Решения и определения судов

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Иркутской области от 10.01.2007 по делу N А19-17559/06-46 Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку истец не представил доказательства получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений данного имущества.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 января 2007 г. по делу N А19-17559/06-46

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

председательствующего Ибрагимовой С.Ю.,

судей: Архипенко А.А., Сорока Т.Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей Ибрагимовой С.Ю.

при участии

от истца: Вацет А.О. (дов. от 15.11.06)

от ответчика: Гуркова Ю.В. (дов. от 28.12.06)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Ресторатор“

на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26.10.06

по делу N А19-17559/06-46

принятого судьей С.Кириченко

по иску ООО “Ресторатор“

к ООО “Иркутскситиком“

о взыскании 5427278 руб. 50 коп. - стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

установил:

иск заявлен Обществом с ограниченной ответственностью “Ресторатор“ (ООО “Ресторатор“, Общество) к Обществу с ограниченной ответственностью “Иркутскситиком“ (ООО “Иркутскситиком“, Общество) о взыскании 5427278 руб. 50
коп. - стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26.10.06 по делу N А19-17559/06-46 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО “Ресторатор“ подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции. При этом заявитель жалобы указал, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а также судом неправильно применены нормы материального права.

Дело рассматривается апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266 - 269 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и выслушав представителей сторон, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 01.01.05 между ОАО “Иркутский торговый дом“ (арендодатель) и ООО “Ресторатор“ (арендатор) был заключен договор N 35-А аренды нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: ул. Сухэ-Батора, 18, являющимся памятником истории и культуры.

Предметом договора аренды является передача арендодателем арендатору помещений N 2 - 7, 82 - 84 на 2-ом этаже здания, и помещение N 9 на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 18, общая площадь помещений составляет 268,03 кв.м для размещения ресторана, подсобных и офисных помещений, а арендатор, в свою очередь обязан принять помещения и своевременно вносить арендную плату.

Срок аренды установлен с 01.01.05 по 30.11.05.

По акту приема-передачи от 01.01.05 помещения были переданы арендатору.

Соглашением от 31.07.05 по взаимному согласию стороны досрочно расторгли договор аренды от 01.01.05 с 31.07.05 и зафиксировали, что все обязательства по договору исполнены в полном объеме обеими сторонами.

Согласно п. 3 соглашения - соглашение вступает в силу с момента его подписания.

01.08.05 между ОАО “Иркутский торговый дом“ (арендодатель) и ООО “Ресторатор“ (арендатор) был
заключен договор N 35-А аренды нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: ул. Сухэ-Батора, 18, являющемся памятником истории и культуры.

Предметом договора аренды от 01.08.05 является передача арендодателем арендатору помещений N 1 - 21 на 2-ом этаже здания, и помещение N 33 на третьем этаже здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 18, общая площадь помещений составляет 268,03 кв.м с целевым назначением аналогичным указанному в договоре аренды от 01.01.05. Обязанности арендатора остались неизменными.

Срок аренды договора был установлен с 01.08.05 по 31.07.06.

Процедура передачи помещений сторонами соблюдена.

В период действия договора от 01.08.05 у здания, в котором расположены помещения, неоднократно менялись собственники, так, в соответствии с договором купли-продажи от 02.08.05 и дополнительным соглашением к нему от 08.08.05 собственником здания стало ООО “Продовольственная программа“, о чем истец был уведомлен письмом N 24-А от 05.10.05, а в соответствии с договором купли-продажи от 02.11.05 собственником здания, в котором расположены помещения стало ООО “Иркутскситиком“ (уведомление арендатора от 20.02.06).

Письмом от 01.03.06 N 8юр ООО “Иркутскситиком“ сообщило истцу об одностороннем расторжении договора в связи с неоднократным нарушением последним условий договора от 01.08.05 об оплате с просьбой освободить помещение и забрать имущество.

Истец, обращаясь в суд с иском сослался на п. 2 ст. 623 ГК РФ, указал на то, что им были произведены в период с июня 2005 года по декабрь 2005 года неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 5427278 руб. 50 коп в виде:

- демонтажа имеющихся стеновых, напольных и потолочных покрытий;

- монтажа системы вентиляции и кондиционирования;

- монтажа системы электроснабжения и водопроводной системы;

- монтажа стеновых, напольных потолочных покрытий;

- монтажа новой барной
стойки;

- установки встроенного кухонного оборудования;

- замены стекол и установка жалюзи, просил взыскать с ответчика 5427278 руб. 50 коп. - стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца, суд первой инстанции правомерно со ссылкой на ст. ст. 623, 309, 310 ГК РФ исходил из следующего.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с ч. 3 ст. 623 ГК РФ в случае отсутствия согласия арендодателя на производство арендатором улучшений арендованного имущества не отделимых без вреда имущества все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению.

Поскольку характер улучшений (ремонта) произведенных истцом носит неотделимый характер, суд первой инстанции правомерно посчитал, что в предмет доказывания заявленных исковых требований входит в том числе, подтверждение факта наличия согласия арендодателя на их проведение, а также подтверждение расходов на заявленную в иске сумму.

Как следует из п. п. 1.5, 2.2.7 - 2.2.9 договоров аренды стороны предусмотрели, что неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Все неотделимые улучшения, производимые арендатором за свой счет, подлежат возмещению со стороны арендодателя, при условии расторжения договора по инициативе арендодателя, либо в случае отказа от перезаключения
договора на новый срок.

Истец факт расторжения договора аренды от 01.01.05 не оспаривал.

В подтверждение согласования предстоящего ремонта истец представил письмо от 03.06.05, на котором имеется входящий N 154/1 и дата поступления - 03.08.05, а также виза “согласовано“, то есть в период действия договора аренды от 01.01.05, который был расторгнут сторонами с 31.07.05. Взаимные обязательства по договору были прекращены.

При таких обстоятельствах, данное письмо не является подтверждением согласования неотделимых улучшений произведенных истцом в период действия договора от 01.08.05.

Иных доказательств наличия согласия арендодателя суду первой инстанции представлено не было, не представлено таких доказательств и в апелляционную инстанцию.

Довод заявителя жалобы о том, что письмо N 154/1 от 03.06.05 является подтверждением согласования предстоящего ремонта, несостоятелен по изложенным выше основаниям.

С учетом вышеизложенного апелляционная инстанция полагает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения доводов апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 АПК РФ апелляционная инстанция

постановил:

- решение суда от 26.10.06 по делу N А19-17559/06-46 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю.ИБРАГИМОВА

Судьи:

А.А.АРХИПЕНКО

Т.Г.СОРОКА