Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2007 N Ф04-6646/2007(40568-А27-8) по делу N А27-1469/2007-1 При отсутствии государственной регистрации права хозяйственного ведения на спорные помещения предприятие не имеет право на заключение договора аренды спорного помещения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 декабря 2007 г. N Ф04-6646/2007(40568-А27-8)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия “Баланс“ на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.06.2007 (резолютивная часть объявлена 28.05.2007) по делу N А27-1469/2007-1 по иску Федерального государственного унитарного предприятия “Баланс“ г. Кемерово к предпринимателю Ф.И.О. зарегистрированной в качестве предпринимателя в г. Топки Кемеровской области, при участии третьего лица - Территориального Управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области, о взыскании долга, пени и выселении ответчика из занимаемого помещения,

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) “Баланс“ обратилось в Арбитражный суд
Кемеровской области с иском к предпринимателю Ф.И.О. о выселении ответчицы из занимаемого ею помещения, взыскании 21408,12 руб. долга по арендной плате за период с 21.12.2002 по 31.12.2006, 64688,32 руб. пени за просрочку арендных платежей и 38764,21 руб. долга по плате за содержание объекта в период с 01.04.2006 по 31.01.2007. Всего к взысканию заявлена сумма 124860,65 руб., которая до принятия судебного решения истцом увеличена в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 150783,50 руб.

Исковые требования мотивированы условиями заключенного сторонами договора аренды N 292-Ф/04 от 29.12.2004 и статьями 8, 11, 294, 295, 299, 307, 310, 330, 606, 608 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третьим лицом к участию в деле привлечено Территориальное Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области (далее ТУ ФАУФИ).

Предприниматель Горлова Л.И. против заявленных требований возражала и ссылалась на следующие обстоятельства.

Не совершив государственной регистрации права хозяйственного ведения до момента заключения договора аренды с арендатором (предпринимателем Горловой), истец не приобрел вещных прав на распоряжение спорным недвижимым имуществом, а следовательно, и не имел права заключать договор аренды с ответчицей. В связи с этим считала договор аренды ничтожной сделкой.

В то же время ответчица ссылалась на незаключенность сделки по аренде, поскольку в течение года арендатор спорного нежилого помещения не имела возможности из-за отсутствия необходимой технической документации произвести государственную регистрацию договора аренды.

Что касается предъявленной истцом к взысканию суммы платежей за содержание объекта, то ответчица эти требования считала неправомерными по тем основаниям, что пункт 3.5 договора аренды, положенный в обоснование данного требования, не конкретизирует предмет оказываемых истцом услуг и экономически не обосновывает
стоимость платы за эти услуги. Получение от истца услуг по внутреннему и внешнему содержанию арендуемого помещения, уборке примыкающей к магазину территории и коммунальных услуг отрицала.

В связи с этим, указывала на отсутствие у истца права на предъявление данного иска о взыскании денежных сумм и выселении ответчицы из занимаемого помещения.

Решением от 04.06.2007 Арбитражный суд Кемеровской области в иске отказал.

За проверкой законности и обоснованности решения истец в суд апелляционной инстанции не обращался.

В настоящей кассационной жалобе ФГУП “Баланс“ предлагает решение арбитражного суда отменить в части отказа во взыскании денежных сумм и исковые требования удовлетворить. Решение арбитражного суда в части отказа в выселении ответчицы из занимаемого помещения истцом не обжалуется.

Истец оспаривает правомерность выводов арбитражного суда о том, что ФГУП “Баланс“ не приобрело вещных прав на распоряжение спорным недвижимым имуществом. Оспаривает выводы арбитражного суда о прекращении действия договора аренды к моменту, когда истец произвел государственную регистрацию права хозяйственного ведения (2006 год), полагает, что в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации срок аренды по договору N 292-Ф/04 был продлен на неопределенное время.

Полагает, что поскольку арендодателем по названному договору аренды выступало ТУ Минимущества РФ по Кемеровской области (ныне ТУ ФАУФИ), то данный договор нельзя признать ничтожным по основаниям, на которые ссылался ответчик и указал арбитражный суд.

Полагает, что последующая регистрация права хозяйственного ведения ФГУП “Баланс“ на переданный ему объект недвижимости позволяет истцу на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать исполнения обязательств по спорному договору аренды.

Законность решения арбитражного суда первой инстанции проверена судом кассационной инстанции в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения суда не имеется, поскольку выводы арбитражного суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчицы заявленных истцом денежных сумм правильны и надлежащим образом мотивированы. В то же время следует отметить, что доводы кассационной жалобы повторяют доводы, содержащиеся в исковом заявлении и ответе истца на отзыв ответчицы, которым суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, и как считает суд кассационной инстанции, фактически доводы кассатора направлены на переоценку выводов арбитражного суда.

Как установлено арбитражным судом, по распоряжению Минимущества РФ N 1285-р от 15.05.2001 нежилое встроенно-пристроенное помещение по улице Красная горка, 13 г. Топки, как объект, являющийся собственностью Российской Федерации, передан ФГУП “Баланс“ на праве хозяйственного ведения по акту приема-передачи от 15.05.2001 N 26/32.

В распоряжении N 1285-р Минимущество России обязало ФГУП “Баланс“ обеспечить государственную регистрацию переданного ему в хозяйственное ведение объекта.

Как видно из материалов дела государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект по ул. Красная горка, 13 г. Топки произведена истцом 21.07.2006 за номером 42 АВ N 320178.

Между тем, 29.12.2004 между ФГУП “Баланс“ (арендодатель), ТУ Минимущества РФ по Кемеровской области и предпринимателем Горловой Л.И. (арендатор) был заключен договор аренды N 292-Ф/04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объект недвижимости, расположенный в г. Топки по ул. Красная горка, 13, общей площадью 52,3 кв. м сроком до 30.12.2004, причем предусмотренные настоящим договором условия применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 31.12.2002 (п. 1.1, 5.1). Договор содержал условие о возможности продления арендных отношений по взаимному волеизъявлению арендатора и арендодателя, оформленного в
письменном виде (п. 5.3).

По условиям договора заключенная сторонами сделка подлежала обязательной регистрации и учету в ТУ Минимущества РФ по Кемеровской области (п. 1.5).

Кроме того, по условиям договора аренды арендатор обязан был ежемесячно вносить арендные платежи, задолженность по которым по расчетам арендодателя с 2002 года по 31.12.2006 составила сумму 21660,73 руб. и в части платы за содержание объекта с 01.04.2006 по 19.04.2007 задолженность арендатора перед арендодателем составила сумму 56034,20 руб. В соответствии с условиями п. 4.2. договора аренды на суммы задолженности истец начислил пени за просрочку платежей в период с 11.03.2005 по 30.03.2007 в общей сумме 73088,57 руб.

При этом истец исходил из того, что в силу положений статей 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от государственной регистрации права хозяйственного ведения, такое право возникло у истца с момента передачи ему в хозяйственное ведение имущества. Что касается срока действия договора аренды N 292-Ф/04, то, по мнению истца, на основании пункта 5.6 договора срок его действия продлен на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 ГК РФ) вплоть до момента, когда арендодатель направил арендатору (27.06.2006) уведомление об отказе от договора аренды N 292-Ф/04.

Рассматривая доводы истца и возражения ответчицы, арбитражный суд указал на ошибочность позиции ФГУ “Баланс“, с чем суд кассационной инстанции соглашается.

В соответствии с правилами статей 131, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит, наряду с другими вещными правами на недвижимое имущество, и право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, переданное собственником унитарному предприятию; право хозяйственного ведения в отношении такого имущества возникает у предприятия с момента передачи ему имущества, если иное не установлено законом, иными
правовыми актами или решением собственника.

Законом, а именно статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено иное, в частности, что подлежащие государственной регистрации права возникают с момента их государственной регистрации.

В силу названных положений закона арбитражный суд правомерно указал, что в отношении недвижимого имущества, переданного в хозяйственное ведение унитарному предприятию, право хозяйственного ведения в отношении такого имущества у такого предприятия возникает не с момента передачи ему имущества, а с момента, когда была произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество.

Истец свое право в отношении переданного ему в 2001 году в хозяйственное ведение имущества зарегистрировал только в 2006 году, следовательно, на момент заключения с ответчицей в 2004 году (2002 г.) сделки по аренде этого имущества ФГУП “Баланс“ не обладало правом хозяйственного ведения на объект аренды и не могло выступать арендодателем в такой сделке, что противоречило бы статьям 294, 295, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим, совершенную между истцом и ответчиком сделку по аренде арбитражный суд правомерно признал ничтожной в соответствии со статьями 166 - 168 ГК РФ.

По основаниям, на которые ссылался истец в настоящем иске, не могли быть удовлетворены заявленные денежные требования, на что арбитражный суд также правомерно указал в решении от 04.06.2007.

Что касается доводов кассационной жалобы, касающихся срока действия договора аренды, то в случае признания совершенной сторонами сделки недействительной (ничтожной), названный довод истца правового значения не имеет, поскольку не может оцениваться условие договора, который изначально является недействительным и не влечет каких-либо правовых последствий для участников порочной сделки.

Таким образом, доводы кассационной жалобы о незаконности принятого по делу решения не нашли своего подтверждения
в материалах настоящего дела.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.06.2007 по делу N А27-1469/2007-1 Арбитражного суда Кемеровской области оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.