Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2007 по делу N А29-5006/2005-2э Дело о признании недействительными договоров о совместной деятельности и применении последствий недействительности ничтожной сделки направлено на новое рассмотрение для выяснения вопроса, имеются ли в составе приобретенных предпринимателем помещений помещения, не относящиеся к общему имуществу, и могут ли они являться самостоятельным объектом купли-продажи.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 10 мая 2007 года Дело N А29-5006/2005-2э“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Князевой Г.А., судей Апряткиной Г.С., Шишкиной Е.Н., при участии представителей от истца: Дергачева А.Л. (доверенность от 30.05.2006), от ответчика: Кириллова С.А. (доверенность от 25.01.2007), рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - товарищества собственников жилья “Бабушкина, 31“ на решение от 12.10.2006 Арбитражного суда Республики Коми и на постановление от 13.02.2007 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А29-5006/2005-2э, принятые судьями Маклаковой С.В., Губиной Л.В., Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е., по иску товарищества собственников жилья “Бабушкина, 31“ к обществу с ограниченной
ответственностью “Проспект“ и предпринимателю Ф.И.О. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки и

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья “Бабушкина, 31“ (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью “Проспект“ (далее - ООО “Проспект“, Общество) и индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - Предприниматель) о признании недействительными заключенных между ответчиками договоров от 03.06.2002 о совместной деятельности по строительству жилья и приемопередаточного акта от 20.12.2002, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Основываясь на правилах статей 167, 168, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец в обоснование заявленных требований указывает на отсутствие правомочий у ООО “Проспект“ распоряжаться общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Решением от 30.12.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.03.2006, в удовлетворении исковых требований отказано. Руководствуясь нормами статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не признал истца заинтересованным лицом для защиты нарушенного права участников общей долевой собственности. Материалами дела не подтверждено, что домовладельцы наделили ТСЖ правом представлять их имущественные интересы.

Постановлением от 12.07.2006 Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение для исследования обстоятельств, имеющих значения для настоящего спора.

Решением от 12.10.2006, оставленным без изменения постановлением от 13.02.2007 Второго арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. Помещения, переданные Панкратову А.Г., расположены не в подвальных помещениях, а в цокольном этаже жилого дома. Объекты, относящиеся к общему имуществу, Панкратову А.Г. не переданы. Истец не представил доказательств того, что в результате
отчуждения спорных объектов, у ответчика отсутствует доступ в помещения насосной, электрощитовой и общедомового теплового узла.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ТСЖ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми и постановление Второго арбитражного апелляционного суда в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Оспариваемые сделки являются недействительными, поскольку их предметами стали подсобные (вспомогательные) помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, и, следовательно, являющиеся общим имуществом.

Самостоятельное использование спорных помещений невозможно, поскольку доступ в насосную и электрощитовую, а также в общедомовой тепловой узел возможен только через коридоры (помещение N 5, блок “Б“, и помещение N 1, блок “В“, соответственно), которые отчуждены Предпринимателю.

По мнению заявителя жалобы, суд неправильно оценил представленные в дело доказательства и пришел к необоснованному выводу о том, что спорные помещения расположены на цокольном этаже, а не в подвале.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика отклонил аргументы заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Предприниматель не обеспечил явку представителей в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей истца и ответчика, кассационная инстанция нашла обжалуемые акты подлежащими отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, Общество и Предприниматель заключили договоры
от 03.06.2002 о совместной деятельности по строительству жилого дома, расположенного по адресу: город Сыктывкар, улица Первомайская-Бабушкина.

В соответствии с условиями заключенных договоров Панкратов А.Г. обязался до 20.06.2002 внести в кассу и перечислить на расчетный счет ООО “Проспект“ денежные средства в размере 40000 рублей и 68000 рублей соответственно, а ООО “Проспект“ по окончании строительства и приемки объекта государственной комиссией обязалось передать Панкратову А.Г. оплаченные нежилые помещения площадью 96 квадратных метров и 142 квадратных метра в блоках “Б“ и “В“ цокольного этажа здания.

После подписания акта приемки законченного строительством объекта нежилое помещение XIII общей площадью 141,9 квадратного метра и нежилое помещение XIV общей площадью 96,3 квадратного метра, находящиеся в цокольном этаже в доме N 31 по улице Бабушкина в городе Сыктывкаре, переданы по актам приема-передачи Предпринимателю. Помещения включают в себя: в блоке “Б“ - подсобные помещения, кладовую уборочного инвентаря, общедомовую насосную для подачи холодной воды, общедомовую электрощитовую; в блоке “В“ - помещения общедомового теплового узла, подсобные помещения, коридор. В помещениях проходят системы отопления, холодного и горячего водоснабжения с установленной в них запорной арматурой, предназначенной для отключения воды, а также общедомовая канализация. Предприниматель на основании договоров от 03.06.2002 зарегистрировал право собственности на данные помещения.

Посчитав, что указанные помещения относятся к общему имуществу жилого дома, ТСЖ обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи
36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок.

Стороны не спорят о том, что насосная, электрощитовая и тепловой пункт относятся к общему имуществу, предназначенному для обслуживания всего дома. Однако доступ в эти помещения возможен только через помещения, принадлежащие Панкратову А.Г., поскольку все двери выходят в один коридор. Коридоры в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся к общему имуществу собственников жилого дома и не могут находиться в собственности отдельных лиц.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Предприниматель приобрел нежилые помещения с указанием общей площади без конкретизации функционального назначения помещений.

При сравнении наименований помещений в проектной документации и техническом паспорте на приобретенное имущества видно, что они не совпадают. Таким образом, суд не выяснил, имеются ли в составе приобретенных Предпринимателем помещений помещения, не относящиеся к общему имуществу и могут ли они являться самостоятельным объектом купли-продажи при указанных условиях с
учетом требований статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует выяснить, какое имущество из приобретенного Предпринимателем относится к общему имуществу собственников жилого дома, имеются ли объекты, не относящиеся в общему имуществу и могут ли они быть самостоятельным предметом сделки, возможен ли свободный доступ к запорной арматуре в целях проведения профилактических работ и устранения аварийных ситуаций, и с учетом этого разрешить спор по существу, приняв во внимание функциональное назначение имущества, а не его месторасположение (цокольный этаж).

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.10.2006 Арбитражного суда Республики Коми и постановление от 13.02.2007 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А29-5006/2005-2э отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Республики Коми в ином составе судей.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

КНЯЗЕВА Г.А.

Судьи

АПРЯТКИНА Г.С.

ШИШКИНА Е.Н.