Решения и определения судов

Кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 27.07.2005 N 33-4720/2005 По делу о признании права собственности на дом.

Судья Кириенко М.А. Дело N 33-4720/2005 г.“

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Крамаренко О.А.,

судей Михальчик С.А., Струковой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 27 июля 2005 года дело по кассационным жалобам К.В.М. в лице представителя К.Ю.М., Ш.Н.Г. в лице представителя К.А.М. на решение Московского районного суда г. Калининграда от 4 мая
2005 г., которым:

иск М.И.В. к мэрии г. Калининграда, К.В.М., К.Ю.М. о признании права собственности и вселении, к Ш.Н.Г., Ш.Н.Н. о выселении удовлетворен частично, за М.И.В. признано право собственности на дом 8-а по ул. Л. в г. Калининграде общей площадью 125,3 кв. м, в том числе жилой площадью - 71,4 кв. м, и М.И.В. вселена в указанный дом; в иске к Ш.Н.Г., Ш.Н.Н. о выселении отказано;

в исках К.В.М. к администрации Московского района и мэрии г. Калининграда о признании права собственности на дом 8-а по ул. Л. в г. Калининграде и к М.И.В. о выселении из указанного дома без предоставления другого жилого помещения отказано;

в иске Ш.Н.Н., Ш.Н.Г. к К.В.М. и мэрии г. Калининграда о признании права собственности на дом 8-а по ул. Л. в г. Калининграде отказано;

приняты меры к повороту исполнения решения Московского районного суда г. Калининграда от 11.10.2000 и дополнительного решения этого же суда от 21.05.2001, отмененных Постановлением президиума Калининградского областного суда от 16.05.2002: признано недействительным Постановление мэра г. Калининграда от 26.01.01 N 291 “О предоставлении К.В.М. земельного участка в Московском районе г. Калининграда по ул. Л., 8-а под строящийся индивидуальный дом“; аннулировано свидетельство о государственной регистрации права собственности К.В.М. на дом 8-а по ул. Л. в г. Калининграде <...>.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя К.В.М. по доверенности К.Ю.М., Ш.Н.Г. и его представителя К.А.М., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя мэрии г. Калининграда по доверенности В.Г.А., а также М.И.В. и ее представителей по доверенностям Ф.А.В. и Ф.Н.В., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: одни
и те же слова “в суд“ повторяются дважды.

К.В.М. и К.Ю.М. обратились в суд в мае 2000 г. в суд с иском администрации Московского района г. Калининграда о признании права собственности на жилой дом по ул. Л. в г. Калининграде на основании ст. 218 ГК РФ, сославшись на то, что в 1999 г. строение возведено за счет собственных средств и своими силами с согласия фактического пользователя земельного участка, на котором оно расположено, - Ф.В.Н. при наличии соответствующих разрешений организаций и служб города, однако, по мнению ответчика, дом возведен самовольно и земельный участок занят также самовольно.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 11 октября 2000 г. иск К-ых удовлетворен, за К.В.М. и К.Ю.М. признано право собственности на строение по ул. Л., 8 в г. Калининграде.

В кассационном порядке решение не обжаловалось.

В мае 2001 г. К.В.М. и К.Ю.М. обратились в суд с заявлением о вынесении дополнительного решения о признании за К.Ю.М. права собственности на строение по ул. Л., 8, за К.В.М. - по ул. Л., 8а в г. Калининграде.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 21 мая 2001 г. признано право собственности на строение по ул. Л., 8 за К.Ю.М., по ул. Л., 8а - за К.В.М.

В кассационном порядке дополнительное решение не обжаловано.

Постановлением президиума Калининградского областного суда от 16 мая 2002 г. решение от 11 октября 2000 г. и дополнительное решение от 11 мая 2001 г. отменены с направлением дела на новое рассмотрение по тем основаниям, в том числе, что к участию в деле не привлечены М.И.В. и мэрия г. Калининграда, права которых
затрагиваются спором.

В дальнейшем К.В.М. уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на дом N 8а по ул. Л. в г. Калининграде, а К.Ю.М. от иска отказался, поскольку зарегистрировал право собственности на неоконченный строительством жилой дом N 8 по ул. Л., который продал У.Н.И.

М.И.В. обратилась в суд с иском к К.В.М., К.Ю.М. и мэрии города и после неоднократных изменений и уточнений исковых требований просила признать за ней право собственности на основании ст. 218, 222 ГК РФ на жилой дом N 8а по ул. Л. в г. Калининграде и вселить в указанный дом, а также с иском к Ш.Н.Г., Ш.Н.Н. - выселении из указанного дома, сославшись на то, что в 2000 г. договорилась с К-ыми о продаже неоконченной строительством блок-секции по ул. Л., 8 за 25000 долларов США, передав К.Ю.М. по расписке 22500 долларов США, в июле 2000 г. с согласия К-ых вселилась в дом и продолжила его строительство, затратив 14000 долларов США. Строение было возведено К-ыми самовольно, о чем ей известно не было, она достроила дом. В мае 2002 г., когда строительство за счет истицы было завершено и дом был готов к сдаче в эксплуатацию, К.Ю.М. незаконно выселил ее из дома и сам вселился, в связи с чем она обращалась в Московский РОВД.

Ш.Н.Г. обратился в суд с иском к К.В.М., мэрии г. Калининграда о признании права собственности на это же строение, сославшись на то, что является добросовестным приобретателем дома N 8а по ул. Л. на основании договора купли-продажи от 11.05.02, в соответствии с которым приобрел у К.В.М. неоконченный
строительством индивидуальный жилой дом с процентом готовности - 71% по ул. Л., 8а за 47000 долларов США, оплату произвел в полном объеме К.В.М. при заключении договора, который не зарегистрирован в установленном законом порядке до настоящего времени.

4 мая 2005 г. судом постановлено вышеуказанное решение.

В кассационных жалобах К.В.М. в лице представителя К.Ю.М. и Ш.Н.Г. в лице представителя К.А.М. просят решение суда отменить вследствие несоответствия выводов суда материалам дела, полагая расписку, выданную К.Ю.М. М.И.В. о получении денежных средств 05.12.2000, доказательством наличия долговых отношений между этими сторонами.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение вследствие неправильного применения норм материального права.

Из материалов дела следует, что строительство объекта недвижимости по ул. Л. в г. Калининграде было начато в 1999 г. К-ыми самовольно, без оформления земельных отношений и получения разрешения на строительство. Из составленного в марте 2000 г. технического паспорта домовладения видно, что строение по ул. Л., 8 представляет собой две блокированные секции.

22.05.2000 К-вы дали объявление в газете “Из рук и руки“ о продаже неоконченного строительством жилого дома с процентом готовности - 80% по ул. Л.

После вступления в законную силу решения Московского районного суда г. Калининграда от 11.10.2000 о признании права собственности на строение по ул. Л., 8 за К.Ю.М. и К.В.М. 05.12.2000 К.Ю.М. была выдана расписка М.И.В. о получении от нее 22500 долларов США за блокированную секцию N 8б по ул. Л. в г. Калининграде, а 06.12.2000 К.В.М. выдана на имя М.И.В. доверенность на право продажи за сумму и на условиях по своему усмотрению
(но не ниже инвентаризационной оценки) принадлежащего ему блокированного жилого дома N 8б по ул. Л., расположенного на арендованном земельном участке, а также на право регистрации перехода права собственности. Факт получения денежных средств у М.И.В. К.Ю.М. не оспаривается.

В июле 2000 г. с согласия К-ых М.И.В. вселилась в блок-секцию и производила работы по дальнейшему ее строительству за свой счет и своими силами без получения разрешения на строительство и оформления земельных отношений, что не оспаривалось в судебном заседании К.Ю.М.

Когда на дом оформлялся технический паспорт, нумерация блок-секций изменилась и стала N 8 (вместо 8а) и N 8а (вместо 8б).

На основании решения Московского районного суда г. Калининграда от 11.10.2000 Постановлением мэра г. Калининграда от 26.01.2001 N 287 К.Ю.М. предоставлен земельный участок по ул. Л., 8 под строящийся индивидуальный жилой дом; Постановлением мэра г. Калининграда от 26.01.2001 N 291 К.В.М. предоставлен аналогичным целевым назначением земельный участок по ул. Л., 8а.

На основании Постановления мэра города N 291 от 26.01.2001 мэрией и К.В.М. был подписан договор аренды земельного участка площадью 361 кв. м сроком на 49 лет, расположенный по ул. Л., 8а в г. Калининграде, под строящийся индивидуальный жилой дом.

По данным ФГУП “Ростехинвентаризация“ на 23.05.2000 процент готовности строения - 72% (т. 1, л.д. 14), а на 24.04.2001 - 98% (т. 1, л.д. 85), на 20.08.02 - 98,9% (т. 2, л.д. 27).

Факт выселения М.И.В. из дома 8а по ул. Л. во внесудебном порядке подтвержден материалами служебной проверки ОВД по ее заявлению (т. 2, л.д. 71-73).

11 мая 2002 г. между К.В.М. и Ш.Н.Г. был заключен договор купли-продажи неоконченного строительством индивидуального
жилого дома (процент готовности - 71%) N 8а по ул. Л. в г. Калининграде, оплата в сумме 47000 долларов США произведена при заключении договора, переход права собственности к Ш.Н.Г. не зарегистрирован.

За К.В.М. право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 125,3 кв. м, в том числе жилой площадью - 71,4 кв. м, по ул. Л., 8а в г. Калининграде зарегистрировано 09.04.2004.

В соответствии с актом государственной приемочной комиссии от 24.02.04 дом 8а по ул. Л. в г. Калининграде принят в эксплуатацию.

Из акта от 01.03.05 следует, что в настоящее время в доме N 8 проживает У.Н.И. и члены его семьи, пояснившие, что после окончания строительства М.И.В. блок-секции К. отключил ей свет и выселил ее; в доме N 8а никто не проживает, а находившаяся в нем гр. П.Н.В. пояснила, что сторожит блок-секцию по просьбе Ш.Н.Г. и ее дочери Ш.Н.Н.

Допрошенная в качестве свидетеля П.Н.В. пояснила, что дом был приобретен в 2002 г. Ш.Н.Г., который постоянно проживает в Германии, она была Ш.Н.Г. вселена в марте 2004 г., после чего в доме был произведен лишь частичный косметический ремонт.

Суд, удовлетворяя требования М.И.В. о признании права собственности и вселении, исходил из правовой оценки в соответствии со ст. 431, 454, 455, 456, 486 ГК РФ расписки, выданной К.Ю.М. М.И.В. о получении 22500 долларов США в счет оплаты блок-секции, и доверенности, выданной К.В.М. на ее имя, как договора купли-продажи жилого дома, а вселения М.И.В. - как передачу объекта по договору купли-продажи покупателю. Кроме того, суд полагал доказанным то обстоятельство, что Ш.Н.Г. не является добросовестным приобретателем, учитывая отсутствие у К.В.М. права
на отчуждение самовольно возведенного спорного жилого дома, право собственности на который за продавцом зарегистрировано не было, в чем приобретатель не убедился.

С выводом суда о заключении между М.И.В. и К. договора купли-продажи жилого дома и его реального исполнения судебная коллегия согласиться не может.

Так, в силу ст. 160, 161, 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из приведенных материалов дела следует, что форма договора купли-продажи К. и М.И.В. не соблюдена, что по существу не оспаривается сторонами.

В то же время, на основании ст. 218 ГК РФ право собственности возникает из сделки либо по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из текстов исковых заявлений М.И.В. следует, что она в обоснование своих требований ссылалась и на положения ст. 222 ГК РФ, указывая о приобретении у К. самовольно возведенного строения за определенную продавцом сумму и последующее возведение жилого дома без соответствующих разрешений до готовности.

На основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом фактических обстоятельств дела и приведенной нормы закона суду следовало дать правовую оценку доводам М.И.В. об оплате ею по расписке от 05.12.2000 К. стоимости самовольно возведенного строения
и самостоятельном осуществлении без участия иных лиц дальнейшего строительства дома до готовности за свой счет и своими силами, а также ненарушении прав и законных интересов иных лиц признанием за ней права собственности на жилой дом N 8а по ул. Л. в г. Калининграде.

Кроме того, при наличии Постановления мэра города <...> о предоставлении К.В.М. земельного участка по ул. Л., 8а под строящийся жилой дом и договора аренды в отношении земельного участка площадью 361 кв. м по ул. Л., 8а, по условиям которого арендатором земельного участка является К.В.М., суду следовало уточнить правовую позицию мэрии города о намерении предоставить М.И.В. земельный участок под существующий жилой дом 8а по ул. Л. в случае признания за истицей права собственности на этот дом.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и оно подлежит отмене в полном объеме, учитывая единый предмет спора.

Эти нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, вследствие чего дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом разбирательстве суду следует устранить нарушения, указанные выше, и в зависимости от установленных обстоятельств постановить законное и обоснованное решение.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 361 ГПК РФ, а не пункт 1.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 361, п. 1, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 4 мая 2005 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

О.А. Крамаренко

Судьи

С.А. Михальчик

А.А. Струкова