Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2007 по делу N А43-30914/2006-17-579 Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 4 мая 2007 года Дело N А43-30914/2006-17-579“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю., при участии представителей от истца: Гуляевой С.П., доверенность от 02.05.2007, от ответчика: Котиной О.В., доверенность от 06.02.2007 N 23-03/2177, Фоминой Н.А., доверенность от 10.01.2007 N 13-03/155, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода на решение от 02.02.2007 по делу N А43-30914/2006-17-579 Арбитражного суда Нижегородской области, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к Комитету по управлению городским
имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода о расторжении договора и взыскании убытков, третьи лица - департамент финансов и налоговой политики администрации города Нижнего Новгорода, муниципальное унитарное предприятие “Дирекция единого заказчика“ Нижегородского района Нижнего Новгорода, и

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Нижегородской области обратился индивидуальный предприниматель Захаров Алексей Евгеньевич с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о расторжении договора аренды от 05.04.2006 N 5/2907 и взыскании убытков в сумме 13464 рублей 61 копейки.

Исковые требования основаны на статьях 15, 393, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Комитет передал предпринимателю имущество в состоянии, не позволяющем использовать его по целевому назначению (для организации торговли).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены департамент финансов и налоговой политики администрации Нижнего Новгорода и муниципальное унитарное предприятие “Дирекция единого заказчика“ Нижегородского района Нижнего Новгорода.

Решением от 02.02.2007 иск удовлетворен частично: договор аренды от 05.04.2006 N 5/2907 расторгнут на основании статей 611, 612 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одновременно суд взыскал с муниципального образования Нижний Новгород (за счет казны) 7500 рублей убытков (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Взыскание убытков мотивировано тем, что Комитет при передаче имущества в аренду не предупредил предпринимателя Захарова А.Е. об отнесении предмета аренды к объектам гражданской обороны, что исключает возможность реконструкции недвижимости и, как следствие этого, невозможность использовать арендованное помещение по целевому назначению.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с
кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Основной довод жалобы состоит в том, что суд ошибочно применил статьи 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению, поскольку обязанность возместить убытки связана с ненадлежащим исполнением обязательств. Комитет передал арендатору недвижимое имущество, поименованное в договоре аренды, то есть надлежащим образом исполнил свои обязательства по сделке. Невозможность использования предмета договора для организации торговли могла быть выявлена арендатором при получении имущества (при условии знания им норм противопожарной безопасности), а потому арендодатель не может нести ответственность за недостатки недвижимости.

Заявитель жалобы также настаивает на неправильном применении судом статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункта 2), предусматривающей обязанность суда оставить исковое заявление без рассмотрения, если будет установлено, что истец не соблюдал досудебный порядок урегулирования спора. Перед подачей иска предприниматель Захаров А.Е. не направил Комитету предложение о расторжении договора аренды и не дождался ответа на письмо от 09.10.2006, в связи с чем досудебный порядок урегулирования спора не может считаться соблюденным.

Департамент финансов и налоговой политики администрации Нижнего Новгорода и муниципальное унитарное предприятие “Дирекция единого заказчика“ Нижегородского района Нижнего Новгорода, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов
и установлено судом, в газете “Курс“ за ноябрь 2005 года (N 44) опубликовано информационное сообщение о том, что 08.12.2005 городская комиссия по использованию помещений муниципального нежилого фонда будет рассматривать заявки на предоставление в аренду свободных муниципальных нежилых помещений на конкурсной основе.

Индивидуальный предприниматель Захаров А.Е. обратился в Комитет с письмом от 09.12.2005, в котором просит предоставить в аренду для размещения магазина нежилое помещение N 5 общей площадью 107,4 квадратного метра, расположенное в здании по адресу: Нижний Новгород, улица Ванеева, 1а (литер А).

По итогам прошедшего конкурса Комитет и Захаров А.Е. подписали договор от 05.04.2006 N 5/2907, согласно которому в пользование последнему должно быть передано упомянутое нежилое помещение для размещения в нем магазина.

В подпункте 3.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а в пункте 5.3.2 ответственность за использование помещения не по целевому назначению (штраф в размере полугодовой суммы арендной платы).

Срок действия соглашения установлен сторонами с 06.04.2006 по 05.04.2009.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 05.04.2006.

Договор аренды зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 19.06.2006.

При осуществлении контроля за соблюдением правил противопожарной безопасности сотрудник ОГПН Нижегородского района Ширин В.Н. составил акт от 25.04.2006 N 450 и выдал предписание от 26.04.2006 N 427, в которых указано на необходимость переоборудования названного помещения для ведения в нем торговли (оборудования дополнительных окон и пожарного выхода, установки пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре, изменения высоты путей эвакуации (увеличение высоты до 2 метров) и т.д.).

Позднее в отношении предпринимателя Захарова А.Е. составлен протокол о совершении административного правонарушения, предусмотренного пунктом 1 статьи 20.4 Кодекса Российской
Федерации об административных правонарушениях.

Составление данных документов послужило поводом для обращения Захарова А.Е. в Комитет с предложением оформить инвестиционный контракт, в соответствии с которым арендатор провел бы реконструкцию арендованного помещения.

В ответ на это обращение Комитет сообщил арендатору о невозможности реконструкции недвижимости в связи с ее отнесением к объектам гражданской обороны.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи искового заявления о расторжении договора аренды и взыскании убытков.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В рассматриваемом случае Комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению (штраф), в результате чего у предпринимателя Захарова А.Е. возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.

Материалами дела подтверждено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей, не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции помещения, то есть, как справедливо указал суд первой инстанции, имеются неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору Захарову А.Е. пользоваться арендованной недвижимостью.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Материалами дела подтверждено и
ответчиком не оспаривается, что при заключении спорной сделки предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. Невозможность такого использования недвижимости свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке. В результате этого Захаров А.Е. вправе требовать от Комитета как досрочного расторжения договора аренды, так и взыскания убытков.

Ссылка заявителя жалобы на неправильное применение норм материального права отклоняется, так как ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, и в неизвещении Захарова А.Е. об отнесении имущества к объектам гражданской обороны.

Довод о неправильном применении судом первой инстанции пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации окружным судом признается обоснованным. Вместе с тем после подачи иска Захаров А.Е. обратился к Комитету с письменным предложением о досрочном расторжении сделки и к моменту вынесения решения вопрос о внесудебном разрешении спора сторонами не урегулирован, поэтому суд третьей инстанции полагает, что данное нарушение норм процессуального права не привело к принятию незаконного судебного акта, а потому не может служить основанием к его отмене (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Определение третьей инстанции от 13.04.2007 в части предоставления заявителю жалобы отсрочки уплаты государственной пошлины следует считать утратившим силу.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.02.2007 по делу N А43-30914/2006-17-579 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины. Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

АПРЯТКИНА Г.С.

Судьи

КНЯЗЕВА Г.А.

ПАВЛОВ В.Ю.