приема-передачи ООО “Электрон“ не передавалось.

Просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Изучив обстоятельства дела и рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 09.12.2004
между Комитетом (арендодатель) и ООО “Электрон“ (арендатор), при участии балансодержателя имущества МУП “ПЖЭТ“ Центрального района г. Барнаула, заключен договор аренды N 315/Ц.

По условиям договора арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 1254,4 кв. м и 230,5 кв. м мест общего пользования, в здании, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. пр. Ленина, 6.

Срок действия договора установлен сторонами до 11.11.2009.

Балансодержателем МУП “ПЖЭТ“ Центрального района г. Барнаула по акту приема-передачи от 12.11.2004 истцу были переданы помещения на первом и втором этажах части здания, расположенного по ул. Толстого, 24.

Соглашением от 10.12.2004 к договору аренды стороны уточнили, что арендуемые площади, в том числе места общего пользования, расположены: 654,5 кв. м - по пр. Ленина, 6, и 830,4 кв. м по ул. Толстого, 24.

Соглашением от 08.01.2005 к договору аренды предусмотрена смена балансодержателя на МУП “Южком“ Центрального района г. Барнаула и изменение номера договора аренды с N 315/Ц на N 315/Ю.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 609 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды истец принял на себя обязанность в трехмесячный срок с момента подписания настоящего договора (до 10.03.2005) за свой счет, и по своей инициативе совместно с Комитетом и балансодержателем, зарегистрировать договор и право аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Алтайского края.

В установленный срок договор аренды не прошел государственную регистрацию.
Фактически истец продолжал пользоваться переданными ему помещениями и вносить предусмотренные договором арендные платежи.

Поскольку срок действия договора аренды N 315/Ц от 09.12.2004 в редакции соглашения от 08.01.2005 более одного года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о незаключенности названного договора.

Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей.

Оспариваемый ООО “Электрон“ договор доверительного управления имуществом N 31 заключен 14.05.2005, после наступления срока, установленного сторонами для регистрации договора аренды нежилого помещения N 315/Ц от 09.12.2004. Поэтому суд правомерно пришел к выводу, что интересы ООО “Электрон“ не могли быть нарушены передачей в доверительное управление ЗАО “Барнаульская управляющая компания“ спорных помещений по договору доверительного управления, так как ООО “Электрон“ пользовалось спорным помещением без законных оснований и не имело каких-либо прав на переданное в доверительное управление имущество.

Ссылка заявителя на отсутствие подтверждения имущественных прав Комитета на нежилое помещение в здании магазина лит. АА1А3, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 6/Ползунова, 25, не может быть принята во внимание.

При рассмотрении дела судом дана оценка полномочиям Комитета. В качестве подтверждения имущественных прав в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2005. В соответствии с ним муниципальное образование городской округ - город Барнаул Алтайского края является собственником нежилого помещения магазина лит. АА1АЗ, общей площадью 1642 кв. м, кадастровый номер: 22:63:000000:0000:412/225 А+:1002/А+, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Ленина, 6/Ползунова, 25.

Основанием возникновения права явилось решение Малого Совета Барнаульского городского Совета народных депутатов “О составе муниципальной собственности“ от 15.06.1993 N 163. Указанному документу
судом дана надлежащая правовая оценка. В установленном законом порядке право не оспорено, основание его возникновения не признано недействительным.

Кроме того, не подтверждается документально довод ООО “Электрон“ о том, что обществу не передавалось имущество, которое требует истец по встречному иску, ввиду различия адреса его местонахождения.

Судом первой инстанции установлено, что здание, где находится спорное имущество, исходя из данных технического паспорта, адресных справок на здание, фактически расположено на пересечении трех улиц - пр. Ленина, N 6/Ползунова, N 25/ул. Л.Толстого, N 24. Ответчиком заняты и используются помещения, расположенные как в части здания, выходящей на пр. Ленина, так и в части, расположенной по ул. Л.Толстого. Иного ООО “Электрон“ не подтвердило. Поэтому ссылка в акте приема-передачи лишь на ул. Л.Толстого, N 24 не влияет на правильный вывод суда относительно местонахождения истребуемого имущества и его использовании ООО “Электрон“.

При таких обстоятельствах суд выяснил все обстоятельства дела, дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. В связи с этим оснований для отмены судебных актов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 13.06.2007 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2007 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-12667/2006-25 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.