Решения и определения судов

Постановление президиума Московского областного суда от 21.09.2005 N 514 Дело по иску о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, государственной регистрации прав, свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество направлено на новое рассмотрение в связи с существенными нарушениями судебными инстанциями норм материального права.

ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2005 г. N 514

Дело N 44г-305/05

Президиум Московского областного суда в составе:

председателя президиума Ефимова А.Ф.,

членов президиума Зотина К.А.,

Омельченко Т.А.,

Борисенковой В.Н.,

Николаевой О.В.

рассмотрел по надзорным жалобам С., З. дело по иску С.А. к С., З. о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, государственной регистрации прав, свидетельств о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Московского областного суда Николаевой О.В., объяснения С., представителя З.,

УСТАНОВИЛ:

С.А. обратился в суд с иском к С., З. о признании недействительными договора купли-продажи здания бани по адресу: <...>, заключенного между ответчиками 23 июля 2001 года, государственной регистрации права собственности на данное строение, свидетельств о государственной регистрации права собственности на имя ответчиков, применения последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование заявленных требований указал, что С. стал собственником спорного строения на основании определения суда об утверждении мирового соглашения от 10
октября 2000 года, которое впоследствии было отменено постановлением президиума Московского областного суда от 25 июля 2001 года. 23 июля 2001 г. здание бани было продано С. З., однако при подписании договора 23 июля 2001 года З. не проявил разумной осмотрительности и осторожности, не произвел проверки юридической чистоты сделки, тем самым создал риск утраты приобретенного имущества.

Ответчик С. и представитель ответчика З. Б. иск не признали, ссылаясь на то, что договор купли-продажи бани соответствует требованиям закона, на момент заключения сделки им не было известно о принесении протеста на определение об утверждении мирового соглашения, З. является добросовестным приобретателем.

Решением Щелковского городского суда от 14 декабря 2004 года исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительными: государственную регистрацию права собственности на здание бани на имя С. от 22 января 2001 года, свидетельство о государственной регистрации на баню от 23 января 2001 года на имя С., договор купли-продажи бани, заключенный между С. и З. 23 июля 2001 года, государственную регистрацию права собственности и свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание бани от 26 апреля 2002 года на имя З., прекращение 24 апреля 2002 года права собственности С.А. на здание бани.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 февраля 2005 года решение суда изменено. Резолютивная часть решения дополнена абзацем следующего содержания: Применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное состояние, передать здание бани собственнику С.А., считать действительными государственную регистрацию права собственности на здание бани на имя С.А., произведенную МОРП 21 марта 2002 года, запись регистрации N 50-01. 44-02. 2002-0365.01 и свидетельство о государственной регистрации права
от 21 марта 2002 года серия 50 АГ N 720555.

В надзорной жалобе С. и З. просят отменить судебные постановления.

Определением судьи Московского областного суда Абдулгалимовой Н.В. дело по надзорной жалобе С. и З. внесено на рассмотрение президиума Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм процессуального или материального права.

В надзорных жалобах указывается, что судами были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Суд при вынесении решения, которым был удовлетворен иск С.А. о признании недействительным договора купли-продажи бани, заключенного между ответчиками 23 июля 2001 года, сослался на то обстоятельство, что З. не является добросовестным приобретателем этого имущества, поскольку он достоверно знал о притязаниях С.А. на спорное имущество. При этом суд указал, что закон возлагает бремя доказывания добросовестности на самого приобретателя.

Между тем с таким выводом суда согласиться нельзя.

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Поэтому покупатель по договору купли-продажи предполагается добросовестным приобретателем, пока не будет доказано иное.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их
воли.

Как при рассмотрении дела в суде представитель З., так и в надзорной жалобе З. ссылались на то, что он является добросовестным приобретателем, так как ему ничего не было известно о притязаниях на здание бани С.А. и о внесении протеста на определение Щелковского городского суда от 19 октября 2000 года.

При разрешении данного спора суд не учел, что С. приобрел право собственности на спорное здание бани на основании определения Щелковского городского суда от 19 октября 2000 года об утверждении мирового соглашения, по условиям которого С.А. передал в собственность С. это недвижимое имущество. На основании данного определения суда 23 января 2001 года было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности С. на здание бани. После этого как собственник имущества С. был вправе им распорядиться по своему усмотрению. 23 июля 2001 года по договору купли-продажи С. продал спорное здание З. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное здание бани было выдано З. 26 апреля 2002 года на основании решения Щелковского городского суда от 19 февраля 2002 года. Сама по себе последующая отмена указанных определения суда 25 июля 2001 года и решения суда 5 июня 2002 года в порядке надзора не должна затрагивать прав покупателя здания бани З., иначе нарушаются права добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).

Кроме того, суд при рассмотрении спора признал, что сделка купли-продажи бани, в нарушение положений ст. ст. 153, 164, 165, 551 ГК РФ, не прошла государственную регистрацию до отмены определения суда об утверждении мирового соглашения, следовательно, договор купли-продажи является ничтожной сделкой,
не влекущей правовых последствий.

Между тем суд неправильно применил нормы материального права.

Согласно ст. 164 ГК РФ не все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только предусмотренные законом. Договор продажи недвижимости в отличие, например, от договора ренты с пожизненным содержанием (ст. 584 ГК РФ), не подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор купли-продажи. Поэтому вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи влечет его ничтожность, не соответствует закону. Заключение договора купли-продажи недвижимости в требуемой по закону письменной форме является основанием к последующей регистрации права собственности покупателя на проданное имущество.

Что касается вывода суда о нарушении прав С.А., то в этом случае С.А. имеет право взыскать с С. денежную стоимость здания бани, определенную на момент заключения договора купли-продажи от 23 июля 2001 года.

Заслуживают внимания и доводы надзорной жалобы З. о том, что он уплатил за приобретенный объект денежные средства, а суд, признав сделку недействительной, вопрос об их возврате не рассматривал.

Нельзя согласиться и с определением судебной коллегии о дополнении резолютивной части решения суда абзацем следующего содержания: применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное состояние, передать здание С.А., считать действительными государственную регистрацию права собственности, запись регистрации и свидетельство о регистрации права на здание бани от 21 марта 2002 года на имя С.А., поскольку оно не соответствует требованиям ст. 366 ГПК РФ. Данный вывод судебной коллегии не мотивирован в определении, и такая его формулировка могла вызвать затруднения при исполнении судебных постановлений.

Существенные нарушения судебными инстанциями норм материального права являются в силу ст. 387
ГПК РФ основаниями для отмены принятых судебных постановлений.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

решение Щелковского городского суда от 14 декабря 2004 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 февраля 2005 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председатель президиума

А.Ф.ЕФИМОВ