Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.03.2006, 13.03.2006 по делу N А51-18556/05 28-405 В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам отказано, поскольку договор аренды является незаключенным и отношений по аренде между сторонами не возникло.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

20 марта 2006 г. Дело N А51-18556/05 28-405решение в полном объеме изготовлено13 марта 2006 г.резолютивная часть решения оглашена“

(извлечение)

Арбитражный суд Приморского края установил:

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет“ обратилось с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью “Инфос трейд“ о взыскании 239351 руб. 19 коп., из которых 221630 руб. 72 коп. - задолженность по арендной плате и 17720 руб. 47 коп. - задолженность по оплате коммунальных услуг.

Истец поддержал заявленные требования, по существу спора пояснил, что ответчик в нарушение условий договора аренды N 7 своевременно и в полном объеме не оплачивает арендную
плату, в связи с чем сложилась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в заявленной сумме. Договор аренды им не регистрировался, коммунальные платежи взыскивает на основании п. 3.2 договора аренды.

Ответчик считает исковые требования необоснованными, по существу спора пояснил, что договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем требования истца о взыскании арендной платы и коммунальных платежей на основании данного договора неправомерны. Кроме того, помещение невозможно было использовать из-за затопления помещения.

Ответчик заявил ходатайство о вызове свидетеля Б. для подтверждения факта залития водой помещения.

Истец возражает по заявленному ходатайству.

Истец заявил ходатайство об изменении оснований иска и просит взыскать стоимость неосновательного обогащения в заявленной сумме, поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию и является незаключенным. Ответчик по заявленному ходатайству - на усмотрение суда.

Судом отклонено ходатайство о вызове и опросе свидетеля, поскольку факт залития водой помещения должен быть подтвержден иными доказательствами. Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, отклонил ходатайство об изменении оснований, поскольку при этом истец изменяет как основание, так и предмет спора.

Истец пояснил, что просит взыскать с апреля по август 2003 года арендную плату в сумме 184643,12 руб., недоплаченную арендную плату с 01.01.03 по 01.04.03 в размере 35478,60 руб., которая рассчитана по Методике расчета арендной платы для объектов, находящихся в собственности Приморского края, от 13.08.03 N 238, а также коммунальные платежи с 01.01.02 по 31.08.03 в размере 17720,47руб.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между ФГОУ “Дальрыбвтуз“ (Арендодатель) и ООО “Инфос
Трейд“ (Арендатор) 01.01.02 был подписан договор N 7, согласно п. 1.1 которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 97,9 кв. м (в том числе торговый зал площадью 49 кв. м), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 25 - 27, принадлежащего Арендодателю на праве оперативного управления, подтвержденного Свидетельством о государственной регистрации права серии АБ N 0011807 от 05.11.98, для использования в целях размещения магазина с помещениями для администрации либо офиса.

Пунктом 1.3 договора определен срок действия договора аренды с 01.01.2002 по 01.12.2006.

Спорное нежилое помещение принадлежит ФГОУ ВПО “Дальрыбвтуз“ на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА N 482229, выданным 19.10.04.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Материалами дела и пояснениями сторон подтверждается, что договор аренды N 7 от 01.01.02 не был зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствующем учреждении юстиции.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отношении государственной регистрации договора аренды закон (ст. 651 ГК РФ) установил, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет за собой незаключенность
договора аренды.

Таким образом, договор аренды N 7 от 01.01.02 является незаключенным, отношения по аренде между сторонами не возникли.

Следовательно, требования о взыскании арендной платы на основании ст. ст. 309, 614 ГК РФ, п. 2.2.5, 3.1 договора не могут быть удовлетворены.

Истец производит расчет арендной платы, ссылаясь на недействительность условий договора аренды об установлении размера арендной платы, при этом применяет Методику расчета арендной платы для объектов, находящихся в собственности Приморского края, от 13.08.03 N 238. Однако размер арендной платы, который рассчитан истцом с применением Методики, не соответствует размеру арендной платы, установленному в договоре аренды N 7, кроме того, как уже было указано выше, договор аренды является незаключенным, в связи с чем требования истца о взыскании арендной платы не подлежат удовлетворению. Сумма недополученной арендной платы за период с 01.01.03 по 01.04.03 в размере 35478,60 руб., которую истец начислил с учетом применения Методики, не подлежит взысканию по изложенным выше основаниям.

Судом не может быть принят во внимание акт ревизии от 06.05.04, так как указанные в нем сведения не могут служить основанием для взыскания арендной платы ввиду того, что такая арендная плата не была согласована сторонами в установленном законом порядке, заключенном договоре аренды.

Истец также предъявляет ко взысканию сумму коммунальных платежей за период действия договора, которые начислялись ответчику на основании п. 3.2 договора аренды, согласно которому коммунальные платежи Арендатор производит ежемесячно по предоставленным счетам Арендодателя, согласно ценам, сложившимся на момент расчета, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.

Однако истец в обоснование заявленных требований о взыскании коммунальных платежей не представил счетов-фактур, выставляемых в адрес ответчика, не представил документально обоснованного расчета
коммунальных услуг за использование помещения, цены, по которым начислялись коммунальные услуги, не подтверждены, истец не представил каких-либо сведений о предоставленных ответчику коммунальных услугах в спорный период. Кроме того, как следует из материалов дела, в период с апреля 2003 года ответчик не мог пользоваться помещением ввиду его затопления водой, что подтверждается актом от 03.04.03, резолюцией и.о. ректора П. на письме ООО “Инфос Трейд“ от 03.04.03. Истец не подтвердил документально использование ответчиком помещения в спорный период после затопления его водой.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований, в связи с чем в иске следует отказать.

Суд, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В исковых требованиях отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.