Решения и определения судов

Постановление Президиума Ярославского областного суда от 20.10.2005 N 44-г-133 Договор купли-продажи квартиры признан недействительным в целом, поскольку без включения в него противоречащего законодательству существенного условия о сохранении за зарегистрированным в квартире лицом права пользования жилым помещением договор не мог быть совершен.

ПРЕЗИДИУМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 октября 2005 г. N 44-г-133

Президиум Ярославского областного суда рассмотрел по надзорной жалобе В. дело по иску С. к А., М. о признании недействительными сделки, записи о государственной регистрации права, по иску В. к С., А., М. о признании недействительными сделки, записи о регистрации права, внесении записи в ЕГРП.

Заслушав доклад судьи областного суда, объяснения представителя С. по доверенности К. и представителя В. - адвоката Л., поддержавших доводы надзорной жалобы, обсудив возражения на жалобу А. и М., президиум областного суда

установил:

В. являлся нанимателем однокомнатной квартиры в доме <...>. Вместе с ним в квартире была зарегистрирована внучка С., 1979 года
рождения.

05.11.2004 С. приватизировала указанную квартиру в личную собственность, В. от участия в приватизации отказался.

17.11.2004 С. выдала А. нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочила его продать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению. На основании доверенности 23.11.2004 А. заключил от имени С. договор купли-продажи квартиры М. за 186000 руб. Указанный договор и право собственности М. на квартиру зарегистрированы учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области 01.12.2004.

03.12.2004 С. обратилась к нотариусу с заявлением об отмене доверенности, выданной А. 17.11.2004.

06.12.2004 А. на имя С. был открыт счет в Сберегательном банке РФ, на который внесено 186000 руб.

16.12.2004 С. обратилась в суд с иском к А. и М. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, записи о государственной регистрации права, внесении в ЕГРП записи о ее праве собственности на квартиру. Исковые требования мотивированы тем, что А. ненадлежаще исполнил данное ему поручение, отступил от ее указаний, продал квартиру по заниженной цене, за 186000 руб. равнозначное жилье приобрести невозможно, между А. и М. имело место злонамеренное соглашение о продаже квартиры по заниженной цене.

22.03.2005 В. предъявил иск к С., А., М. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, внесении в ЕГРП записи об обременении права собственности С. на квартиру его правом пользования. Исковые требования мотивированы тем, что С. имела намерение совершить обмен квартиры, А. ввел ее в заблуждение, уговорил выдать доверенность и совершить продажу квартиры. Договор купли-продажи является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, так как в нарушение требований ст. 558 ГК РФ
в качестве существенного условия договора не указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением.

Ответчики А. и М. исковые требования не признали, пояснили, что А. исполнил поручение С. надлежащим образом, об отмене доверенности был извещен после совершения сделки, квартира продавалась с обременением ее правами В., что повлияло на цену квартиры.

Решением Дзержинского районного суда г. Ярославля от 13 мая 2005 года в удовлетворении исковых требований С. и В. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23 июня 2005 года кассационная жалоба С. на указанное решение суда оставлена без удовлетворения.

В надзорной жалобе В. просит судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить и вынести новое решение об удовлетворении его иска. В жалобе указывается на то, что суд необоснованно не усмотрел нарушение ст. 558 ГК РФ и не признал договор купли-продажи квартиры недействительным, после вынесения решения М. заявил, что квартира нужна ему для собственного проживания, заменил дверь в квартире и ключи В. не дает, создал ему препятствия для пользования квартирой.

Дело истребовано в Ярославский областной суд.

Определением судьи Ярославского областного суда дело передано для рассмотрения по существу в президиум Ярославского областного суда в связи с существенным нарушением норм материального права.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Президиум находит решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 13 мая 2005 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23 июня 2005 года незаконными и подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении
исковых требований В.Ю.И.

Отказывая в удовлетворении иска С., суд исходил из того, что договор купли-продажи квартиры заключен А. от имени С. в соответствии с договором поручения, отступлений от указаний поручителя им не допущено, обмана в действиях А. по отношению к С. не было, доказательства заключения А. и М. злонамеренного соглашения отсутствуют.

С указанными выводами согласился суд кассационной инстанции.

Отказывая в удовлетворении иска В., суд исходил из того, что В. членом семьи собственника квартиры С. не являлся, так как С. в квартире не проживала, согласия В. на совершение сделки не требовалось, договор приватизации квартиры он не оспаривает, за В. до настоящего времени сохраняется право бессрочного пользования квартирой, что подтвердили ответчики А. и М.

Истец В. в исковом заявлении указывал на ничтожность договора купли-продажи квартиры в силу ст. 168 ГК РФ, несоответствие условий договора требованиям ст. 558 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом сделан вывод о том, что В. членом семьи собственника квартиры С. не являлся. Следовательно, по своему правовому положению он должен быть признан нанимателем жилого помещения, для которого право пользования жилым помещением в силу ст. 683 ГК РФ ограничено пятилетним сроком.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного
договора найма.

В п. 9 договора купли-продажи квартиры, заключенного 23.11.2004 С.С.В. в лице ее представителя А. и М., указано, что право пользования квартирой сохраняют продавец С. и зарегистрированный в ней В., которые обязуются освободить указанную квартиру от регистрации, проживания и имущества в течение 7 дней со дня подписания договора.

Таким образом, п. 9 договора противоречит положениям ст. 675 ГК РФ, что в силу ст. ст. 168, 180 ГК РФ влечет недействительность договора в целом, поскольку без включения в него существенного условия о сохранении за В. права пользования жилым помещением договор в силу ст. ст. 420, 432, 558 ГК РФ не мог быть совершен.

Вывод суда о том, что за В. сохраняется право бессрочного пользования квартирой, не соответствует п. 9 договора купли-продажи и нормам ст. ст. 675, 683 ГК РФ.

При разрешении спора суд не учел указанные обстоятельства и неправильно применил нормы материального права.

По изложенным основаниям решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 13 мая 2005 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23 июня 2005 года подлежат отмене в части отказа в удовлетворении иска В. с направлением дела в этой части на новое рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, президиум

постановил:

Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 13 мая 2005 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23 июня 2005 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований В.Ю.И., дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председатель