Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.04.2005, 07.04.2005 по делу N А51-274/2005 6-4 Заявление о взыскании суммы, составляющей стоимость капитального ремонта арендуемого помещения, судом удовлетворено, поскольку пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ дает арендатору право, в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

13 апреля 2005 г. Дело N А51-274/2005 6-4решение в полном объеме изготовлено7 апреля 2005 г.резолютивная часть решения объявлена“

(извлечение)

Арбитражный суд Приморского края установил:

Резолютивная часть решения объявлена в заседании суда 07.04.2005.

Изготовление решения в полном объеме отложено согласно ст. 176 АПК РФ на 13.04.2005.

ООО “ФАРМ“ (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к КУМИ администрации МО г. Спасск-Дальний (далее - ответчик) о зачете 408986 рублей 64 копеек, составляющих стоимость капитального ремонта крыши здания арендованного имущества - нежилого помещения, расположенного на первом этаже в пристройке к жилому дому по ул. Советская, 118 и используемого под
аптеку и магазин в соответствии с договором аренды N 311 от 27.09.2004, заключенным между арендатором - истцом и арендодателем - ответчиком, в счет арендной платы.

Истец указал, что между истцом - арендатором и ответчиком - арендодателем был заключен договор N 311 от 27.09.2004 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью г. Спасска-Дальнего, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, расположенные на первом этаже в пристройке к жилому дому по ул. Советская, 118 для использования под аптеку и магазин.

Ответчик исковые требования признал в полном объеме, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что истец - арендатор обращался с ответчику с просьбой зачесть стоимость произведенного капитального ремонта в счет арендной платы. Однако ответчик не имеет право предоставить зачет капитального ремонта в счет арендной платы, т.к. не является распорядителем финансов.

Третье лицо на стороне ответчика без самостоятельных требований на предмет спора Финансовое управление администрации МО г. Спасск-Дальний администрация МО г. Дальнегорска в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, просит рассмотреть дело без его участия, представило письменный отзыв на иск, в котором указало, что исковые требования не признает по следующим основаниям.

Выделение денежных средств из бюджета МО осуществляется строго по целевому назначению, в соответствии с утвержденным Думой МО бюджетом МО на текущий год. В бюджете МО г. Спасск-Дальний на 2004 г. и на 2005 г. средства на ремонт здания по ул. Советская, 118 не предусмотрены. Бюджет МО г. Спасск-Дальний формируется минимальный и обеспечивает финансирование только текущих расходов по содержанию жилого фонда и социально-культурной сферы и не предусматривает капитальных
расходов. В бюджете нет средств на ремонт больницы, школ, детских садов. Следовательно, денежные средства на оплату ремонта здания не могут быть выделены.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Истцом были заявлены исковые требования о зачете стоимость ремонта в счет арендной платы.

Однако ст. 410 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Таким образом, зачет является односторонней сделкой. Следовательно, для действительности зачета достаточно волеизъявления одной из сторон. Указанное положение носит императивный характер. Согласия другой стороны на зачет не требуется. Она обязана зачесть сумму встречного требования в счет заявленного требования

В связи с вышеизложенным определением от 10.03.2005 суд определил истцу уточнить предмет и основание иска. В судебном заседании 07.04.2005 истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 408986 рублей 64 копейки, составляющих стоимость капитального ремонта крыши здания арендованного имущества - нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже в пристройке к жилому дому по ул. Советская, 118, для использования под аптеку и магазин в соответствии с договором аренды от 27.09.2004 N 311.

Выслушав объяснения сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом - арендатором и ответчиком - арендодателем был заключен договор N 96 от 28.09.2001 на аренду
недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью г. Спасска-Дальнего, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение, расположенное по ул. Советская, 118, для использования под аптеку и магазин.

Срок действия данного договора устанавливается с 01.10.2001 по 01.09.2002.

Согласно п. 2.3.5 договора арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений, а также фасада здания пропорционально арендуемым площадям, и выделять для этих целей фонды и ассигнования. Во исполнение условий данного договора аренды между сторонами был составлен акт приема-передачи нежилых помещений в аренду от 28.09.2001, согласно которому арендуемые помещения оборудованы центральным отоплением, электроснабжением, окна, двери, полы находятся в удовлетворительном состоянии.

Впоследствии к данному договору было составлено дополнительное соглашение от 25.09.2003, по которому срок действия вышеуказанного договора аренды продлевался с 01.09.2003 по 29.08.2004.

Поскольку в вышеуказанном договоре аренды и дополнительном соглашении к нему отсутствовал пункт о проведении капитального ремонта за счет арендатора, то действует норма, предусмотренная п. 1 ст. 616 ГК, в соответствии с которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Данная норма также определяет, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно техническому заключению по обследованию крыши одноэтажной пристройки по ул. Советская, 118 в г. Спасск-Дальний, проведенному лицензированной организацией Приморжилкоммунпроект для определения причин аварийного состояния крыши, состояние чердачной крыши было признано неудовлетворительным, т.к. конструктивные решения существующей крыши не обеспечивают необходимую несущую способность и пространственную жесткость, а также защиту здания от атмосферных осадков. При этом указано, что для обеспечения защиты здания от атмосферных воздействий
необходимо выполнить капитальный ремонт крыши.

Строительно-монтажные работы по капитальному ремонту крыши одноэтажной пристройки были проведены в период с июня по июль 2004 г. согласно акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта “Капремонт крыши пристройки к жилому дому по ул. Советской N 118 генеральным подрядчиком - ООО ДВ СМП “Спасск-Дальний“. В соответствии со справкой о стоимости выполненных работ и актом приемки выполненных работ, подписанными истцом - заказчиком и ООО ДВ СМП “Спасск-Дальний“ - подрядчиком, последним были выполнены общестроительные работы и выборочный капитальный ремонт здания - крыша на сумму 408986,64 рублей.

Данные документы (техническое заключение, акт приемки, справка стоимости выполненных работ и акт приемки выполненных работ) доказывают, что истец понес расходы на капитальный ремонт крыши одноэтажной пристройки, вызванный неотложной необходимостью - аварийным состоянием крыши.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании вышеизложенного, исковые требования истца о взыскании с ответчика 408986 рублей 64 копейки, составляющих стоимость капитального ремонта крыши здания арендованного имущества - нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже в пристройке
к жилому дому по ул. Советская, 118, для использования под аптеку и магазин в соответствии с договором аренды от 27.09.2004 N 311, подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом расходы по уплате госпошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся полностью на ответчика, однако в соответствии с п. 1 ст. 333.37, п. 5 ст. 333.40 НК РФ ответчик освобожден от уплаты госпошлины.

При изложенных обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования г. Спасск-Дальний Приморского края в пользу общества с ограниченной ответственностью “ФАРМ“ 408986 (четыреста восемь тысяч девятьсот восемьдесят шесть) рублей 64 копеек.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью “ФАРМ“ из федерального бюджета госпошлину в размере 1000 (одна тысяча) рублей.

Выдать справку на возврат госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.