Определение президиума Московского областного суда от 28.07.2004 N 425 Судебные постановления по делу по иску о признании отказа в приватизации жилого помещения незаконными и возложении обязанности заключить договор приватизации жилого помещения оставлены без изменения, поскольку оснований для отмены состоявшихся решений в порядке надзора не установлено.
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДАОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2004 г. N 425
Дело N 44г-452/04“
Президиум Московского областного суда в составе:
председателя президиума Ефимова А.Ф.,
членов президиума Омельченко Т.А.,
Алексеевой Л.Г.,
Никоновой Е.А.,
Зотина К.А.,
рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Х., представляющего интересы К., дело по иску К. к администрации Домодедовского района Московской области о признании отказа в приватизации жилого помещения незаконным и возложении обязанности заключить договор приватизации жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
К., 1954 г. рождения, проживала одна по договору социального найма в комнате 16,5 кв. м в коммунальной квартире <...>.
В 1996 г. в квартире освободились две комнаты общей площадью 29.5 кв. м.
Решением Домодедовского городского суда от 16.10.1996 за К. было признано право на заключение договора купли-продажи или аренды на освободившиеся комнаты.
Решением Домодедовского городского суда от 30.04.1997, оставленным без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда от 10.10.1997, удовлетворен иск К. об обязании администрации Домодедовского района заключить с К. договор аренды на освободившиеся комнаты в квартире.
Постановлением президиума Московского областного суда от 08.09.1998 указанное решение в части обязания администрации заключить с К. договор аренды было отменено, и дело направлено на новое рассмотрение.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.02.1999 постановление президиума Мособлсуда от 08.09.1998 отменено, решение Домодедовского городского суда от 30.04.1997 и определение судебной коллегии Мособлсуда от 10.10.1997 оставлены без изменения.
26.12.2000 Комитет по управлению имуществом Домодедовского района заключил с К. договор аренды жилого помещения сроком на пять лет. Согласно п. 3.1 договора в случае невнесения арендной платы или неоплаты коммунальных и других услуг в течение шести месяцев договор аренды расторгается в одностороннем порядке.
Решением Домодедовского городского суда от 10.04.2001 удовлетворен иск К. об обязании администрации Домодедовского района заключить с ней договор безвозмездной передаче ей в собственность арендуемого жилого помещения.
Определением судебной коллегии Мособлсуда от 22.05.2001 решение суда от 10.04.2001 было отменено, и дело направлено на новое судебное рассмотрение.
По протесту Верховного Суда РФ президиумом Московского областного суда от 13.06.2002 решение Домодедовского городского суда от 10.04.2001 и определение судебной коллегии Московского областного суда от 22.05.2001 были отменены, и дело направлено на новое судебное рассмотрение.
Решением Домодедовского городского суда от 04.10.2002, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда от 28.11.2002, в удовлетворении требований К. отказано.
В надзорной жалобе Х., представитель интересов К., просит отменить решение суда от 04.10.2002 и определение судебной коллегии от 28.11.2002.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 18.06.2004 дело направлено на рассмотрение в суд надзорной инстанции - президиум Московского областного суда.
Выслушав доклад материалов дела судьи Розиной С.В., обсудив доводы жалобы и определения, выслушав представителя администрации Домодедовского района, президиум не усматривает оснований к отмене судебных постановлений по делу.
Разрешая заявленные К. требования о безвозмездной передаче ей в собственность арендованных комнат, Домодедовский городской суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный 26.12.2000 администрацией района договор аренды, название которого вынужденно воспринято из определения судебной коллегии Верховного Суда РФ от 08.02.1999, по сути является договором коммерческого найма двух комнат в квартире, поскольку согласно ст. 671 ГК РФ, с момента вступления в силу с 01.01.1996 второй части ГК РФ, договор аренды жилого помещения мог быть заключен только с юридическим лицом, а договоры найма жилого помещения, заключаемые с физическими лицами, могли иметь форму коммерческого найма, социального найма, срочного безвозмездного пользования. По форме, условиям, сроку, порядку расторжения и т.д. договор от 26.12.2000 являлся договором коммерческого найма.
Статьей 2 Закона РФ N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ в редакции от 15.05.2001 предусмотрена возможность приобретения в собственность жилых помещений, находящихся в пользовании граждан, только по договору социального найма. Возможность безвозмездной приватизации жилого помещения, находящегося в пользовании на условиях договора коммерческого найма, ни Гражданским кодексом РФ, ни ранее указанным Законом, который согласно ст. 1 устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, только находящегося в социальном пользовании, не предусмотрена.
Положения ст. 2 Закона в редакции от 04.07.1991 о том, что в собственность можно приобрести помещения, находящиеся у граждан по договору аренды, могли быть применены, если арендные отношения на жилое помещение возникли до 01.01.1996, т.е. до вступления в силу второй части Гражданского кодекса РФ.
Поэтому довод в определении от 18.06.2004 о том, что суд должен был применить положения ст. 2 Закона “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ в ранее действовавшей редакции, является необоснованным.
Суд не мог руководствоваться п. 3 и п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“, т.к. его разъяснения относились к ранее действовавшей редакции Закона о приватизации до принятия нового ГК РФ.
Кроме того, редакция п. 3 и п. 5 Постановления Пленума ВС РФ была изменена 25.10.1996.
Суд правильно применил положения ст. 4 ГК РФ о действии закона во времени. Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
Согласно ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные правила, условия заключенного договора сохраняют силу, если в законе не указано иное.
Таким образом, лишь в том случае условия договора аренды жилых помещений могли быть приняты во внимание, если бы договор аренды был заключен сторонами до 01.01.1996.
Доводы в определении от 18.06.2004 о необходимости применения ранее действовавшего закона о договоре аренды к договору коммерческого найма жилого помещения противоречат ст. 4 ГК РФ о действии закона во времени.
Не может повлечь отмену решение суда и довод определения о том, что суд не высказал своего суждения о соотношении подпункта 3.1 заключенного сторонами договора аренды о возможности расторжения договора аренды в одностороннем порядке и закона.
Предметом рассмотрения являлись требования К. об обязании администрации Домодедовского района заключить с ней договор о безвозмездной передаче ей в собственность арендуемого жилого помещения, а не вопрос о расторжении договора, требования об этом К. вообще не заявлялись.
Суд тщательно проверил все обстоятельства дела и собранным по делу доказательствам дал надлежащую оценку.
Решение Домодедовского городского суда от 04.10.2002 и определение судебной коллегии Московского областного суда от 28.11.2002 являются правильными, соответствующими требованиям закона.
Как пояснил представитель администрации Домодедовского района, представив копию ордера, две комнаты в квартире 19.08.2003 были предоставлены для проживания К.Н. К. же одна проживает в своей комнате 16,5 кв. м в этой же квартире.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
ОПРЕДЕЛИЛ:
жалобу Х. и определение судьи Верховного Суда РФ на решение Домодедовского городского суда от 04.10.2002 и определение судебной коллегии Мособлсуда от 28.11.2002 оставить без удовлетворения.
Председатель президиума
А.Ф.ЕФИМОВ