Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 03.10.2007 по делу N А14-17147/2006/700/32 Учитывая, что в силу п. 3 ст. 2 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ приватизация муниципального имущества осуществляется местными органами самостоятельно в порядке, предусмотренном указанным ФЗ. Пункт 34 Положения о продаже на аукционе муниципального имущества, предусматривающий возможность рассрочки платежа при оплате имущества, приобретенного на аукционе, противоречит п. 2 ст. 35 настоящего ФЗ, в связи с чем применению не подлежит.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 октября 2007 г. по делу N А14-17147/2006/700/32

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Берга О.В. на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.06.2007 по делу N А14-17147/2006/700/32,

установил:

индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к муниципальному образованию городской округ город Воронеж в лице администрации городского округа город Воронеж о рассмотрении разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения по ул. Кирова, д. 1.

В порядке ст. 49 АПК РФ в предварительном судебном заседании 21.02.2007 истец просил принять к рассмотрению измененную редакцию п. 2.1 договора.

В судебном заседании
24.04.2007 в порядке ст. 49 АПК РФ судом принято уточнение истцом исковых требований об измененных разногласиях по договору купли-продажи нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.06.2007 заявленные требования удовлетворены частично. Суд изложил п. п. 1.2, 2.1, 2.2.1, 3.1 договора купли-продажи нежилого встроенного помещения VI в лит. А общей площадью 121,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, 1, в следующей редакции:

1.2. Приобретаемое “Покупателем“ нежилое помещение им осмотрено после проведения торгов.

2.1. “Продавец“ обязуется предоставить “Покупателю“ в течение 5 дней (исключая нерабочие дни) после полного расчета по выкупаемому помещению (в том числе после погашения пени за допущенную задержку платежей) справку об оплате и заявление о регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт БТИ.

2.2.1. Оплатить “Продавцу“ за приобретаемый “предмет договора“ 4032000,0 (четыре миллиона тридцать две тысячи) рублей в течение 20 календарных дней со дня подписания настоящего Договора плюс 0,1 процента пени за каждый день просрочки на расчетный счет “Продавца“. Внесенный ранее задаток в сумме 632600,0 (шестьсот тридцать две тысячи шестьсот) рублей засчитывается в счет оплаты по настоящему Договору.

3.1. В случае нарушения “Продавцом“ установленного в п. 2.1 срока, он уплачивает “Покупателю“ штраф в размере 0,1 процента от цены “предмета договора“ за каждый день просрочки.

Исключил из договора абз. 4 п. 2.2.2 следующего содержания: “не позднее 15 дней со дня подписания Договора купли-продажи заключить с балансодержателем здания договор на обслуживание систем общего пользования (центрального отопления, водоснабжения, канализации), а также договор на предоставление иных услуг балансодержателя“ и п. 2.2.3.

В удовлетворении требования
о дополнении договора п. 2.3 и дополнении п. 3.3 договора предложением: “Аналогичные права возникают у “Покупателя“ при 30-дневной просрочке “Продавцом“ любого из обязательств, предусмотренных п. 2.1 договора“ отказал.

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе истец просит отменить вышеназванное решение, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В порядке ст. 284 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым оспариваемый судебный акт оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с протоколом аукциона от 05.12.2006 истец признан победителем аукциона по продаже нежилого встроенного помещения VI в лит. А площадью 121,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, 1, являющегося собственностью муниципального образования городской округ город Воронеж.

08.12.2006 истцу передан проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

11.12.2006 истец возвратил ответчику проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Ссылаясь на уклонение ответчика от подписания протокола разногласий к договору купли-продажи указанного нежилого встроенного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ, п. 14 ст. 18 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“ с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в
течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела, истец просит изложить п. 1.2 договора в следующей редакции: “Приобретаемое помещение “Покупателем“ осмотрено после проведения торгов и признано не соответствующим его требованиям. До проведения торгов обращения “Покупателя“ об осмотре помещения оставлены “Продавцом“ без удовлетворения“.

В обоснование указанной редакции п. 1.2 договора истец сослался на акт осмотра спорного помещения от 25.01.2007 с участием представителей ответчика, истца, арендатора помещения ООО “Сова“, в котором истцом сделана запись о несоответствии нежилого помещения плану БТИ и приложению к договору купли-продажи ввиду отсутствия некоторых перегородок, закладки лестницы.

Суд обоснованно не принял во внимание указанный акт и изложил п. 1.2 договора купли-продажи в следующей редакции: “Приобретаемое “Покупателем“ нежилое помещение им осмотрено после проведения торгов.“, поскольку названный акт не является надлежащим доказательством несоответствия спорного нежилого помещения обычно предъявляемым к подобного рода объектам требованиям, а спор между сторонами по вопросу качества спорного помещения может быть решен в самостоятельном исковом порядке согласно ст. ст. 475, 557 ГК РФ.

Судом не принята в полном объеме редакция истца дополнения п. 2.1 договора исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона
“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Принимая во внимание вышеназванные нормы права, а также то обстоятельство, что техническое обследование спорного объекта недвижимости произведено 07.05.2003, суд первой инстанции правомерно изложил п. 2.1 договора в следующей редакции: “Продавец“ обязуется предоставить “Покупателю“ в течение 5 дней (исключая нерабочие дни) после полного расчета по выкупаемому помещению (в том числе после погашения пени за допущенную задержку платежей) справку об оплате и заявление о регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт БТИ“.

При этом суд обоснованно указал, что обязанность продавца передать покупателю помещение по передаточному акту предусмотрена п. 1.7 договора.

Правомерно в п. 2.2.1 договора купли-продажи произведена замена слов “...в течение 10 банковских дней...“ на слова “...в течение 20 календарных дней...“, поскольку названный срок оплаты предусмотрен п. 34 Положения о продаже на аукционе муниципального имущества, утвержденного постановлением Воронежской городской Думы от 11.07.2001 N 71-1.

Исключая абз. 4 п. 2.2.2, устанавливающий обязанность истца “не позднее 15 дней со дня подписания Договора купли-продажи заключить с балансодержателем здания договор на обслуживание систем общего пользования (центрального отопления, водоснабжения, канализации), а также договор на предоставление иных услуг балансодержателя“ суд обоснованно исходил из принципа свободы договора, установленного п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ, а также того, что в соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих
в нем в качестве сторон, в рассматриваемом случае - для балансодержателя спорного нежилого помещения.

Также правомерно исключен из договора п. 2.2.3, устанавливающий обязанность “Покупателя“ “принять на себя риски случайной гибели или порчи приобретаемого помещения и расходы по его содержанию с момента подписания Договора.“, поскольку истец возражает против определения иного момента перехода к покупателю риска случайной гибели спорного помещения, в связи с чем при возникновении риска случайной гибели спорного помещения сторонам следует руководствоваться правилами ст. 459 ГК РФ и возражает против иных последствий расторжения договора.

Обоснованно исключено судом первой инстанции второе предложение п. 2.2.3 договора купли-продажи, устанавливающее “В десятидневный срок после расторжения настоящего Договора по любым основаниям сдать помещение по акту представителю Администрации городского округа город Воронеж“, поскольку истец возражает против иных последствий расторжения договора, определенных проектом договора.

Отказывая в удовлетворении требования о дополнении договора п. 2.3, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“ решение о предоставлении рассрочки может быть принято в случае приватизации государственного и муниципального имущества в соответствии со ст. 24 закона, то есть при продаже государственного и муниципального имущества без объявления цены.

Учитывая, что в силу п. 3 ст. 2 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“ приватизация муниципального имущества осуществляется местными органами самостоятельно в порядке, предусмотренном указанным Федеральным законом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что п. 34 Положения о продаже на аукционе муниципального имущества, предусматривающий возможность рассрочки платежа при оплате имущества, приобретенного на аукционе, на который ссылается истец, противоречит п. 2 ст. 35 Федерального закона “О
приватизации государственного и муниципального имущества“, в связи с чем применению не подлежит.

Излагая п. 3.1 договора в следующей редакции: “В случае нарушения “Продавцом“ установленного в п. 2.1 срока он уплачивает “Покупателю“ штраф в размере 0,1 процента от цены “предмета договора“ за каждый день просрочки“, суд правомерно исходил из п. 3.2 договора купли-продажи, в соответствии с которым ответственность покупателя за нарушение срока платежа установлена в размере 0,1 процента за каждый день просрочки, руководствуясь при этом принципами разумности и справедливости гражданского права

Также судом обоснованно отказано в дополнении п. 3.3 договора предложением: “Аналогичные права возникают у “Покупателя“ при 30-дневной просрочке “Продавцом“ любого из обязательств, предусмотренных п. 2.1 договора“, поскольку указанное истцом основание отказа от исполнения договора купли-продажи законом не предусмотрено, ответчик возражает против дополнения п. 33 договора.

Учитывая изложенное, кассационная коллегия считает, что судом первой инстанции полно установлены фактические обстоятельства дела, представленным в дело доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалованного судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.06.2007 по делу N А14-17147/2006/700/32 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.