Решения и определения судов

Определение Пензенского областного суда от 05.06.2007 по делу N 33-1029 Поскольку доверенности по осуществлению действий от имени другого лица истцом представлено не было, а от своего имени осуществлять права в данном случае он не вправе, условия договора купли-продажи домовладения противоречат положениям закона.

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 июня 2007 г. по делу N 33-1029

Судья: Иртуганова Г.К.

5 июня 2007 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Прошиной Л.П.

и судей Уткиной И.В.,
Гордеевой Н.В.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу судьи Гордеевой Н.В. дело по кассационной жалобе представителя Т.Н. по доверенности - К.А. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 11 мая 2007 года, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении иска Т.Н. к УФРС по Пензенской области о признании незаконным сообщения об отказе в регистрации и возложении обязанности по государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Проверив материалы дела, заслушав представителя Т.Н. по доверенности - К.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области по доверенности от 16.02.2007 г. N 38 - К.В., возражавшую по доводам кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Т.Н. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным сообщения УФРС по Пензенской области об отказе в государственной регистрации и понуждении к регистрации договора аренды земельного участка, указав, что 08.11.2006 г. ею подано заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 16.10.2006 г. с приложением необходимых документов. Письмом N 11/70 от 09.01.2007 г. ответчик сообщил об отказе в государственной регистрации со ссылкой на абз. 4, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в соответствии с которыми отказ в государственной регистрации права допускается в следующих случаях: если документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также при наличии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. При этом ответчик считает, что поскольку Т.Н. 06.09.2006 г. утратила право собственности на жилой дом по адресу: г. Пенза, то и право предоставления
земельного участка в аренду Т.Н. утрачено и перешло к П.Т.

Полагая действия ответчика незаконными, Т.Н. просила признать незаконным сообщение об отказе в государственной регистрации от 09.01.2007 г. N 11/70 Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области осуществить государственную регистрацию договора аренды N 7496 16.10.2006 г. земельного участка, расположенного по адресу г. Пенза, с кадастровым номером 58:29:03 010 002:0057.

Железнодорожный районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе представитель Т.Н. по доверенности - К.А. просит решение отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, т.к. судом неправильно применены нормы материального права - п. 1 ст. 35 ЗК РФ, абз. 4, 11 п. 1 ст. 20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

При этом кассатор указывает на то, что суд необоснованно отклонил тот факт, что в соответствии с пунктами 17 и 19 договора купли-продажи истец проводил оформление земельного участка в аренду для последующей передачи права аренды покупателю П.Т.

Не основан на законе вывод суда по отклонению в качестве доказательства агентского договора от 07.08.2006 г. между Т.Н. и П.Т., в соответствии с которым Т.Н. обязалась от своего имени и за счет П.Т. оформить право аренды и передать права и обязанности по договору П.Т.

Обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявления Т.Н., суд признал установленным и исходил из того, что действия УФРС по Пензенской области по отказу в государственной регистрации договора аренды земельного участка являются законными, оснований для
понуждения к его регистрации не имеется.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными.

Материалами дела установлено, что согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 17.09.1998 года и свидетельству о государственной регистрации права Т.Н. являлась собственницей домовладения в г. Пензе.

7 августа 2006 года между Т.Н. и П.Т. был заключен договор купли-продажи дома N 40 в г. Пензе, расположенного на земельном участке кадастровый номер 58:29:03 010 002:0057 размером 1309 кв. м.

Постановлением Главы администрации г. Пензы N 287/21 от 30.03.2006 года вышеуказанный земельный участок был предоставлен Т.Н. в аренду сроком на 49 лет. Этим же Постановлением истица обязана в течение месяца с момента выхода данного постановления осуществить государственный кадастровый учет указанного земельного участка, обеспечить регистрацию договора аренды данного земельного участка в УФРС по Пензенской области и узаконить в установленном порядке самовольно возведенные строения.

16 октября 2006 года между КУМИ г. Пензы и истицей был заключен договор аренды земельного участка N 7496, расположенного по адресу: г. Пенза, данный участок был предоставлен при жилом доме. Срок действия данного договора до 30 марта 2055 года.

8 ноября 2006 года истица обратилась в УФРС по Пензенской области с заявлением о регистрации договора аренды спорного земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 13, 17 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ регистрирующий орган обязан провести правовую экспертизу документов и проверить законность сделки.

Как следует из материалов дела, при проведении правовой экспертизы представленных представителем Т.Н. по доверенности К.А. документов у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации права (п. 1 ст. 19 ФЗ
“О государственной регистрации..“), т.к. Т.Н. произвела отчуждение жилого дома и право на жилой дом за ней прекращено. В связи с чем, было принято решение о приостановление государственной регистрации договора аренды на один месяц до 08.01.2007 г.

В течение срока приостановления возможно представление дополнительных документов, которые могут повлиять на окончательное решение вопроса о регистрации правили об отказе. Таких документов в регистрирующий орган представлено не было.

По окончании срока приостановления, 09.01.2007 в государственной регистрации указанного договора аренды было отказано на основании абзацев 4, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. А именно в связи с отчуждением Т.Н. жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, П.Т. 06.09.2006, право на жилой дом за ней прекращено.

Соответственно, с переходом права на жилой дом, право предоставления земельного участка в аренду перешло к П.Т.

В соответствии со ст. 20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Проверяя законность отказа Т.Н. в государственной регистрации договора аренды земельного участка, суд первой инстанции правомерно исходил из положений земельного законодательства.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их
собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Статья 36 п. 1 Земельного кодекса РФ, устанавливает, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, Т.Н. обладала исключительным правом на приватизацию спорного земельного участка или приобретение права аренды данного земельного участка, которое вместе с переходом права собственности на жилой дом перешло к П.Т.

Доводы кассатора о том,
что П.Т. осуществила свои права, возложив обязанность по оформлению договора аренды и последующей передаче прав и обязанностей по этому договору на Т.Н. и в соответствии с пунктами 17 и 19 договора купли-продажи последняя проводила оформление земельного участка в аренду для последующей передачи права аренды покупателю П.Т. во внимание приняты быть не могут.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа, местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Однако никакой доверенности по осуществлению действий от имени П.Т. на имя Т.Н. представлено не было, а от своего имени Т.Н. осуществлять права в данном случае не вправе, т.к. их не имеет. Условия договора купли-продажи домовладения (п. 17, 19) противоречат вышеуказанным положениям закона.

Также суд первой инстанции правомерно указал на наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами ввиду утраты Т.Н. прав на земельный участок вместе с продажей дома. Указанное противоречие возникает в силу ст. 35 ЗК РФ, а также ст. 552 ГК РФ. Поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности П.Т. на здание, расположенное по адресу: г. Пенза, то в силу
указанных норм закона право на использование земельного участка, на котором расположен данный объект принадлежит П.Т.

Довод кассатора о необоснованности указанного вывода суда судебная коллегия находит несостоятельным.

В кассационной жалобе представитель истицы ссылается на незаконное отклонение в качестве доказательства по делу агентского договора от 07.08.2006 г., по которому истица в лице своего представителя являясь агентом, по поручению принципала П.Т и в его интересах обязалась совершить юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, направленные на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Пенза.

Однако данный довод не свидетельствует о незаконности обжалованного решения, поскольку регистрирующему органу указанный договор представлен не был.

Другие доводы кассационной жалобы о том, что суд неправильно истолковал закон, определил обстоятельства, имеющие значение для дела, ошибочны, противоречат содержанию норм материального права, примененных судом при разрешении данного дела, и не могут служить поводом к отмене решения суда.

Выводы суда основаны на нормах материального права, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в кассационном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 11 мая 2007 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Т.Н. по доверенности - К.А. - без удовлетворения.