Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2007 по делу N А82-12270/2005-4 Во взыскании компенсации за неотделимые улучшения недвижимости отказано правомерно, так как стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 28 апреля 2007 года Дело N А82-12270/2005-4“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Павлова В.Ю., Шишкиной Е.Н., без участия представителей сторон, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение от 05.07.2006 Арбитражного суда Ярославской области и на постановление от 13.12.2006 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А82-12270/2005-4, принятые судьями Лаврецкой Н.В., Кобелевой О.П., Тетерваком А.В., Дьяконовой Т.М., по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к обществу с ограниченной ответственностью “Колос-93“ о взыскании стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, третье лицо - общество с ограниченной ответственностью “Мобилком“,
и

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Ярославской области обратился индивидуальный предприниматель Шмаков Виктор Семенович с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Колос-93“ (далее - ООО “Колос-93“) о взыскании 223179 рублей 11 копеек, составляющих стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений площадью 103 квадратных метра, расположенных в здании по адресу: город Рыбинск, улица Чкалова, 72, и находящихся в пользовании истца на основании договора субаренды, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью “Мобилком“ (далее - ООО “Мобилком“).

Исковые требования основаны на статьях 623, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что собственник нежилых помещений обязан возместить субарендатору стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, произведенных по согласованию с ним.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечено ООО “Мобилком“.

Решением от 05.07.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.12.2006, в удовлетворении иска отказано. Суды обеих инстанций пришли к выводу, что истец не доказал факта получения согласия собственника на проведение реконструкции в арендованном помещении, в том числе и по ее стоимости, а потому основания для взыскания компенсации за неотделимые улучшения недвижимости отсутствуют.

Апелляционная инстанция в качестве дополнительного мотива для отказа в иске указала на то обстоятельство, что субъектом ответственности по заявленному требованию может быть лишь контрагент по сделке (в данном случае субаренды), коим ответчик не является.

Не согласившись с данными судебными актами, индивидуальный предприниматель Шмаков В.С. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Основной довод кассационной жалобы сводится к тому, что суды сделали ошибочный вывод
об отсутствии согласия ООО “Колос-93“ на производство реконструкции в спорном помещении, поскольку при утверждении проекта организации кафе на первом этаже гостиницы “Колос“ главным архитектором округа директор ответчика Лукьяненко И.Н. письменно согласовала проектную документацию.

По мнению предпринимателя Шмакова В.С., к спорным правоотношениям суд ошибочно не применил статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объект субаренды передан с неустранимыми недостатками, которые не позволяли использовать помещение под кафе, потому субарендатор имеет законное право потребовать возмещение расходов на их устранение.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что суд неправильно указал на необходимость обращения с подобным иском к контрагенту по договору субаренды (ООО “Мобилком“), так как фактически выгодоприобретателем является собственник имущества (ООО “Колос-93“).

В соответствии с требованиями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 13 часов 28.04.2007.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, ООО “Колос-93“ и ООО “Мобилком“ заключили договор аренды от 05.02.2004 N 5, по которому в пользование последнему передано нежилое помещение площадью 103 квадратных метра, расположенное в здании по адресу: город Рыбинск, улица Чкалова, 72, сроком с 19.02.2004 по 31.12.2004.

По условиям договора, арендатор обязуется не проводить реконструкции помещений и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя;
неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя и после согласования сметы (подпункт 2.2.5).

ООО “Мобилком“ и индивидуальный предприниматель Шмаков В.С. заключили договор субаренды, по которому в пользование предпринимателю передана часть (74,3 квадратного метра) названного помещения. Срок субаренды определен сторонами с 19.02.2004 по 18.02.2005.

Согласно пункту 2.6 договора, субарендатору запрещено проводить реконструкцию помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ арендуемого помещения без получения предварительного письменного разрешения арендодателя (ООО “Мобилком“) и согласования сметы расходов.

В случае проведения капитального ремонта по смете, согласованной с арендодателем, стоимость работ возмещается постепенным вычетом из арендной платы, но не более 50 процентов месячных начислений (пункт 2.1).

В период действия договора для использования помещения в целях размещения в нем кафе Шмаков В.С. произвел реконструкцию арендованной недвижимости, стоимость которой и является предметом заявленного иска.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств получения предварительного письменного согласования реконструкции помещений со стороны ООО “Колос-93“.

Не имеется в деле и сметы предстоящих расходов по реконструкции помещения, подписанной собственником имущества.

В отсутствие указанных документов, как справедливо указали суды обеих инстанции, заявленный иск не подлежит удовлетворению.

Ссылка предпринимателя на согласование проектной документации при утверждении проекта
организации кафе главным архитектором округа является несостоятельной, так как в материалах дела нет соответствующего документа. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 104-2004(6) от 29.09.2004 по устройству тамбура и козырька входа в здание гостиницы “Колос“ выдано ООО “Колос-93“.

Довод подателя жалобы о применении к спорным правоотношениям правил пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации безоснователен. Субарендатор изначально при заключении договора знал, что переданный ему объект поднайма не может быть использован под кафе, что исключает ответственность арендодателя на этот счет по правилам части 2 данной статьи.

Указание истца на ошибочность вывода суда о предъявлении иска к контрагенту по договору субаренды (ООО “Мобилком“) не принимается во внимание в силу последнего абзаца части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.07.2006 Арбитражного суда Ярославской области и постановление от 13.12.2006 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А82-12270/2005-4 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

АПРЯТКИНА Г.С.

Судьи

ПАВЛОВ В.Ю.

ШИШКИНА Е.Н.