Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 06.08.2007, 13.08.2007 N КГ-А40/7576-07 по делу N А40-66982/05-85-545 Если до вступления в силу ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества на основании такого информационного сообщения или оферты должен заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством РФ о приватизации.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

6 августа 2007 г. Дело N КГ-А40/7576-0713 августа 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Волкова С.В., судей Почуйкина В.В., Тихоновой В.К., при участии в заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью “Линки“ - Айд., доверенность от 21.10.05 б/н; от ответчика - Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества г. Москвы - Арх., доверенность от 04.06.07 N 07/08-29; от третьих лиц - Департамента имущества города
Москвы - Т., доверенность от 15.01.07 N Д-07/3580, удостоверение N 47582, Управления Федеральной регистрационной службы по Москве - представитель не явился, извещено, рассмотрев 06 августа 2007 года в судебном заседании кассационную жалобу Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества г. Москвы - ответчик на решение от 19 февраля 2007 года Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Комаровой О.И., и постановление от 28 апреля 2007 года N 09АП-4283/2007-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Лящевским И.С., Панкратовой Н.И., Тихоновым А.П., по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью “Линки“ об обязании заключить договор купли-продажи к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы, третьи лица: Департамент имущества города Москвы, Управление Федеральной регистрационной службы по Москве,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью “Линки“ (далее - ООО “Линки“) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 111,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Старый Зыковский пр., д. 3 (подвал, помещение III, комн. 1 - 8) по цене 765751 рубль на условиях представленного истцом проекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ), Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве).

В обоснование исковых требований ООО “Линки“ ссылается на наличие у него, как у арендатора, заключившего договор аренды спорного нежилого помещения на основании конкурса, права на выкуп арендуемого помещения в собственность.

В качестве правового
обоснования исковых требований ООО “Линки“ ссылается на положения пункта 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, указывая на то, что заявка на выкуп спорного помещения направлена обществом до момента вступления в силу данного Закона, в связи с чем продажа государственного и муниципального имущества должна осуществляться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации, а именно, в соответствии со статьями 16, 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“, пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284), пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (утв. Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535).

Кроме того, учитывая наличие распоряжения ДИгМ от 14.11.02 N 5876-р “О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью “Линки“ нежилого помещения по Старому Зыковскому пр., д. 3, общей площадью 116,4 кв. м“, истец полагает незаконным бездействие СГУП по продаже имущества г. Москвы, выражающееся в незаключении с ООО “Линки“ договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.07 исковые требования удовлетворены: суд обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО “Линки“ договор купли-продажи нежилого помещения площадью 111,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Старый Зыковский пр., д. 3 (подвал, помещение III, комн. 1 - 8) по цене 765751 рубль на указанных в резолютивной части судебного акта условиях,
установленных судом в результате рассмотрения условий, предложенных сторонами, и их согласования с требованиями действующего законодательства.

Удовлетворяя исковые требования о понуждении заключить договор, суд первой инстанции исходил из наличия у истца, как у арендатора, заключившего договор аренды нежилого помещения на основании конкурса, права на выкуп спорного недвижимого имущества.

Установив, что оферта для заключения сделки приватизации муниципального имущества была направлена до даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, суд пришел к выводу о том, что продажа муниципального имущества должна быть осуществлена в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации, а именно, Федеральным законом от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“, Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284) и Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (утв. Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.07 принятое по делу решение изменено путем включения в договор купли-продажи условия о сохранении назначения помещения для использования под офис, бытовые услуги.

На принятые по делу судебные акты СГУП по продаже имущества г. Москвы подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, судами неправильно определена
стоимость выкупаемого имущества, поскольку цена объекта, установленная в отчете от 03.07.02 N 07.02-04, не может в соответствии с пунктом 20 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.01 N 519 “Об утверждении стандартов оценки“ быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев.

Кроме того, заявитель полагает, что указанные в резолютивной части решения и постановления апелляционной инстанции условия, на которых суд обязал ответчика заключить с ООО “Линки“ договор купли-продажи спорного нежилого помещения, не соответствуют условиям типового договора, заключаемого СГУП по продаже имущества г. Москвы с покупателями муниципального имущества.

В судебном заседании представители СГУП по продаже имущества г. Москвы и ДИгМ доводы кассационной жалобы поддержали, представитель ООО “Линки“ возражал против ее удовлетворения, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на них, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, правопредшественник истца - общество с ограниченной ответственностью “Турбюро “Затерянный мир“ выиграло проведенный на основании распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы от 23.11.00 N 4436-р конкурс на право аренды сроком на 15 лет с правом выкупа нежилого помещения (подвала) общей площадью 116,4 кв. м, расположенного по адресу: г.
Москва, Старый Зыковский пр., д. 3.

На основании протокола о результатах конкурса от 07.08.01 N 62/26-2001 между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы и правопреемником общества с ограниченной ответственностью “Турбюро “Затерянный мир“ - ООО “Линки“ заключен договор на аренду указанного нежилого помещения от 10.04.02 N 2-146/2002.

11.04.02 ООО “Линки“ обратилось в Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы с заявлением о выкупе арендуемого обществом на основании договора от 10.04.02 N 2-146/2002 нежилого помещения общей площадью 116,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Старый Зыковский пр., д. 3.

24.07.02 Комиссией по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы принято решение о продаже в собственность ООО “Линки“ нежилого помещения общей площадью 116,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Старый Зыковский пр., д. 3, по цене 765751 рубль (протокол N 72).

14.11.02 Департаментом имущества города Москвы издано распоряжение N 5876-р “О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью “Линки“ нежилого помещения по Старому Зыковскому пр., д. 3, общей площадью 116,4 кв. м“, в соответствии с которым СГУП по продаже имущества г. Москвы поручено обеспечить заключение с ООО “Линки“ договора купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества.

Денежные средства за выкуп арендуемого нежилого помещения в сумме 765751 рубль были полностью перечислены покупателем платежными поручениями от 07.08.02 N 4, от 01.07.03 N 6.

Распоряжением ДИгМ от 22.01.04 N 183-р в распоряжение Департамента от 14.11.02 N 5876-р были внесены изменения, касающиеся площади выкупаемого нежилого помещения, которая после произведенной перепланировки составила 111,7 кв. м.

06.10.05 ООО “Линки“ обратилось в СГУП по продаже имущества г. Москвы с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях
проекта, подготовленного заявителем, либо на условиях, предложенных продавцом.

Письмом от 13.10.05 N 3/03-3058-3 СГУП по продаже имущества г. Москвы сообщило истцу о том, что действующим Федеральным законом от 21.12.01 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ такой способ приватизации как выкуп арендованного имущества не предусмотрен, в связи с чем ООО “Линки“ утратило право на приобретение спорного помещения в собственность на внеконкурсной основе. При этом СГУП по продаже имущества г. Москвы также сообщило заявителю о том, что пакет приватизационных документов по указанной сделке возвращен в ДИгМ для принятия окончательного решения.

Посчитав, что письмом от 13.10.05 N 3/03-3058-3 истцу фактически было отказано в заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, а также посчитав данный отказ не соответствующим положениям пункта 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, ООО “Линки“ обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования об обязании СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, суды обеих инстанций правомерно исходили из наличия у истца, как у арендатора, заключившего договор аренды нежилого помещения на основании конкурса, права на выкуп спорного недвижимого имущества.

При этом суды обеих инстанций правильно применили к спорным правоотношениям пункт 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, в соответствии с которым с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения
сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Поскольку судами обеих инстанций был установлен факт направления истцом в Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы оферты для заключения сделки приватизации муниципального имущества 11.04.02, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, вывод судов о том, что продажа муниципального имущества в данном случае должна быть осуществлена в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации, а именно, Федеральным законом от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“, Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284) и Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (утв. Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535), является правильным.

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ был предусмотрен такой способ приватизации как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ арендатор имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, признанный покупателем в соответствии со статьей 9 настоящего Закона, мог приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом,
а также соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

Так, пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284) установлено, что граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, составляют не более 25 процентов, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имеют право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности Республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности.

При этом отказ в продаже сданного в аренду недвижимого имущества (зданий, сооружений, земельных участков, на которых они расположены), а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, арендаторам, указанным в пункте 2.6 Программы, допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Программы, а также в отношении зданий и сооружений, являющихся недвижимыми объектами исторического и культурного значения, культовых зданий и зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти и управления, а также судами.

Согласно пункту 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (утв. Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535) право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, а
также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется, в том числе, гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что истец как арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании конкурса, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность, что также соответствует правовой позиции, высказанной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.06 по делу N А40-1135/06-148-8 признано недействительным распоряжение ДИгМ от 15.02.05 N 393-р “Об отмене распоряжений Департамента имущества города Москвы от 14.11.02 N 5876-р “О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью “Линки“ нежилого помещения по Старому Зыковскому пр., д. 3, общей площадью 116,4 кв. м“ и от 22.01.04 N 183-р “О внесении изменений в распоряжение Департамента от 14.11.02 N 5876-р“. При этом суды, рассматривавшие указанный спор по существу заявленных требований, пришли к выводу о том, что оспариваемое распоряжение нарушает право ООО “Линки“ на выкуп нежилого помещения.

Довод кассационной жалобы относительно того, что при определении выкупной цены спорного нежилого помещения следует руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на момент рассмотрения спора, является ошибочным, поскольку уклонение ответчика от оформления договора купли-продажи не может служить основанием для увеличения выкупной стоимости имущества.

В данном случае суд правомерно обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО “Линки“ договор купли-продажи нежилого помещения площадью 111,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Старый Зыковский пр., д. 3 (подвал, помещение III, комн. 1 - 8) по цене 765751 рубль, определенной в отчете от 03.07.02 N 07.02-04.

Довод кассационной жалобы относительно того, что указанные в резолютивной части решения и постановления апелляционной инстанции условия, на которых суд обязал ответчика заключить с ООО “Линки“ договор купли-продажи спорного нежилого помещения, не соответствуют условиям типового договора, заключаемого СГУП по продаже имущества г. Москвы с покупателями муниципального имущества, судом кассационной инстанции отклоняется.

Так, в соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия об объекте продажи и его цене.

Рассматривая настоящий спор по существу заявленных требований, суды обеих инстанций в соответствии с требованиями статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указали в резолютивной части судебных актов все существенные для договоров данного вида условия.

При этом суды также рассмотрели предложенные сторонами условия договора, согласовав их с действующим законодательством.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2007 г. N 09АП-4283/2007-ГК по делу N А40-66982/05-85-545 оставить без изменения, а кассационную жалобу СГУП по продаже имущества г. Москвы - без удовлетворения.