Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2007 по делу N А21-7849/2006 Отсутствие утвержденного органом местного самоуправления акта приемки в эксплуатацию объекта инвестиционной деятельности, законченного строительством, на дату подписания сторонами договора долевого участия в строительстве акта приема-передачи не является препятствием для выделения доли в натуре и передачи ее инвестору.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 октября 2007 г. по делу N А21-7849/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2007 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2007 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего М.М.Герасимовой,

судей Т.С.Лариной, Л.Н.Марченко

при ведении протокола судебного заседания И.В.Сотовым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10388/2007) ООО “ДЛ“ в лице конкурсного управляющего

на решение Арбитражного суда Калининградской области

от 28.06.2007 по делу N А21-7849/2006 (судья И.А.Мельник), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к ООО “ДЛ“

3-е лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области

о признании права собственности

при участии:

от истца: М.А.Морар, редставитель В.А.Кравцов по доверенности от 01.12.06

от ответчика: не явился, уведомление N 70746

от 3-го
лица: не явился, уведомление N 70748

установил:

индивидуальный предприниматель Морар Михаил Алексеевич обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Д.Л.“ о признании за ним с учетом уточнения исковых требований права собственности на нежилое помещение площадью 82,6 кв. м литер XIX из литера А, расположенное на 3-м этаже здания административно-торгового комплекса по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 67-б. Исковые требования обоснованы наличием заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве от 03.09.2004, статьей 6 Федерального закона “Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений“ и статьей 209 Гражданского кодекса РФ.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Решением арбитражного суда от 28.06.07 исковые требования удовлетворены в уточненном объеме.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО “Д.Л.“ просит решение от 28.06.07 отменить, мотивируя жалобу следующим: спорное помещение не было выделено в натуре и не передавалось истцу в пользование и владение; договорная площадь помещения не совпадает с фактической; помещение использовалось третьим лицом - ООО “ТИС-Диалог“, которому истец передал помещение в безвозмездное пользование; спорное имущество не относится к объекту недвижимости, поскольку представляет собой объект незавершенного строительства; ответчик, внеся в счет недостающих для строительства средств собственные денежные средства, также приобрел право владения, пользования и распоряжения результатами инвестиций; договор между сторонами расторгнут на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, статьи 129 и пункта 3 статьи 102 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ в связи с заявленным ответчиком отказом от договора по мотивам наличия у ООО “Д.Л.“ убытков в результате строительства; вопрос о продолжении действия договора является
предметом рассмотрения арбитражного суда по делу N А21-7580/2006, до вступления в законную силу судебного акта по которому настоящее дело подлежит приостановлению. В жалобе ответчик также ссылается на наличие зарегистрированного за ним в ЕГРП права собственности на спорное помещение, не оспоренного и не признанного недействительным решением суда.

В судебное заседание апелляционного суда податель жалобы, а также третье лицо, не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, а поэтому жалоба в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрена без их участия.

Истец в заседании и в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал, просит оставить обжалуемое решение без изменения. При этом истец заявил, что не оспаривает решение в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 268 - 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд установил:

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО “ДЛ“ (Общество) и М.А.Морар (инвестор) заключен договор от 03.09.2004 о долевом участии в строительстве в форме инвестирования административно-торгового комплекса по адресу: Ленинский пр., д. 67Б в г. Калининграде.

В соответствии с условиями договора Инвестор финансирует строительство 107,8 кв. м общей площади Объекта путем внесения денежной суммы, эквивалентной 160000 долларов США, не подлежащей индексации и увеличению, а Общество обязуется осуществить строительство Объекта и передать Инвестору в собственность после ввода здания в эксплуатацию помещение указанной площадью согласно прилагаемому плану.

В счет исполнения обязательств М.А.Морара по указанному договору платежными поручениями N 066 и 067 на счет Общества перечислены денежные средства в сумме 4674636 руб. (л.д. 18, 19 т. 1).

Согласно акту государственной
приемочной комиссии от 15.07.03, утвержденному постановлением мэра Калининграда от 23.01.06 N 116, принят в эксплуатацию законченный строительством пятиэтажный административно-торговый комплекс (1 очередь) общей фактической площадью 1595,4 кв. м по указанному выше адресу, а по акту приема-передачи от 01.10.04 ООО “ДЛ“ передало Инвестору предусмотренное договором помещение площадью 107,8 кв. м.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 10.07.06 по делу N А21-45/2006 ООО “ДЛ“ признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим назначена Ф.И.О.

М.А.Морар, ссылаясь на договор от 03.09.2004 о долевом участии в строительстве, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции со ссылкой на Федеральный закон “Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений“, и установив, что истец в полном объеме исполнил обязательство по инвестированию объекта, который закончен строительством, обоснованно признал за М.А.Морар право собственности на результат осуществленных капитальных вложений.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, а доводы жалобы признает необоснованными ввиду следующего:

В соответствии с пунктами 1.5, 3.1 договора от 03.09.2004 после ввода здания в эксплуатацию ООО “ДЛ“ передает Инвестору в собственность помещение определенной площади в счет перечисленных им денежных средств. Как видно из материалов дела, на основании акта от 01.10.04 помещение поступило во владение Инвестора, данных о том, что имущество осталось у ответчика, в деле не имеется.

Стороны, осуществив фактическую приемку-передачу объекта, однозначно выразили свою волю на исполнение по своему усмотрению соответствующего условия договора, оформив свое волеизъявление в письменном виде - актом приема-передачи. При этом отсутствие утвержденного мэром акта приемки в эксплуатацию на дату
подписания акта приема-передачи от 01.10.04 не является препятствием для выделения в натуре доли инвестора и ее передачи инвестору, и указанное не противоречит закону и иным правовым актам

Суд первой инстанции, проанализировав содержание заключенного между сторонами договора о долевом участии в строительстве административно-торгового комплекса, пришел к обоснованному выводу, что Федеральный закон N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“ применяется только по отношению к объектам, разрешение на строительство которых получено после введения его в действие (статья 27). В соответствии с пунктом 3 статьи 1 названного Закона отношения между юридическими лицами и (или) предпринимателями, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также смешанный договор, содержащий элементы различных договоров. Права и обязанности сторон определяются условиями заключенного договора.

Согласно статье 8 Федерального закона “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ (далее - Закон об инвестиционной деятельности) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В силу статьи 4 указанного Закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее по тексту субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В условиях отсутствия в законах детальной регламентации договоров об инвестиционной деятельности следует исходить из содержания договора. Из условий же договора от 03.09.2004 между сторонами следует, что
истец взял на себя обязательства проинвестировать строительство в определенной части, а ООО “ДЛ“ (заказчик-застройщик) - передать в собственность инвестора конкретное, индивидуально-определенное договором помещение. При таких обстоятельствах спорное нежилое помещение, находящееся в построенном административно-торговом комплексе, является результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены Законом об инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 3 названного Закона объектом инвестиционной деятельности может быть, в том числе, вновь создаваемое имущество. Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно статье 6 Закона об инвестиционной деятельности инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Исходя из содержания права собственности, дефинируемого пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику.

Суд первой инстанции обоснованно установил, что М.А.Морар, как сторона договора от 03.09.2004, исполнил обязательства по договору о долевом участии в строительстве, фактически и правомерно владеет и пользуется вновь созданным объектом, который является результатом его инвестиционной деятельности. Данные обстоятельства являются основанием возникновения у истца права собственности на построенное нежилое помещение. При этом передача спорного помещения третьему лицу - ООО “ТИС-Диалог“ (на что ссылается податель жалобы) - на указанный вывод не влияет, поскольку, как следует из материалов дела, помещение передано данному лицу на основании договора аренды (л.д. 25 - 28 т. 2), то есть во временное пользование, что не лишает истца правомочий собственника, установленных статьей 209 Гражданского кодекса РФ.

В то же время, ООО “ДЛ“
право владения, пользования и распоряжения результатом инвестиций не приобрело, поскольку по договору о долевом участии в строительстве административно-торгового комплекса от 03.09.2004 Инвестор взял на себя обязательство проинвестировать строительство в определенной части, а ООО “ДЛ“ (застройщик) - по окончании строительства передать в собственность инвестора конкретные помещения. Из условий договора не следует, что стороны договорились о создании торгового комплекса как общего имущества, на которое возникает право общей долевой собственности инвесторов и застройщика, либо что право собственности на весь построенный объект, в том числе на инвестируемое предпринимателем помещение, по окончании строительства возникает у застройщика.

Ответчик доказательств возникновения своего права на спорные помещения по иным основаниям не представил, в том числе не может являться таким основанием и Постановление мэра г. Калининграда от 23.01.06 N 116 “Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию административно-торгового комплекса (1-я очередь) по Ленинскому проспекту, 67-б“.

Не могут быть приняты в качестве обоснованных доводы Общества о расторжении договора в связи с односторонним отказом от него, поскольку истцом по настоящему спору заявлено неденежное требование, более того, обязательства сторон по договору исполнены полностью до заявления отказа: здание построено, введено в эксплуатацию, помещение передано, ответчиком наличие убытков при строительстве не доказано, а кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Договором же от 03.09.2004 иной порядок расторжения не предусмотрен. При этом следует отметить, что решением Арбитражного суда Калининградской области от
23.04.07 по делу N А21-7580, оставленным в силе постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.07, спорный договор признан действующим, принятие же решения по настоящему делу до момента вступления в законную силу решения по делу N А21-7580, а равно как и отказ в приостановлении производства по делу по этому основанию, нарушением, по мнению апелляционного суда, не является, поскольку суд не был лишен возможности оценить обстоятельства, связанные с заявленным ответчиком отказом от договора, и в рамках настоящего спора.

Сам факт регистрации за ответчиком права собственности на помещение, как зарегистрированного неправомерно и без надлежащих оснований, как правильно указал суд первой инстанции, вне зависимости от признания его незаконным решением суда, на разрешение спора о признании за истцом права собственности на это помещение не влияет.

Ввиду изложенного выше доводы апелляционной жалобы являются необоснованными. При этом апелляционный суд отмечает, что несовпадение площади объекта, которую истец проинвестировал в соответствии с условиями договора и принял по акту приема-передачи, с фактической площадью помещения, о признании права собственности на которое заявлено по настоящему делу, на законность и обоснованность решения не влияет, поскольку фактическая площадь помещения уточнена после окончания строительства Объекта и сдачи его в эксплуатацию, а нарушением могло бы являться признание за истцом права на помещение большей (а не меньшей, как в данном случае) площади, чем это было предусмотрено договором и профинансировано Инвестором.

Довод же о том, что здание административно-торгового комплекса является объектом незавершенного строительства опровергается тем обстоятельством, что, как указано выше, здание принято в эксплуатацию, а кроме того, за ответчиком - хоть и незаконно (без надлежащих правовых оснований) - но уже было
зарегистрировано право собственности на здание.

В связи с изложенным апелляционный суд признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 267 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.06.2007 по делу N А21-7849/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Д.Л.“ - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ГЕРАСИМОВА М.М.

Судьи

ЛАРИНА Т.С.

МАРЧЕНКО Л.Н.